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生死考验关口 房企掌门人有话说

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-05 11:56 来源: 钱江晚报

  调整、反思、降价、突围、稳定,已成为关键词

  生死考验关口

  房企掌门人有话说

  本报记者 金歆

  和去年下半年的惨淡相比,今年一季度呈现的是个成交量暴涨的行情,和2009年的春天颇有几分相似。然而,在记者采访的房产大佬中,没有人因行情的渐趋回暖而松了一个口气,因为这样的行情是以割肉为代价的。在这个瞬息万变的楼市之中,谁也不知道接下来的会是什么。

  有人积极面对,有人稍显疲惫,但相同的是,在调控的久经考验之下,大佬们的心态愈发成熟。

  转型重点在轻资产,经纪人制度效果显现

  宋卫平(绿城集团董事长):去年公司共腾挪了5个项目,有了这笔资金,今年总体还行,不过真正复原还是需要时间的。今年的转型重点会在轻资产方面,比如说,做代建业务,包括为政府部门做拆迁安置房等。

  前段时间被媒体关注的联合经纪人制度,我认为在今年一季度的销售中还是起到了不小的作用,一季度的销售指标已经按照计划全部完成,其中大约三分之一到四分之一的量受惠于经纪人制度。

  经过这轮调控,我个人认为,这个过程还是挺不容易的,虽然之前的调控绿城也经历过不少,不过从来没有遇到过这么大的挫折。好在这么多年来,绿城在产品、服务、内部建设上都有了扎实的基础,应该更加努力去积极面对。

  现在的社会舆论比2008年时更成熟

  周俊庭(浙江万科南都房地产有限公司总经理):目前来说,万科杭州的项目已经有一些价格上的优惠了,在这个市场行情下,不做一些价格调整是违背市场规律的。不过我认为,如果想让价格一味地下降,那对整个房地产市场的健康发展也不利。

  这轮调控以来,也出现了很多老业主们不理性的行为,不过跟2008年的时候相比,已经好了很多,现在的社会舆论也更成熟了。

  万科在杭州的几个楼盘,西溪蝶园、良渚文化村、公望和草庄,会根据国家宏观调控对房地产的一些要求做一些调整,力求每个楼盘都让新老客户满意。

  已做最坏打算,重点发展养生休闲地产

  吴王楼(金成房地产集团有限公司董事长):在过去的十多年中,大家都对房地产行业抱有幻想,做开发的认为有地就能赚钱,买房子的人认为炒房就能资产增值。这种只赚不赔的思想其实是个社会问题。

  政府在这轮调控中也应该反思,为什么之前屡调屡涨,引起这么大的泡沫,现在这一轮调控又让开发商喘不过气来。

  现在公司已经做好了最坏的打算,放缓开发节奏,减少施工面积,把外地的一些项目快速清盘,确保杭州和海南两地项目健康运作下去。

  公司今后也准备向养生和养老和旅游休闲地产方面发展,就像目前做的教育地产一样。传统住宅开发暂时保持目前的规模,准备在下半年考虑在杭州周边储备一些土地,发展养生休闲地产。

  向行情妥协,也着手寻找其他投资渠道

  胡一平(德信控股集团有限公司董事长):一季度泊林印象卖得不错,算是降价比较早的一个楼盘,现在来看,早点动还是有好处的。从调控到现在,公司里在售的几个楼盘,基本上都有价格上的调整。整个行情摆在这里,公司要生存发展,只能做一定的妥协。

  我个人认为,房价降到这个位置,应该是可以买了,特别是二季度,是买房的好时机。最近也在和供应商聊天,你看,我们花了几十个亿,那么多的人员花几年时间就忙活着一个项目,结果算算账,发现公司还略亏,你说说这怎么行呢。

  前几年,公司的发展比较快,也算是碰上了房地产行业的一轮发展高峰,经过这一两年的调控,我个人也觉得心态有些变化,主要是怕风险。我最近也从房产方面抽身出来,准备找一些其他的投资渠道,应该是新兴产业类的。

  坚持一贯的高周转率,稳定是今年关键词

  马军(浙江保利房产有限公司总经理):去年保利销售情况不错,今年依旧会采取以市场需求为导向,通过对多个在开发项目的资源整合,好卖的产品优先推,以热销带动后续推量。总体上,将坚持一贯的高周转,根据市场环境的变化灵活调整推货策略,抓住市场的每个窗口期,努力提高市场占有率。

  应该说,目前杭州楼市正处在上一阶段调控的恢复期中,政策趋于稳定,市场经济规律的作用开始显现,价格的回归使得刚性需求平稳释放。我们判断,调控的重点已转移到巩固成果上面来,“稳定”将是今年的关键词,长期来看有利于购房者的信心、市场的健康稳定。

  今年还有4个楼盘要开,以市场来定价

  戚金兴(滨江集团董事长):一季度的价格是真正到底了,所以说才吸引了这么多的人气,曙光之城才卖得这么好,接下来准备马上推金色黎明,毛坯价格和曙光之城的毛坯价格差不多。我们以市场来定价,在金色黎明,相信也会取得好效果。

  以前都说,地价推动房价上涨,房价上涨后反过来又推动地价上涨,以前的土地拍卖,基本上都是这样的例子。

  现在的情况完全不同了,比如说,现在曙光之城毛坯价格卖15000多元/平方米,城东新城以后的土地价格,肯定也会参照现在卖的房价,不可能完全不给开发商空间,哪怕只有个10%的利润也是好的。

  下半年,凯旋门、杭汽发、湘湖壹号都会动,如果销售情况不错,又有地段好、性价比高的地,还是要拿的,但一定会很谨慎。

  不觉得日子过得太艰难,但也需自我反思

  吴忠泉(金都房产集团总裁):3月31日,一季度的最后一天,全公司开了一个销售工作会议,要发动全公司上下的力量,发动老业主的力量来全力销售。

  现在在售的几个楼盘不会再有大的价格下调了,除非一些微调,现在的价格,公司也只是说在保本经营而已。一季度公司的回款情况还不错,我认为能保持这样的合理价位出货,并且平稳的渡过这段调控期最重要,不能大起大落。公司在厦门的海尚国际项目,在武汉的金都汉宫项目,销售情况都不错,比杭州稳定。

  金都这么多年来,也经历了大大小小的不少调控,已经适应了这个节奏,不觉得日子过得太艰难,就像一个人在北方,在零下几十度的气温下,也需要生活一样。要反思的是,在战略上、定位上、产品上,为什么会这么脆弱,过去行情好的时候发现不了这些问题,现在正是公司自我调整的好机会。

  今年公司要加强内部管理、系统管理和工程管理。虽然日子不好过,但还是要有信心面对下去,企业的自身责任还是要承担的。

  正在考虑是否降价,拿地重点是二三线城市

  叶健(浙江昆仑置业集团有限公司董事长):一季度,特别是三月份的销量一下子井喷了,我认为主要还是大幅降价形成的。就像曙光之城最近卖得这么好,说明性价比到位了,说明市场还是有大量的需求的。去年昆仑天籁也是低开入市的,不过现在的市场形势和那时候比,又完全不同了。

  关于价格调整方面,最近我们公司还没有开始正式讨论,当然,也有项目公司在提这个事情,准备最近把项目负责人召集起来一起开个会,大家共同讨论一下,先降哪个,究竟要降多少。很有可能的是,先降外地公司的楼盘,毕竟我们是在杭州成长起来的企业,各方面都不一样。

  是否降价,还取决于公司对宏观形势的判断,如果说现在已经是一个价格筑底的过程,过个半年一年就企稳了,那么则可能不会降价。如果整个大势还在继续往下,那么不降也不现实。

  昆仑的发展一向是比较稳健的,经过这一轮的调控,今后还会更加慎重。目前公司的资金状况还过得去,不过拿地的重点是外地一些三四线城市。

  要降价就降得实在点,资金够用一两年

  俞强(野风集团有限公司董事长兼总裁):今年一季度,启城和现代中心都卖得不错,资金回笼比较理想,如果不继续扩大发展的话,基本上够用一年半到两年的时间。

  说实话,去年一年直到现在,公司没有新增贷款,所以只能靠销售。我觉得,做企业应该放得开一点,形势逼迫的你不得不降价,那就降下来,降得实在点,这对公司来说,也有更多的发展机会。

  现在现金在手上,看到好的项目,可以再投。最近我也在外地看了几个高新技术项目,比如说和环保相关的产业、节能方面的,还有现代农业等等。这些钱不一定马上就投出去,但有钱在手上,可以多看看,等待机会。

  现在杭州的地价还没怎么降,推出来的地块也少,所以肯定是等到土地价格比较划算了,才会出手。另外,我们的新项目野风山,如果推出来的话,也一定会采取低价策略。

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