北京老旧小区改造先拆违建 与保障房对接

　　面积能否增加凭实际情况 干扰不大居民基本不搬家

　　本市老旧小区改造已正式启动。政府部门在为居住在老旧小区里的老职工们办实事的同时，能否保证改造后让他们住得更安全舒适？随着这项关系到千家万户根本利益的大工程逐步展开，老旧小区里的住户们在盼着老房子“旧貌换新颜”的同时，也产生了一些疑问：是不是所有房子都能加面积？房子如果“扩容”需要多少费用？老楼到底能不能给安装电梯？昨天，市住建委就居民关心的问题进行了解答。

　　关键词·增加面积

　　“综合考虑实际情况，完全自愿费用自担”

　　家住朝阳农光里的李奶奶这些天一直高兴得合不拢嘴，逢人就说自己家“多了一套房”，弄得家里人一个劲儿帮着老太太“圆场”：“是老人太高兴了没说清楚，是因为这次改造给我们增加面积了！”

　　原来，农光里社区是原来北京内燃机总厂的职工家属楼。老房改造后，每家基本上都能增加8平方米甚至10平方米。记者了解到，位于东三环的朝阳农光里地区的二手房价基本在25000元/平方米左右，这次改造的老旧小区很多都集中在这种交通便利、位置优越的地方。

　　市住建委副主任张农科提醒，这次改造，并不是涉及的所有房屋都可以增加面积。“还要综合考虑建筑物位置的空间够不够、是不是压着红线、是不是正好齐着道路、是不是会影响一些设施管线。只要能增加面积，我们就一定给您增加！”如果住户没有增加面积的需求，或者没有能力承担增加面积的费用，也可以与施工人员协商，完全自愿。

　　关键词·拆除违建

　　“住房有困难可与保障房对接”

　　记者在采访中发现，很多老旧小区尤其是一层的住户，会依墙自建房屋。市住建委明确要求，在此次的综合改造中，这些自建房屋都将拆除。

　　市住建委相关负责人表示，老旧小区的改造都要从一层的楼体根部开始，如果不拆除这些违建将无法对楼体进行加固。同时搭建这些违建的地方基本都属于公共部分，不应因为一己私利影响全体业主。

　　对于自建房确实是因为住房有困难的住户，市住建委表示，只要符合条件，各区县都将根据自身实际情况，使这些家庭全部与保障性住房对接。

　　关键词·加装电梯

　　“技术角度没问题，居民需自筹费用”

　　记者了解到，有不少老年住户都希望通过这次改造能让老楼安上电梯方便出行。市住建委昨天明确表示，为老楼加装电梯，目前从技术角度是完全没有问题的，但由于电梯属于业主共有设施，最大的“坎儿”就是电梯安装的费用和今后运行维修的费用，业主是否能够承担。

　　市住建委表示，加装一部电梯，成本大概需要60万元，运行和维护的成本每年约1.6万元左右。如果按照六层楼房、一梯三户、一层和二层的住户不用出钱来计算，每户将分摊成本5万元，此后再每年拿出1300元的维护运行费。“如果目前北京所有的老旧楼都加装电梯，仅成本就需要80亿元。”

　　老楼的“垂直交通”问题在其他国家也是难题，有的虽然安装了电梯，但是后续的维护运行资金难以保障。市住建委表示，如果产权单位可以出资为职工居住的老楼加装电梯，市住建委将积极帮助解决一切问题。

　　关键词·施工影响

　　“入户工作量不大，居民基本可不搬家”

　　张农科坦言，要说改造对居民的生活没有影响，“那是不可能的！”但为尽量减少对居民生活的影响，这次的抗震改造采取了“工业化加固”的方法，也就是外套预制钢筋混凝土墙由工厂预制生产，现场安装，不但施工周期快，而且对居民的干扰小，入户的工作量很少，居民基本可以不必搬出来。张农科说：“有的动作大，有的相对小一点。而且有的区县希望把居住结构改造得更合理一些，可能居民就要暂时搬出，也会根据各自情况与居民协商解决周转问题。但暂时的不便，换来的肯定是长久的舒适与安全。”

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　　拆除成本是改造成本15倍

　　老旧小区改造要花不少钱，那干吗不把老楼拆了重建呢？张农科说，国际建筑专家的共识是“既有房屋拆除重建的成本要比改造高得多”。除了简单计算材料成本外，还应该计算社会资源成本、社会管理成本和业主生活成本。”如果把老旧小区全部拆除重建，会涉及45万户、150万人，住户生活成本肯定要提升。同时，拆除老旧楼的建筑垃圾如何消纳、重建将消耗多少资源能耗等，都是重建“成本”。“日本专家曾经做出精确计算，拆除既有房屋的成本将是改造成本的15倍。”

　　■他山之石：德国

　　改老房增面积可平抑房价

　　德国在1973年的时候出台了一部《城市现代化法》，其主旨之一就是把二战中遭到战争破坏的建筑进行修缮，允许在修缮过程中适当增加层高增加面积。法案一经实施，德国的房价就出现了下降，原本政府只希望通过法案搭建投融资平台，却没想到起到了平抑房价的作用。

　　晨报记者 王萍