小产权房转正升值 开发商悔卖告业主
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-19 07:48 来源: 法制日报5年前因难办“两证”,开发商低价卖房;如今可办“两证”房价大涨,开发商反悔,以当年合同违反国家强制性规定为由,起诉业主,要求法院判令合同无效、责令业主退房
本报记者范传贵
本报通讯员邓光扬
房子卖出5年后,开发商终于办下了大产权证。
正当2000多户业主欢欣鼓舞地要其配合分户办理“房屋产权所有权证”、“国有土地使用权证”时,开发商却迎头泼下一盆冷水:“当初我和你们签的合同无效。”为此,开发商将其中一户业主告上法庭,要求该业主按当时的购买价退还房产。
4月18日,这起因小产权房“转正”而引发的合同纠纷案,在江苏省南京市雨花台区人民法院第二次开庭审理。
小产权房终“转正”
龙年新春,孙杰、吴艳这对小夫妻从泰州老家过完春节,喜滋滋回到南京家中。更让他们开心的是,他们所住的七彩星城小区公告栏中贴着一张“宁雨国用2012第00347号”土地证复印件,上面写明小区土地性质是城镇混合居住用地,使用年限至2077年8月27日。
这意味着这个小区的土地性质已经从集体转变为国有,业主们等了5年的小产权房终于“转正”。随之而来的是,小区里的二手房价从当时的5600元/平方米飙升到8000元/平方米。
2007年11月,孙杰每个周末骑自行车、挤公交车、倒地铁地挨个看楼盘、问价格。面对噌噌上涨的房价,他次次失望而归。一天,他意外地从另一看房者口中得知:雨花台区西善桥有集体土地上的房屋卖,单价比同类地段产权房低好几千元。
孙杰急忙跑到西善桥,找到了南京城南地铁二号线油坊桥站附近的七彩星城。出了地铁2号线油坊桥站1号出口步行10分钟左右就能到达,交通便利。他相中了一套87.34平方米的两居室、单价每平方米5650元,总价不到50万元。
2007年11月9日,孙杰东挪西借支付首付后,余下近25万元只能靠贷款。作为集体土地上的房产,本无法按揭,但在开发商江苏安居高校投资置业有限公司的担保下,孙杰从银行获取了20万元的按揭贷款。2009年孙杰如愿入住新房。
安居公司在合同中承诺:2008年10月31日之前交付房屋,2009年12月31日前办理国有房屋产权证及土地使用权证手续,如此期间内不能办好“两证”,将退还每平方米500元的购房款。
但是时间拖到2009年年底,开发商承诺的“两证”还是没有兑现。又拖了一年,“两证”依然不见踪影,几百名业主开始维权,甚至采取断供的方式向开发商施压。
如今,能办“两证”了,孙杰夫妇异常开心。元宵节那天,小两口正盘算着交足拖欠的余款去办两证,却忽然收到法院的应诉通知以及以自己为被告的起诉书副本。
开发商主张合同无效
在今天的庭审中,原告安居公司在法庭辩论和最后陈述时,请求确认原被告当初签订的买卖合同无效,理由是业主明知购买房屋为集体土地上建设住宅,依然与之签订房屋买卖合同违反国家法律强制性规定,属于合同法第五十二条第二项的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。
而孙杰一方认为,原被告当初签订的买卖合同不是绝对无效,而是相对无效。本案情形属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定的情形:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
孙杰一方还提出,该小区已领取国有土地使用权证,而原告故意拖延办理相关权证手续,属于合同法第四十五条第二款规定的“为自己的利益不正当阻止条件成就,视为条件已经成就”。
在休庭后,孙杰细算了一笔账:“以他们所住房屋为例,开发商当时积极推销促成买卖,从买主手中得款49余万元;目前二手房价涨价了,又主张合同无效而收回可卖73万多元房。也就是说,开发商期望从其不诚信和过错中获利24万余元。”孙杰认为,开发商的起诉行为违背诚实信用的合同法原则,违背了“任何人不能从自己的过错中获取利益”的民事法律基本原则。
当事双方在法庭作了最后陈述后,都表示愿意接受法院调解。法院因此末作当庭裁判。
本报南京4月18日电
■案意点击
近年来,一些开放商为谋取利益,违规使用农村集体土地建设“小产权房”,不仅损害了农民的合法权益,也使众多购房者的权益得不到保障。此案中,开发商违规建设在前,在房屋“转正”后又提出撤销合同,将相关政策法规作为谋利的工具。正如相关专家所评述的,在清理“小产权房”时,需追究不良开发商的法律责任。