开发商称行业利润率合理 接近制造业

　　新浪财经讯 3月23日下午消息，针对中央定调房地产调控的目标是使房价回归到合理水平，业内人士对新浪财经表示，目前行业的成本收益水平已经逐步回归合理，预期今年行业平均净利润率将降至15%以下，接近制造业的平均水平。

　　有钱人收入决定大城市房价

　　中央定调房地产调控的目标是使房价回归到合理水平。但是，政府从未明确表述“合理水平”是什么。在上周举行的新闻发布会上，温家宝总理首次明确给出了两个测量指标：房价收入比和房地产行业成本收益比。

　　摩根大通最近发布的一份报告称，其计算了35个城市和全国的房价收入比(利用国家发改委的房价数，结果表明，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。地区差异巨大：房价收入比最高的城市为北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)，但呼和浩特(4.8%)和沈阳(6.5)非常低。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向新浪财经表示，中小城市房价收入比目前恐怕就是5-6倍。大城市超过10倍过高。“但是大城市有个难处，是全国各地有钱人来买的，是他们的收入决定了房价。”

　　中国可接受的房价收入比区间是什么？摩根大通在报告中给出的答案是：假设贷款价值比为70%(目前对首套房购买者的要求)和30年抵押贷款利率为6.5%，合理的房价收入比将在6至8倍之间。这隐含的月供收入比区间为32-42%。

　　龙湖地产执行董事秦力洪对话新浪财经时称，需要全面客观理解总理的房价合理目标。“最近一些报道比较片面，就是用社会平均收入理解合理房价，但是这个平均收入在大部分城市是低于地价的。”他认为中央政府设计的是中低端人群进入保障体系。

　　顾云昌也表示，解决大城市房价高的问题还是要加大供应量，遏制投资需求。

　　行业利润率已经接近制造业

　　那么，中国能否通过温和的价格修正实现这个目标？摩根大通的答案是肯定的。摩通首席中国经济学家朱海斌预测，今年全国房价将会下跌5-10%。如果假设家庭收入每年增长12-13%，2011年，国家发改委的数据显示房价增长了2.9%；由于家庭收入增长超过房价涨幅，估计房价收入比已从2010年底的10.6倍降至2011年底的9.8倍；2012年，如果房价按照我们的预测下跌5-10%，房价收入比能进一步下降至8倍左右；2013年，如果政府能够避免房价大幅反弹，房价收入比将能降至这个合理区间。

　　而对于另一项指标房地产行业成本收益比，何时能够调整到位？秦力洪称，目前行业的成本收益水平已经逐步回归合理，今年的年报都是2011年业绩，反映的是2009、2010年的销售状况，而这是历史的高点。“即便如此行业平均净利润率在16%左右，明后年年报才能反映这轮调控成果，预期行业平均净利润率将降至15%以下，接近制造业的平均水平。”秦力洪如是称，他说行业利润率已经是合理的。

　　中骏置业常务副总裁李维也向新浪财经表示，房企一直被认为是暴利行业，但这种观点是完全错误的，完全没有了解房地产企业。“房地产业正接近平均利润率，未来很多企业还会面临亏损，之前的地王会面临亏损。”(丁蕊 发自北京)