广州商用物业空置率上升租金受压

　　由于住宅市场受到政策调控的影响明显，开发商从近一年多以来对商业地产的投入越来越大。在广州，写字楼、大型购物中心等商业项目频频被推出。对于商业地产的兴旺发展，业内专家除了看好其未来的前景外，还对过于集中的推新节奏表示担忧。近日，高力国际对于今年第一季度广州商用物业市场发布分析报告。在报告中指出，在今年前三个月，无论是大型购物中心还是甲级写字楼，都面临着空置率上升的问题。广州大型的购物中心空置率上升至11%，而写字楼市场，则达到了20.4%。并且，据分析，特别是写字楼市场目前仍然不是空置率状况最坏的时候，未来有可能变得更高。    购物中心租金有下调压力

　　2012年第一季度，尽管国内外经济增速有所放缓，但在传统节日如春节和元宵节等消费刺激带动下，内需市场仍有不错的表现，广州消费市场保持稳定增长。据广州市统计局数据显示，2012年1-2月广州实现社会消费品零售总额902.08亿元，虽然增速较去年同期16.1%的增速有所回落，但仍达到14%。广州消费市场的稳定增长继续吸引国内外各业态品牌对本地零售市场的关注。

　　据高力国际的最新市场研究报告显示，第一季度广州无新增大型购物中心项目入市，市场库存维持在2621150平方米。尽管没有新增大型项目，今年的第一季度，广州大型购物中心的整体空置率录得环比轻微上升0.4个百分点至11%。其中，上升最大的是越秀区、荔湾区和海珠区，市场空置率分别上升了0.5%、0.5%和0.4%。而其他各区如天河区等市场空置率与上季度持平。

　　高力国际广州总经理林明瀚告诉记者，第一季度购物中心的空置率上升主要是受到越秀区和荔湾区部分项目经营调整影响。如有明显经营调整的项目如越秀区的光明广场由于溜冰场结业全层重新招租，项目空置率均有上升。而海珠区的江南新地开始执行转型升级计划，部分旧商户撤场，亦导致项目空置率有所上升。同时，据林明瀚表示，在下半年空置率仍有上升的可能。“广州大部分新增的购物中心项目都预计在下半年入市，到时候，广州购物中心的空置率仍会继续提升。”但同时，他认为，空置率问题是短期的现象，只是市场消化的过程。

　　与空置率相比，广州购物中心的租金则面临着下调的压力。据数据显示，广州大型购物中心的首层租金在第一季度环比下降1.4%，跌到了每月每平方米人民币747元。在大体量新增供应压力下，相较于部分新落成项目以较大的租金优惠吸引租户入驻，中心区各大优质购物中心则选择不断提升项目品牌档次和调整业态布局，通过品牌上的差异化增强项目竞争力。对于租金下调，林明瀚认为，这并不会对投资市场造成太大的影响。“商铺的可取代性非常低，并不像住宅市场，今天租这里明天可以再换一个地方。”他分析称，目前市场表现出来了租金受压，只是反映出“想要再涨得像以前那么快比较困难。”

　　写字楼或迎大规模供应

　　“去年就有人说写字楼市场‘狼来了’，但事实上2012年才是广州写字楼大规模供应阶段。”高力国际董事陈厚桥向记者透露，在今年广州的甲级写字楼的总供应量有接近90万平方米。而在一季度过后，仍将预计有约70万平方米的新增供应。

　　据高力国际公布的数据，2012年第一季度，位于珠江新城的利通广场和高德置地广场一期A座的入市就为广州甲级写字楼市场带来共计约184，000平方米的新增办公面积。随之而来的是整体空置率较上季度相比轻微上升了一个百分点，达到20.4%。陈厚桥分析称，相比于香港、北京、上海，广州甲级写字楼的空置率偏高。在第一季度，其余三地的空置率仅为5.8%、3.5%和12.6%。“而且现在广州的甲级写字楼的空置率状况并不是最坏的，在未来更多的项目遍地开花，空置率还会更高。”

　　尽管有空置率的问题，但陈厚桥认为，从去年下半年以来持续活跃的租赁需求继续支持业主对市场的信心，尽管在市场租赁淡季，甲级写字楼租赁市场依然表现稳健。这也使得写字楼的租金仍在上涨，一季度的平均租金环比上涨了1.9%，达到了每月每平方米人民币161.8元。陈厚桥认为，“尽管未来三季度将有约69.1万平方米新增办公面积入市，广州市甲级写字楼市场租金仍将有小幅上升空间，但租金涨幅将明显低于2011年。”

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲