32家上市房企负债总额4818亿 9家负债率超70%

　　不断飙升的资产负债率，让原本就不堪存货重负的房企更加喘不过气。据WIND数据统计显示，截至3月21日，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。其中，21家负债额同比增长，10家负债增幅超过30%，9家资产负债率超过70%。

　　分析人士认为，从上述数据来看，某些指标已经暴露出该行业面临的潜在问题。

　　负债总额增幅达到30%

　　据上述WIND数据统计显示，截至2011年年末，沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。

　　除此之外，上述数据还显示，6家房企负债增长幅度超过40%，其中负债增幅最高的是多伦股份(600696)，增长率达到86.7%；12家资产负债率超过或接近70%，其中资产负债率最高的是高新发展(000628)，达到96%。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示，从上述统计数据来看，房企2011年面临的资金压力增大。同时，2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。杨红旭认为，上市房企负债不断攀升的因素很多，市场低迷、销售疲软、库存压力陡增是房企负债和资金压力上升的主要原因。除此之外，资金回笼不及时、需要投资项目较多也是出现上述问题的重要原因。

　　值得注意的是，龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。对此，杨红旭认为，万科这一资产负债率是否冲“红线”不好定论，因为去年企业的存货激增，这是算在负债额之内的。

　　平安证券房地产分析师李晓东则认为，房企负债率走高是正常现象，因为这一行业预收账款高。他表示，除了现金流恶化、汇款不畅之外、预收账款高更是导致房企负债率攀升的主要原因。

　　不过，也有资深分析师向记者表示，过高的资产负债率意味着该企业债务负担沉重、资金链压力大、财务风险大。

　　地产开发投资增幅回落

　　杨红旭认为，上市房企负债攀升和高库存的双重压力导致房企无暇他顾，多数房企将所有精力都放在加快销售、提升去库存化率和频繁融资以缓解偿债压力上。

　　实际上，大型房企早就做出了反应，保利、招商、恒大等近期积极领衔降价，全面打折。其中，最为典型的是绿城，春节后一直致力于产品销售，甚至连其董事长宋卫平也自称有销售任务量，欢迎大家找他买房。

　　除此之外，更多的房企忙于“找钱”。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。

　　杨红旭表示，开发商忙于销售和融资偿债，投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑。

　　值得一提的是，相对于全力推进产品销售和频繁出击资本市场而言，房企在土地市场上的表现可以称之为相当小心翼翼。拿万科为例，万科副总裁毛大庆在年初的时候曾对记者表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，集团将致力于减少库存。事实上确实如此，一季度已经趋近结束，万科在土地市场确实没有作为。

　　除此之外，华业地产(600240)的高管也曾向记者透露，排除特殊情况，华业地产2012年将不会在北京拿地。

　　更值得一提的是，据华远地产(600743)已公布的2011年年报显示，2012年，公司用于房地产开发计划的直接投资总额为46亿元。比照2011年，其计划投资总额缩水了14亿元，缩水比例达到了23%。

　　据上海易居房地产研究院统计数据显示，2012年1～2月，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点，比2011年同期下降7.4个百分点，增幅持续下滑。

　　杨红旭也表示，房屋新开工面积增幅已经开始出现大幅下滑，预计今年房地产开发投资增幅还将继续回落。证券日报