75家房企存货消化周期达54个月 同比增加9个月

　　■ 本报记者 王 峥

　　4月第一周北京住宅成交量环比下跌逾5成，但市场人士认为4月销售应该还会延续3月的上升势头

　　虽然刚刚经历了3月份的“小阳春”，但一季度楼市的整体表现还是十分惨淡。

　　根据北京住建委的统计数据显示，2012年一季度，北京新建住宅网签套数18072套，同比去年的20723套下滑13.01%，远不及2010年的28452套和2009年的30486套，创下4年来新建住宅网签量同期的最低值，同时也是2009年以来单季度网签量的新低。其中1-3月分别成交4473套、5514套、8085套。

　　同时，4月份第一周(4月2日-8日)北京新建商品住宅网签1147套、二手住宅成交949套，环比分别下降53%和72.5%。不过，业内人士指出，月初的销售一般都会低于月末，这是市场规律，因此不能只简单看环比，3月第一周市场的表现便很一般。4月市场的销售应该会延续3月的上升势头。

　　存货消化周期达54个月

　　从上述数据也可以看出，虽然3月份北京住宅成交量环比大幅上涨，但是市场整体成交量依然较调控前有明显的差距。而2012年一季度末，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨45%。

　　房企方面，据统计截至4月8日，A股上市房企已有75家公布了2011年年报，库存总市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元上涨44.3%，相比2009年的4183亿库存更是增长了2倍以上。而伴随着高库存的低迷销售，自然也拉长了存货的消化周期。

　　中原地产研究部总监张大伟就表示，“按房企存货和营业成本计算，2011年末75家A股房企整体存货的消化周期达到54个月，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比延长了9个多月”。

　　而高企的库存也将促使房企加大促销的力度，进一步降低新房销售价格。

　　销售有望进一步回暖

　　在库存高企，成交量下滑的同时，北京市房协4月7日发布数据称，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，较去年同期下降20.7%。

　　分析人士也表示，现阶段市场以价换量明显，开发商也都意识到想要降低库存，就必须率先降价。而目前的成交量也确实主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约量，其他未降价项目的销售仍旧冷清。

　　因此，从目前整体市场来看，市场均价还是存在继续降价的空间，在调控政策执行力度不减的情况下，之前未降价项目很可能会迎来一次补跌过程。

　　至于4月份的销售状况，市场人士普遍持乐观态度。张大伟分析认为，从统计数据来看，4月开盘项目将有明显上涨，而之前热销的保利罗兰香谷、龙湖时代天街等项目依然有房源释放。“整体来看，成交量有望在目前基础上再次上涨，虽然不可能出现接近调控前的情况，但触摸限购后最高点的可能性非常大”。

　　北京联达四方房地产公司董事长杨少锋(微博)也表示，“随着近期银行对首套房信贷松绑的幅度增大，加之房企进一步的促销，楼市有望一进步回暖”。