北京房山多楼盘售价探底 成本价加10%利润销售

　　作者：■本报记者陈雪根

　　在国家调控持续影响之下，近郊楼市已是降声一片，通过成本计算可以看出，各楼盘探底趋势明显，北京房山一些项目甚至已经是成本价出售，未来再有大幅降价的可能性已经不大，对于刚需买房人来说，此时正是出手机会。据悉，房山天恒乐活城项目将携手京东商城以超低价格、一口价形式进行促销，极有可能突破区域房屋重置成本底价。

　　虽然政策持续调控之下，楼市压力空前，但除通州等水分较大区域之外，北京整体房价跌幅并没有如同人们想象的那样“跳水”。据伟业我爱我家数据显示，从北京市房地产市场去年一手房交易情况来看，总成交量5.8万套(不含

　　保障房)，同比下降34.2%，平均成交价格21552元/平方米，同比上涨7.4%。虽然总体呈现明显的量价齐跌的局面，但跌幅远远小于普通老百姓的预期，北京市一手房的成交价格仍停留在2万元以上。

　　如此楼市重压之下，为何楼市降价幅度不大？有不愿透露姓名的代理行负责人算了这样一笔账，即以“价格=成本+利润”的公式来衡量当前房价，以近郊普通商品住宅(毛坯)为例，在开发过程中，其成本构成主要有以下几个方面：土地成本、建安成本、市政成本、市政基础设施建设费、法定税费(含营业税、土地增值税等)、企业利润等。综合看来，大部分的近郊普通商品房(毛坯)总体水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基础设施建设费为法定费用，住宅为160元/平方米。法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同也存在差别，一般会占销售价格20%-35%左右，由此算来，项目除去土地外的各项成本，约在5500-6500元/平方米左右。

　　通过计算分析可以看出，商品房土地成本加上6000元左右其他成本后，基本都会在万元以上，尽管之前有网友曾测算过理想状态的“合理房价”仅为4935元/平方米，但从上述计算和房价实际降幅可以得知，在土地与其他成本综合作用下，房价下降空间并没有那么大。

　　调控政策执行之后，各近郊区一手楼盘纷纷降价，从去年开始房山区就步入降价通道，最高曾卖到18000元/平方米的万科长阳半岛，如今成交价在15000元/平方米左右，其中包含约2000元/平方米的精装修；周边的首开熙悦山虽然是毛坯，但价格从去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格更只有10000-12000元/平方米左右。

　　到底房山还有没有降价空间？记者了解到，目前房山区长阳片区供应最为集中，项目土地成交价格大都在6500元/平方米左右，其综合成本约在12000-13000元/平方米，该地区的2011年项目市场售价也多在14000-18000元/平方米之间；良乡片区土地成交价格在4500-5500元/平方米，其综合成本约在10500-12000元/平方米，该地区的在售项目价格约在14000元/平方米；城关片区土地成交价格在4150元/平方米，该地区新项目成本应在10000元/平方米左右，但该地区的在售项目价格也在9500-10000元/平方米之间。

　　由此看来，经过一轮的政策洗刷，目前房山区在售项目价格已多半进行了回调，基本都是以“成本价+10%的利润空间”销售，售价与成本之间差距已经很小，开发商已经失去了降价空间和动力，后期降价空间更为有限，天恒乐活城等项目都已经是售价基本与成本价持平，属于底价出手。据天恒乐活城营销负责人称，他们已将44号楼整栋实景现房房源拿出，利用京东商城平台进行网上售房，这是京东首次携手房企进军房产电商，此次推出的主要户型为70-90平方米的一居和两居，主要针对刚需及首次置业人群，购买不分户型、不分朝向，价格促销力度较大，低于同区域项目成交底价，很有可能在万元以下。

　　房山区某开发商表示，相比大幅降价的通州、大兴区域，房山地区今年并没有出现普遍的价格大幅下调，主要是由于区域价格早在去年就开始回落，去年房山区多个楼盘的成交价格逼近18000元/平方米，而如今这些项目的单价普遍在14000元左右。即便个别楼盘推出大幅优惠或者企业团购，也仅限于少量特价房源，期待区域内大规模的降价并不现实。