苏剑：房价须加强税收及限购令继续调控

　　控制房价的目的首先是民生范畴的意义，提高利率虽然可能有助于抑制房价，却对“刚性需求”有更大的挤出效应

　　最近一些日子，房地产市场似有回暖迹象，对于政策的调整也成为舆论上经常谈起的事情。像房地产市场这种极为敏感的领域，每当市场稍有变化，各种利益群体的博弈之声便会响起，尤其在地方上更是如此。此时，需要的是政策制定者对于调控方向与目标的坚定。

　　在2011年，对于今年的房地产市场调控，曾定位于放在与增长问题和通胀问题同样重要的地位上，对其进行持续性的科学调控，让房地产市场回归理性的同时又将其对经济的不利影响降至最低。因此，应强化住房的居住功能，淡化投资功能，去除投机功能；同时合理调控预期。目前，这些原有的目标与规划仍应坚持，而不是有改变的倾向。

　　未来应该进一步做什么呢？首先，应该加强税费层面的调控。按现行所得税法，对住房投资征收利得税，并在此基础上征收住房投资附加利得税，并按持有年限执行累退税率。比如，持有两年以内，对税后所得按100%征收；持有两年以上五年以内，对税后所得按80%征收；持有五年以上至十年以内，对税后所得按50%征收；持有十年以上二十年以内，对税后所得按20%征收；持有20年以上，不再征收附加利得税。这样，就可以有效抑制投机性住房需求，只留下居住性和投资性住房需求。

　　物业税应尽快全面征收，把投资性住房逼向房屋租赁市场，抑制房租，并给地方政府提供稳定的税源，预防地方政府财政危机。

　　目前我国的地方政府财政收入的很大一部份来自于出售土地使用权，这就形成“房地产绑架地方财政”的情形，而全面征收物业税，有利于开拓地方政府税收来源，不仅对房价起到调控作用，还能消除房产调控的后顾之忧，并预防地方政府债务危机，一举多得。如果在持有环节不征税，那持有者就几乎没有持有成本，考虑到交易成本等因素，租出住房的积极性就不高。

　　因此，实行物业税可以为市场提供更多的租房选择，抑制房租大幅上涨，为改善民生起到重要作用。之所以要全面征收物业税，就在于一个人可能在许多城市都有住房，对其持有的部分住房征税将造成地方政府间税收利益的分配不公。借鉴发达国家经验，一个住房所在的政府为这套住房及其所有者提供了保安、教育、医疗、道路等公共服务，因此所有者应该缴纳税收。

　　第二，应继续选择执行限购政策，尽量避免用提高利率、提高首付等手段控制房价。事实上，限购政策在根本上还是违背市场的选择机制的，长期实行会给社会带来福利损失，因此如果说，上述的税收政策能认真贯彻实施，就不再需要限购手段。

　　然而，考虑到我国的国情和政策可能的滞后周期，上述政策不是短期内就能出台的，因此，限购政策就应该继续执行下去，直到住房税收体系完善为止。

　　控制房价的目的首先是民生范畴的意义，提高利率虽然可能有助于抑制房价，但却提高了房贷和月供，这部分支出受影响最大的还是“刚性需求”中的工薪收入者。工薪收入者的住房支出可能并没有发生大的变化，然而提高首付则直接限制了工薪收入者的购房能力，对“刚性需求”有大的挤出效应，与调控目的不符。

　　因此房地产市场的直接调控中，还是应选择好调控指标和手段，以防出现与调控初衷背道而驰的现实。

　　第三，应加强保障房建设，优化保障房结构，对保障房合理定位。对于极低收入群体，政府应以保障房来满足他们的住房需求。同时，从经济运行的层面而言，调控房价所带来的固定资产投资下降，很大一部分可以通过保障方的建设来弥补。

　　可以说，保障房一方面从住房需求角度满足了极低收入者的住房需求，促进社会公平，同时又作为调控政策对刺激实体经济方面的“缓冲垫”，防止房地产市场调控对其上下游企业造成的巨大冲击。

　　但另一方面，现在保障房太少，保障房分配制度也有缺陷，导致许多高收入者得到保障房，而极低收入者反而得不到。

　　我们可以在保障房的户型、面积等方面进行专门考虑，以挤出高收入者对保障房的需求。比如，可以考虑保障房面积分20平方米、30平方米、50平方米三种，小面积的给单身使用，中等的给没有孩子的两口家庭使用，大的给三口之家使用。使用者可以申请购买，也可以以保护价租赁。而且保障房不得在市场上出售，也不能出租，只能按原买入价(可以进行通货膨胀调整)卖回给政府主管机构，一个家庭买了商品房之后必须把保障房卖回给政府。这样，高收入者就没有了获取保障房的积极性。

　　同时，还应通过制度建设，令保障房不能在市场上出售，意味着不能取得投资收益，投机者也不需要。

　　此外，一个人不会永远都是低收入者，随着年龄、资历、经验等的增加，人们的收入水平会提高，比如刚毕业的学生肯定买不起房子，只能住保障房，随着收入的增加，就能买得起更好地房子，于是就会搬走，保障房腾出来给新的年轻人使用。

　　也就是说，保障房就是仅能满足人们的最基本的住房需求的住房，保障房的条件不能太好，否则就会产生寻租行为，保障房可能就到不了真正需要的人手里。对住房有更高需求的人可以进入商品房市场，用市场价格满足自己的居住需求。

　　(北京大学经济学院副教授)