深圳试水小产权房特区政策

　　龙飞

　　土地枯竭 非法用地成最后绿洲

　　一边是全国轰轰烈烈的清理“小产权房运动”，另一边却是深圳计划将城中村村民自建房纳入保障性住房体系内。尽量与小产权房撇清关系似乎成为最近深圳相关部门最着急的工作。因为在违法建筑以及违法用地上，深圳还有着更深远的谋划。

　　高调打击之后就是抢建高潮

　　截至去年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

　　“深圳没有小产权房。”3月下旬，深圳市常委、常务副市长吕锐锋称，深圳只有原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，“这些是历史遗留问题，不是所谓的小产权房。”

　　深圳国土部门的官员表示，中央最近计划清理的小产权房，是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。“国土资源部文件第十条是所谓小产权房，有几个清晰定义，首先是农村集体所有土地，其次是向城镇居民兜售。”该官员表示，深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此与小产权房有本质的区别。

　　深圳究竟有多少这种违法建筑没人说得清，因为几乎每年都有大批的违法建筑拔地而起。按照相关部门公布的数据，截至去年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。

　　究竟是城中村还是村中城，深圳也说不清。曾几何时，对于这体量庞大的违章建筑，深圳也曾痛下决心。1999年，深圳市人大常委出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》；2001年，又出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》；2004年，市政府又作出《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》。“几乎每次政府高调打击，都会引发另一轮抢建高潮。”在这行沉浮了十几年的孙乐告诉《中国经营报(微博)》记者，他所拥有的所谓股份公司实际上的业务就是建设这类违章建筑。“因为几乎每次高调打击后，都有部分违章建筑拿到房产证。”其表示。

　　根据深圳市相关规定，符合“一户一栋”政策的原居民，可以建一栋占地不超过120平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅。符合建房政策且经报建验收的所谓的农民房在补交地价后，可以办理产权证明。但是，这类房产不可以分割、转让。实际上深圳原居民所拥有的房产远不止此。“我们现在主要按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》来办理。”深圳查违办相关负责人表示。记者了解到这一文件于2009年6月出台。通常做法是，首先对违法建筑普查登记，市政府“区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理(文件第五条规定)”。“1999年以前的房子都已经拿到房产证了。”孙乐表示，在实际处理中，深圳相关部门大多采用确认产权的方法。

　　“深圳小产权房的原因很复杂。”上述深圳查违办的官员向记者表示，三十多年前，深圳特区成立初期，全国各地的开拓者都涌向这座小渔村。未来让急剧扩大的城市人口有容身之所，“当时的深圳市政府鼓励农民利用农村集体土地合作开发这种‘统建房’。”其表示。

　　政策试探：把“违建”纳入保障房

　　经过30年高强度开发，深圳可用的土地已几近枯竭。未来十年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。

　　早在2007年开始，深圳就计划将这类违法建筑纳入保障房体系。例如2011年6月深圳公布的《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》就确定，将新增安排筹集建设保障性住房24万套，当时住建部的官员就表示，这当中将实际竣工21万套，剩余3万套将从开发商手中回购或者“筹集”违法建筑来完成。

　　但这些都没有形成文字，因为尚未得到中央的批复。直至近日，深圳公布的《住房建设规划2012年度实施计划》，第一次明确写入“并试点以整体租赁的方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

　　最近深圳忙于撇清与小产权房的关系，难道只是为上述政策扫清障碍？实际上记者在深圳了解到，相关部门对于违法建筑纳入保障房体系只是试点。“2004年，我们就曾经试过。”深圳国土部门的官员向记者表示，当时深圳市政府严查了一个名为东明花园的违法建筑，并以2300万元的清退补偿金的方式，回购了东明花园。以此解决了深圳南山区141家企事业单位350人的住房问题。“现在要再按这种模式处理已经非常难。”上述官员表示，当时违法建筑处理口子还非常紧，现在地价飙升，业主也不太愿意“转型”。所谓试点是要“一个项目一个项目谈，几乎跟拆迁一样，非常困难。”其认为。

　　深圳市政府实际上还有更长远的谋划，有政府内部人士告诉记者，深圳之所以今年可以把“违建”纳入保障房写入文件，是因为酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》终于获得国土资源部和广东省政府的联合批复。据透露，这份至今仍未公开的《改革方案》的核心是：土地产权制度的改革和土地二次开发利用机制创新。最大的作用是通过这个土地更新利用模式，将深圳现在复杂的土地、房屋产权进一步清晰化。

　　资料显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。土地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。另一方面，经过30年高强度开发，深圳可用的土地已几近枯竭。未来十年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。所以这300平方公里的非法用地对深圳而言无疑是最后的绿洲。

　　“土地改革方案通过，我们非常鼓舞。”有深圳官员表示，这等于高层终于给深圳开了口子，但现在小产权房正因为处于风高浪急的舆论关口，“方案的相关细节还不是公布的时候。”其表示。