武汉执行限购令一年 房价回落231元

　　楚天都市报讯 本报记者陈珂

　　去年2月23日，武汉收紧住房限购政策，规定本地居民只能购买2套住房，非本地居民只能购买1套住房，在经历了当月一轮抢购之后，当年3月这一政策正式在武汉发酵。

　　据武汉市房管局公布的数据显示，2012年2月武汉住房平均价格为6326元/平方米(下同)，对比去年2月6557元的均价，限购整整1年之后，武汉住房均价回调231元。

　　◆◆◆“指望房价出现30%的回调可能性不大”

　　值得注意的是，在限购令开始执行后，由于惯性上扬，最初几个月房价一直处于反复当中，直到去年10月开始，房价终于呈现出逐月小幅回调趋势。但“231元”绝非限购令的全部。在最严厉的调控政策之下，开发商经营、定价策略变更；市场需求逐渐从刚性、改善和投资混杂，集中以刚需为主、改善为辅的格局；房产终于开始回归居住的本源。“调控抑制住房价疯涨的势头，把投资客清除出市场，房价出现向下修正的趋势，调控的目标一定程度上达到了，但指望房价出现30%的回调可能性不大。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为。

　　◆◆◆“市场以刚需为主，房屋总价才是市场重点”

　　去年3月，在限购令颁布的最初1个月，据记者统计，仍有1/4楼盘出现惯性“开盘必涨”。“刚开始几乎没有开发商立马降价，当时大家预计成交量会出现下挫，但武汉本来就是以刚需为主的市场，而这部分群体是必须买房的。”武汉一本土房企总经理对记者说道。

　　上述人士告诉记者，当时据他预计，除投资性购房者被挤出外，一些改善性需求可能会暂缓入市，但刚需该买还是会买，对于开发商而言，无非是去化周期变长而已。

　　去年1月，武汉商品房交易过万套，在限购执行之初的3月由于惯性作用，成交仍接近万套，但一进入4月，成交量迅速跌至6500余套。为打破观望僵局，武汉房地产市场开始出现送物业费、送面积等变相打折，但效果并不明显。直到一些片区大型纯新盘开始出现，促销才真正转入“明降”阶段。

　　去年11月，江岸区近3环一体量超过百万方的项目入市，对比片区2011年开盘7600元甚至超过8000元的价格，该项目1期均价低于7000元，300套房源数天即告罄。

　　李国政告诉记者，一个片区中小项目定价都指着大项目定调，如果大项目价格提不起来，中小项目即便位置更好，也很难高开。“市场以刚需为主，价格尤其是房屋总价才是市场重点。”

　　◆◆◆限购1年武汉新房成交量缩水超过3万套

　　从“限购”政策开始，武汉楼市供求关系在去年下半年得到逆转。据戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门及长沙十大样本城市住宅库存量的分析，去年武汉商品房库存增长幅度排名前三，需要16.9个月才能消化完毕。有分析指，在扣除经适房及远城区成交量之后，限购1年武汉新房成交量缩水超过3万套。

　　也是从去年开始，除极少数楼盘，大部分项目去化率都在50%左右，这也意味着购房者的挑选余地越来越大，基本不用担心选不到房。

　　另外，对于房价核心成本——地价，以去年12月出让的四新地块为例，楼面地价为1900元，而2009年同区域地价高达2200元，2010年地价上涨到2600元，目前地价回落达到30%。值得注意的是，2009年和2010年拿地的项目，目前均已开盘，前者起价6080元，后者起价6300元，地价差异已有所体现。

　　在李国政看来，从今年3月的销售量来看，日均基本维持在300套以上，意味着当前开发商的定价策略能够得到市场的认可。从某种程度上看，经过近1年的博弈，开发商逐渐洞察到购房者的心态，如果现在的策略有不错的效果，暂时不会有更大的调整动作。

　　◆◆◆潜在购房者希望房价回归到更为合理的水平

　　但房价仅仅是不涨，并不能让广大潜在购房者满意。记者本地各大房产论坛发现，潜在购房者希望的是房价回归到更为合理的水平。回归合理是本轮调控的核心目标，但什么是“合理”却一直是一个软性指标。

　　值得注意的是，近期有解读两会信息的观点认为，“房价收入比”将成为判断房价是否回归合理水平的标准。而武汉也明确提出，2012年要切实抓好房地产市场调控，促进房价合理回归。合理的房价，应该是与居民的收入相适应，与投入和合理的利润相匹配。

　　若“合理”果真是涉及房价收入比，那么武汉2011年人均可支配收入为23720元，以2口之家购买90平房产为例，按目前国际通行的房价收入比为6估算，武汉合理房价应在3200元左右。

　　要达到这个价位，意味着武汉房屋均价至少“腰斩”。对此，诸多业内人士并不认同。

　　◆◆◆“房价上涨是长期的病状，不可能短期内解决”

　　“实际上政策面从未明确房价要下跌，所谓合理应该是指逐步剔除房价中存在的泡沫，让整个房地产业健康发展。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为。

　　而经济学家李稻葵在接受媒体采访时分析，房地产调控的目标是使得房价和收入匹配，但这件事并非短期1年之内或半年内要完成，房价上涨是过去几年或者十年形成的，是长期的病状，不可能短期内解决。

　　值得一提的是，即使合理就是意味着房价收入比，那么这一比例要接近更合理的水平，不仅是指房价回调，也指人均收入不断上涨的过程。

　　李国政告诉记者，即便武汉仅仅维持房价不涨，3环内价格稳定在7000元左右，90平方米房产总价大概在63万元，对于年收入10万元左右的中产家庭，其比值也已经接近6:1。

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　　准优质区域“止涨”明显

　　以均价较贵的武昌中心区为例，2010年徐东片均价已经冲高到1万元以上，但去年以来该片区新开楼盘基本维持在万元的开盘价。

　　不仅如此，前期本报记者走访后湖、钟家村、中北路等多个片区发现，虽然房价没有明显回调，但新开楼盘定价基本与2010年持平。最突出的“止涨”出现在一些准优质区域。如四新某大开发商楼盘，其精装房源地价、装修及各种税费成本已逼近7000元，原定价在9000元，但最终开盘价只有8000多元。

　　业内人士分析，从目前市场供求关系来看，继续涨价似乎也没有道理。