1季度土地市场迎倒春寒 300城住宅用地成交降5成

　　新金融记者 刘君 

　　回首已经过去的2012年一季度，在经过前两个月的“寒冬”后，多数城市楼市在降价促销之下成交量有所回升，不过同比去年一季度依然有所回落。与此同时，土地市场依然“寒意”未去，全国来看，住宅用地土地供应、成交均大幅下降，全国主要城市土地市场依然处于零溢价时代，溢价率维持在近年最低水平。

　　“土地市场最能反映房企对未来楼市的预期和信心。短期的楼市成交回升难以使房企资金紧张情况根本缓解，目前土地市场依然‘较冷’，显示多数房企对未来房地产市场预期非常谨慎。”合富辉煌天津公司研究发展中心市场总监任炯对新金融记者表示。

　　楼市成交处下行通道

　　2012年的前3个月，无论一线城市，还是二、三线城市，都呈现出较为一致的规律。1月受元旦、春节双节影响，加之调控政策不动摇，楼市成交惨淡，同比2011年大幅下跌。2月同比上年，一、二线城市出现不同程度上涨，但考虑到2011年春节在2月份，并不能定调回暖。进入3月，开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。“对于3月的回暖，应该理性看待，房企绝对不能有盲目乐观的情绪。”任炯表示，3月有的城市住宅成交量出现50%甚至100%以上的环比上升，与2月成交基数过低不无关系，单看3月成交量与往年相比仍处低位。此外，目前楼市中成交量较好的依然是那些降价幅度较大的楼盘，以价换量是促进成交回升的重要原因，没有价格优势的楼盘，销售大都不太好。

　　而从整个一季度来看，楼市成交量还处于下行通道之中。中国指数研究院数据显示，2012年第一季度，20个主要城市成交量同比下降28.3%，有14个城市成交面积同比下跌，其中大连降幅最大，达73.14%。一季度北京新建住宅网签套数为18072套，同比下降18.88%，创下近4年来的最低值，成交均价为12492元/平方米，同比降幅达35.44%。天津一季度新建住宅成交12172套，同比下降53.42%，在重点城市中降幅最大。上海、广州、深圳、成都等城市一季度楼市成交量同比降幅均超过15%。

　　对于一季度最后一个月成交量的回升，业内人士普遍认为，只要房地产企业维持促销姿态，积极制定销售策略，依然能在今年迎来几个刚需集中释放的销售窗口期。

　　土地市场供需均降

　　相对于房地产降价促销显效，一季度土地市场依然“寒意阵阵”，无论是地方政府的推地意愿，还是开发商的拿地意愿，都处于历史低位。供应方面，2012年一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。1-3月，全国300个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2131宗，环比减少47%，同比减少33%，推出土地面积9815万平方米，环比减少49%，同比减少37%。成交方面，受传统新年假期和房价下跌预期影响，开发商拿地意愿不足，一季度全国土地市场成交情况仍维持低迷格局。1-3月，全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。

　　与楼市3月份出现成交回升不同，3月份土地市场的成交量还在下降，甚至成为一季度土地成交面积最少的月份。当月全国300个城市共成交住宅用地317宗，成交面积1425万平方米，环比减少54%，同比减少67%。“一个月的成交回升，难以解决开发商长期积累的高库存和资金链紧张问题，只有成交量继续回升并维持很长一段时间，才有可能缓解房企资金紧张的情况，这种回升才有可能传导到土地市场。在那之前，很难引起这些企业对土地市场的兴趣。”天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超对新金融记者表示。

　　而从近期各大房企的表态来看，对于拿地大都十分谨慎。远洋地产控股有限公司董事局主席、行政总裁李明近日在接受媒体采访时表示，今年远洋地产提出一个原则叫做“稳健经营，两手准备”。稳健经营就是原则上不增加新的土地投资，两手准备就是不降低在建规模。“我们在风险把控上的思路是控制两个规模，一是控制总资产，主要是不要盲目投资，不要盲目增加土地储备；二是控制有息负债。”李明表示。在2011年度业绩发布会上，世茂地产主席许荣茂也强调，今年世茂原则上不会买地，主要任务还是加大销售力，降低负债率。绿城中国在2011业绩发布会上，也释放出公司的发展策略将告别以往通过高负债率追求规模扩张，向侧重依靠品牌和管理输出稳健发展的信号。绿城在年报中明确表示，2012年暂无购地计划。而地产行业龙头老大万科，今年以来除了参与了广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目外，至今在土地招拍挂市场尚未取得一宗地块，以实际行动践行谨慎拿地策略。

　　庄凌顾问在最近的一份报告中表示，今年3月份以来，陆续有大型品牌上市公司发布2011年年报，并表示2012年没有拿地计划，这预示着土地投资将现急速回落，下半年会有更多的土地出现流拍或零溢价出让。慎拿地、忙促销、快回款，多数房企启动“过冬自保”模式。

　　低溢价率持续

　　价格方面，一季度全国土地成交楼面均价低于去年同期。1-3月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢价率仅为3%，环比减少2%，较去年同期减少21%，一季度10大重点城市中无一城市溢价率超过5%。北京出让的45宗土地全部零溢价率成交，为7年来首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武汉平均溢价率分别为7%和4%，其他城市溢价率均接近0%。一路走低的溢价率，体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，一季度重点城市土地市场整体迎来“倒春寒”。    作为房价的重要组成和影响因素，土地价格的回落也将在一定程度上拉低未来的房价预期。业内预计，调控重压下开发商放弃拿地的行为，将在倒逼地方政府接下来继续调低地价上起到重要作用，进而为楼市的进一步降价拉开空间。“前些年是面粉贵过面包，地价刺激房价上涨，现在土地市场的冷清，有可能反过来促进房价回调。”一位业内人士对新金融记者表示。

　　而对于当前开发商少拿地，会否减少未来供应量，进而在未来拉升房价的说法，任炯对新金融记者表示，短期内开发商不拿地，对未来影响不大。“何况之前几年开发企业大都已经储备了足够未来很多年开发的土地面积。”任炯表示。据统计到2011年底，房企的土地储备消化周期普遍拉长。比如绿城中国的土储消化周期由2010年年底的13年跃升为24年。2012年其土储

　　消化周期仍保持24年的高位上。世茂、招商、保利、碧桂园、荣盛发展等知名房企，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，绿城、世茂、招商、恒大等前些年土地市场的风云企业在这方面显得更为明显。而土储消化周期延长，意味着开发商卖房的效率降低，意味着在整个地块及在其上建造的项目的维护成本增加，进而影响房企拿地热情，是楼市对土地市场反作用的主要表现。

　　不过在不少业内人士看来，当前低溢价情况下，也不失为一些房企抄底土地市场的好机会。兰德咨询总裁宋延庆就认为，在今年的市场条件下，房企加快去库存换取现金流，以低价拿地实现扩张或是一个明智选择。“现在确实低价拿到优质地块的可能性大增，但前提是开发商现在手里要有充足的资金，能做到这一点的目前来看大都是那些央企和大型国企。”苏步超告诉新金融记者，对更多的房地产企业来说，当前还是加快销售，先保证生存，再考虑拿地发展的问题较为实际。

　　政策博弈依旧

　　对于一季度楼市和土地市场走势，政策预期也是对其影响最大的因素之一。先是年初芜湖、北京、杭州、上海等地相继出台各类救市政策，包括提高普通商品房标准、提高公积金贷款额度、给予购房契税优惠、购房补贴等多种形式，使得市场各参与方对市场预期逐步乐观。然而不久，政策预期又因上海松绑限购令被叫停和两会上温家宝总理“一些地方房价远未回归合理价位”的表态而发生根本转向。

　　“现在很多的数据和指标都表明，行业很多数据正在进行触底，成交量反弹持续三四个月之后，价格就会止跌。按照目前趋势成交量确实节节攀升，二季度70个城市房屋价格指数环比增幅极有可能由负增长转为正增长，但是假如真的出现房价在二季度反弹，我个人认为有可能会招致新一轮的打压，因为中央毕竟不希望房地产那么快反弹。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　3月住建部发出通知，要求各地做好2012年城镇保障性安居工程工作，按月公开保障房开工和竣工情况。《政府工作报告》中指出抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。与此同时房产税在沪、渝两地试点基础上将适时扩大范围。住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策的重点。中国指数研究院在报告中指出，2012楼市政策基调基本确定，楼市调控政策不放松。未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。

　　而中国购房者信心指数2012年第一季度调研结果则显示，2012年第一季度中国购房者信心总体指数为102.5点，又较上一季度104.2点下降1.7点，自去年三季度以来持续下滑，全国购房者的总体信心指数一直处于观望区间。调研报告分析认为，去年年初出台的限购政策，使购房者和开发商都进入到观望的状态。本季度信心指数的下降，主要是由于经历了两年的房地产调控，购房者的构成已经发生了根本性的变化，绝大多数购房者是首套或至少是改善性需求，对于房地产调控对价格方面的成效更加关注，目前这种房地产市场的价格走势客观上加重了购房者的观望情绪。