开发商楼市变天幻想破灭 投资客依然在观望

2012年3月17日，上海会展中心，在2012“上海之春”房展会上，一男子举着“买房送奔驰”的牌子来吸引眼球。 (阿凯/CFP/图)

　　“刚需”回春，楼市乍暖还寒

　　南方周末记者 张育群 王小乔

　　一波降价潮，引发了楼市的短暂回暖。总理在记者招待会上的表态，又打消了地方政府和地产商“变天”的幻想。

　　压抑已久后集中爆发的刚性需求，能否支撑楼市的春天？

　　苦捱一个寒冬之后，开发商迎来了小阳春。

　　2012年2月，龙湖集团在全国足足卖了21.3亿元，比1月增长八成。其中有一个周末全集团就卖了10亿元，这是自2010年9月以来，龙湖久违了的“十亿周末”。

　　在像毛细血管一般敏感的二手房市场上，微妙的变化正在发生——无论是在北京、上海，还是广州、深圳，最近售楼中介们打电话时，问的已不再是“您要不要买房”，而是“您要不要卖房”。

　　不过，暖风微醺之时，冰雪却从天而降：

　　3月14日，总理温家宝在记者招待会上表示：合理房价还远未到预期，中国政府将继续打击房地产投机活动。当天，地产股全线跳水下跌，不少购房者心里也起了个疙瘩——“总理都说还要降，还是等等看吧”。

　　在收紧房地产市场24个月后，立场不同的政策辩论不断发酵，地方政府暖风频吹，与中央政府进行博弈。但总理的表态，尤其是刻意对违规发展商和地方官员发出的严厉批评，令人们对楼市政策全面放宽的期待化为了泡影。

　　压抑已久后集中爆发的刚性需求，能否支撑楼市的春天？这场开发商与购房者、地方政府与中央政府的双重拉锯，究竟将如何演变？

　　降价带来的繁荣

　　该项目在过去两个月里共卖出了12套房子，是2011年全年销量的六倍。不过这喜悦来得并不甜蜜：该楼盘价格较2011年降了15%左右。

　　北京东五环外的沙质平原中，“第九区”项目正在品尝困境中的小小喜悦。

　　这个房地产项目原本要建起一片SOHO社区，吸引中央商务区工作的创意人士搬至五方桥外这片贫瘠的农地上，几十栋三层或七层的建筑已基本完工。

　　整个2011年，这个有数百套期房的项目，只卖出两套房子。第九区的一位内部人士如是透露，“这两套房子还是‘关系户’买下的。剔除这两套，2011年我们项目其实是零成交。”

　　但变化正在发生：北京房地产交易管理网信息显示，该项目在过去两个月里共卖出了12套房子。

　　不过，这喜悦来得并不甜蜜：该楼盘价格较2011年降了15%左右。

　　采取同样方式的开发商并不少。国家统计局最新数据显示，2月份中国平均房价连续第五个月下跌，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，同比下降的有27个。

　　除了降价这个杀手锏，开发商们也不得不各施手段，来吸引拿不定主意的买房人。

　　2012年年初，“第九区”项目开发商决定加大电商和广告投入。一位内部人士如是说道，“是生是死，就在这半年了。”

　　“十亿周末”重现

　　根据北京市住建委网站统计，3月上半月，北京新建住宅与二手房住宅签约较2012年1、2月均出现了明显上涨。

　　“借给房奴的钱。”看到朋友网上转账时的附言，借钱的雷小志乐了。

　　熬着等房子降价等了1年，急着见丈母娘的雷小志，掏光了兜里所有的钱——18万，还跟朋友们七拼八凑借了5万，赶着这拨小阳春，付了位于北京南六环“龙湖时代天街”一套85平方米二居室的首付。

　　这是雷小志能找到的唯一一个既符合他支付能力、看起来又不太会降价的楼盘。2011年11月19日第一次开盘当天，龙湖集团以11800元/平方米的起价推出216套房源，全部售完，创下了北京楼市调控以来的“日光盘”新纪录。

　　等雷小志2012年2月底买这套时，已经比去年最低时贵了1000元左右，但他觉得应该也不会再跌了。因为2010年底龙湖拍下这块地时，已经不算便宜，楼面价7519元/平方米。“加上建设成本、营销费用什么的，开发商应该没什么降价空间了吧。”

　　龙湖集团在2012年2月将面向刚需自住需求的中小户型产品集中入市，当月全国足足卖了21.3亿元，比1月增长了八成。其中有一个周末全集团就卖了10亿元，这是自2010年9月以来，龙湖久违了的“十亿周末”。包括雷小志购买的北京、重庆、成都三地的“时代天街”，销售金额都超过2亿元。

　　“龙湖时代天街”并不是仅有的一个销售出现转机的开发项目。春节过后，中国各地的房地产市场均有起色。根据北京市住建委网站统计，3月上半月，北京新建住宅签约为2732套，二手房住宅签约为4635套，合计签约7367套，较2012年1、2月均出现了明显上涨，恢复到2011年的同期水平，上海、深圳和广州等大城市的房地产成交量也有所增长。

　　有趣的是，有的地方政府对此并不高兴。一位龙湖内部人士透露，当地政府有的干部对于龙湖“以价换量，适应市场”的做法并不满意，原因是：“旁边还有地要卖呢，你们开这么低，我们怎么卖地？”

　　按捺不住的刚需

　　“他们非常想买我们房子，但一直不出手，就观望着，等降价。到了2月份，价格一下调15%，就马上下单了。”

　　这种环比增长在一定程度上是季节性的，因为1月份适逢春节假期，买家偏少。到了2月份，更多的人出手，是因为价格下调到了他们心理预期了，他们已经等不及了。

　　从2011年7月份开始，旭辉集团副董事长林伟就看到，有几个购房者经常在他们的项目——北京旭辉御府售楼处转。“他们非常想买我们房子，但一直不出手，就观望着，等降价。到了2月份，价格一下调15%，就马上下单了。”林伟向南方周末记者声称。

　　北京另一个近期表现强劲的楼盘，靠的也是价格。位于东北四环外、李嘉诚旗下和记黄埔开发的逸翠园，从2011年年底开始，对外宣称的均价为2.8万元，已经比周边略低，而实际成交甚至有很多只有2.4万元左右，故而多次位居北京楼市销售排行榜前列。

　　诸多二线城市成交表现也不错。成都2月份比1月份多卖了六成的面积，业界称为“七连阳”——连续七周环比上涨。不过，兰德旅游地产顾问有限公司副总经理郑宗盛认为，目前还只能判断为“短期回暖”，因为卖得好的都是刚需盘，并且是价格定得不高的那些，而豪宅、中高端住宅的日子依然困顿。

　　中国房地产学会副会长陈国强对南方周末记者表示，这一轮楼市是处于以价换量的阶段，购房者多为刚性需求者，对价格较为敏感，而部分银行首套房贷款利率的折扣更刺激了他们入市。

　　2月24日，中国央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，一次性释放了约4000亿元资金。

　　“去年买房子按揭贷款，材料递交上去一年都没下来，目前的情况是，一个月左右可能就下来了。”中国建行银行北京分行一位业务员告诉南方周末记者。

　　审批加速之时，房贷的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这让许多银行对于首套房购买者的贷款也悄然放松。据媒体公开报道，广州已有银行给优质客户八五折利率优惠，北京、上海亦出现利率优惠。

　　从某种程度上，银行信贷政策调整被视为楼市触底的信号。连续两次降低存款准备金率为市场注入流动性，使得那些快被“冻僵”的房地产商获得喘息。2011年大部分时间，在上海和香港上市的中国地产股都在超跌，但进入2012年以来开始飙升，有些涨幅竟高达70%。

　　投资客依然在观望

　　“我们主要关心的是在正确的时机出手购买，赶在政府放松政策、房价再度开始上涨之前”。

　　投资客们依然还在观望，但不少人的关注程度已经比过去更高：

　　3月初，不少人来“第九区”的展示中心里看项目模型，其中一位自称来自内蒙古的人士表示，“朋友介绍的这个项目，就过来看一看。我们主要关心的是在正确的时机出手购买，赶在政府放松政策、房价再度开始上涨之前。”

　　但大部分投资者仍在蛰伏。

　　中国央行3月20日公布的2012年第一季度储户问卷调查报告显示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5万元以上的高收入居民投资房产意愿最低，仅为13.7%，特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

　　南方周末记者曾经采访过的两名投资客，一位五年前就已经退出北京市场，目前仍然没有杀回来的任何意愿，他对其它地区的市场也还在观望；另一位2008年一度退出去做电子商务，2010年拿一部分资产杀回来买了几套房，如今正在按兵不动，“现在卖也卖不出好价钱，反正北京四环内的房子基本不会降，不如放着等市场彻底好起来。”

　　“变天”幻想破灭

　　在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

　　但无论楼市如何回暖，开发商和地方政府对政策“变天”的幻想，似乎正在逐渐被打破。

　　中央政府似乎未显露出放松调控力度的任何迹象。国务院利用每一个机会重申，希望房价回落至更容易承受的水平。几个急于从土地销售获得财政收入的城市，试图放松政策，结果都被中央政府制止。

　　不少业内人士从细枝末节上察觉出楼市政策面的微调——在政策侧重上，去年重点是强调抑制投资投机，今年则明确要求保刚需；在保障房政策上，去年的重点是确保开工进度，今年则强调完善建设分配管理退出等制度；在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

　　“决策者目前的处境十分尴尬。”中国房地产学会副会长陈国强认为，楼市调控涉及不同主体之间的利益，很难在不同利益主体间找到均衡点。现在看来，针对房产调控政策将不会有质的改变，但也不会出台更严厉的政策。

　　对于地方政府来说，这显然不是好消息。房地产经纪公司中原地产数据显示，2011年中国有900宗土地流标流拍，是2010年的3倍。这波土地销售放缓恰好出现在地方政府处境艰难的时期，因为它们在过去数年间累积的大量债务正开始陆续到期。

　　令人担心的是，在房地产政策调控下，加大普通商品房的供应再次变成空话——2012年年初，近九成房企在制定2012年投资计划之时，均未把土地计划列入投资计划之内，且大多数上市房企均大幅缩减开工面积。

　　万科总裁郁亮在2012年3月12日的业绩发布会上声称，“今年万科在拿地方面仍会非常谨慎，目前还没有发现任何拿地的机会。”

　　实际上自2011下半年起，几乎所有房企均大幅缩减开工面积，减少土地投资。海尔地产董事长卢铿亦向南方周末记者指出，最近两年的土地流拍或将使未来房产供应量大幅减少，当调控措施放松，被压抑的需求瞬间释放时，楼市又将出现供需失衡的危险。

　　而接下来，楼市阳春是否可以维持？南方周末记者接触的多数人士均认为，中国楼市最糟糕的时段已经过去。2012年楼市将震荡上行，上半年刚需将集中爆发，而下半年改善型需求或将加大，“房企都忙于周转没涨价动力，成本控制型企业最能适应这种市场动荡。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对南方周末记者说。

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