住建部：规范建设用地容积率管理

　　中广网北京3月27日消息 为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，日前，住房和城乡建设部制定了《建设用地容积率管理办法》，要求各地认真贯彻落实。

　　办法明确，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

　　办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整、更改，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。因城乡规划修改造成地块开发条件变化的，城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的，国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的及法律、法规规定的其他条件的，方可进行调整。

　　按照规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：

　　1：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　2：6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0，18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

　　3：以2011年，北京出让的包含住宅属性的59地块看，平均容积率为1.36，超过2的地块有12块。

　　4：本通知主要为了明确规范部分三四线土地出让中的个别现象，在一线城市，容积率是决定土地价格的最重要指标之一，所以大部分城市病不存在这类问题。这一规范有利于规范全国土地出让市场。