瑞士酝酿将房地产交易纳入反洗钱法管制

　　法律先行围堵跨国洗钱新通道

　　瑞士多地别墅、城堡等房地产被外国神秘富豪抢购。

　　于非

　　房地产监管现真空地带 成不法分子洗钱新通道

　　近年来，在世界闻名的金融中心瑞士，出现了一个怪现象：日内瓦、苏黎世、楚格等地的高级别墅、城堡、酒店等房地产，常常以“脱离现实”的天价卖给来自欧洲、美洲、中东产油国等地的神秘富豪，然而这些环境优美、宁谧的产业始终未能等来主人的看顾，空置了一年半载之后就被转手卖出。面对被这些神秘富豪炒高的房地产价格，瑞士国人反而只能“望房兴叹”。如此怪现象是因何出现的呢？

　　随着全球化脚步的日益加快，各国间人员往来、商品贸易、资金流动、信息传播、服务提供随之更加国际化，这也导致了一个结果——犯罪活动的国际化。在追逐非法经济利益的犯罪活动中，如何转移犯罪所得成为一个关键问题。近年来，全球范围内洗钱活动日益呈现跨境、跨国的性质。

　　作为世界著名的金融中心，瑞士的金融机构管理着全球近三分之一的个人资产，这个国家曾被称为“洗钱天堂”。虽然近年来瑞士政府已经从法律、政策等多个层面打击洗钱犯罪，但仍然无法避免地陷入了“不法分子青睐的非法资金中转站”这个角色中无法抽身。并且，由于瑞士政府近年来推出了“反洗钱法”、对银行保密法进行了改革，洗钱活动的渠道也逐渐从金融领域向其他领域蔓延，房地产等行业作为反洗钱监管几近“真空的地带”，逐渐成为跨国洗钱犯罪分子“觊觎之地”，演变成跨国洗钱的“新通道”。

　　神秘富豪买房“不差钱”

　　房地产洗钱恶果不容小觑

　　近些年，大量不明来路的资金涌入瑞士房地产业。利用房地产洗钱，具有一定的隐秘性，不易被反洗钱机构察觉，而且投资房地产“含金量高”，保值、升值的潜力大，购买后可以用来出租甚至转手卖出，造成“钱生钱”的雪球效应。这无疑使得犯罪分子对房地产洗钱趋之若鹜。

　　由于此前瑞士的反洗钱监测主要针对金融领域，对非金融领域并没有进行重点监察，因此难以估计每年瑞士房地产领域的洗钱规模。但是，可以肯定的一点是，这样的例子在瑞士并不罕见，而且有愈演愈烈之势：近期，瑞士联邦警察局正在调查一位名叫亚历山大·尤多沃夫的俄罗斯富豪。这位神秘人物于2007年用400万瑞朗的价格买下了瑞士卢塞恩湖畔世界八大著名小镇之一玫瑰小镇韦吉斯的一座酒店，现在竟然想花十倍多的价格——4500万瑞郎来重新装修，而这两笔巨额资金从何而来，没有人知道；2010年，哈萨克斯坦总统的女儿狄娜亚以7500万瑞朗的价格买下了日内瓦湖畔的一栋别墅，这一举动引起了瑞士联邦法院的警觉，法院怀疑其有洗钱嫌疑……

　　还有很多类似的来自欧洲、美洲、中东等地区的神秘富豪，他们以高价购买苏黎世、日内瓦、卢塞恩、恩嘎丁等地的别墅、城堡、酒店，没有人清楚他们手中动辄近亿资金的来源。

　　对于究竟是什么人愿意出如此之高的价钱来购买他们的房产，一位瑞士房地产中介人员坦言：“我们的买主中，没有瑞士人，他们有的是欧洲富豪，有的是中东亿富翁。”据悉，房地产中介和瑞士政府相关办事处常常接到有意购房的咨询电话，询问价格和购房手续。无论什么价钱，都有人愿意买。甚至很多神秘富豪“希望以最快的速度成交，出手异常大方”。

　　房地产行业因为法律上的漏洞，为洗钱者提供了可乘之机，这已经是一个不容忽视的事实。这一法律漏洞带来的后果非常严重：瑞士因此无法摆脱“非法资金中转站”的尴尬境遇；房地产价格受到冲击，导致价格高企，本国居民无法承受……同时，房地产洗钱这一“新通道”也助长了走私、贩毒、非法武器交易、贪污贿赂、恐怖活动等犯罪在全球范围内的发生。

　　反洗钱法囿于金融领域

　　钻空子“洗白”非法所得

　　瑞士近年来坚决打击洗钱犯罪，这已成为其政府工作的重点之一，并为此采取了一系列具体措施。然而与世界上大多数国家一样，瑞士的反洗钱法律法规与监测体系大多局限在金融领域。例如，于1997年10月制定、1998年4月1日正式生效的瑞士反洗钱法为瑞士反洗钱体系提供了一个法律框架，该法要求银行、金融中介、律师等所有相关人员在发现可疑的洗钱活动时都有义务向当局报告，知情不报属刑事犯罪，将受到严厉惩处。

　　瑞士政府还设立了“反洗钱委员会”，以监管和规范包括贸易公司、资产管理公司以及律师事务所在内的非银行金融中介的行为，要求它们与银行一样执行反洗钱法，违规公司将被处以高达20万瑞郎的罚款或被勒令停业。

　　然而，瑞士对非金融领域洗钱活动的法律规定及监管却力有不逮，类似房地产等行业的洗钱活动尚未成为瑞士法律重点关注的对象，也自然尚未纳入反洗钱有效监测体系中，这就给了洗钱犯罪分子可乘之机。犯罪分子把非法所得在瑞士的房地产业中“打了个滚”就将之“洗白”为正常合法收入。对此，瑞士的法律界人士是这样认为的：“银行制订了新的‘白钱策略’,令那些‘黑钱’越来越多地转向了房地产市场。”

　　同时，为了应对国际社会“反洗钱不力”的指责，瑞士还对其闻名世界的银行保密法进行了改革。这在某种程度上更加剧了非法洗钱活动从管理愈加严格的金融领域向房地产业的蔓延，“因为房地产业很少像银行那样追究资金的来源”。

　　“外国人购房法”漏洞多

　　无法有效打击跨国洗钱

　　目前，外国人在瑞士购买房地产要受到《对海外人士购买房地产的联邦法案》(简称为外国人购房法，昵称雷克斯科勒法案)等法律、规章的限制。瑞士对外国人购买房地产的规定最初问世于1961年，其目的在于防止国外投资者扰乱瑞士房产市场。1983年，这些规定被正式纳入《对海外人士购买房地产的联邦法案》。该法案后来被冠以瑞士前司法部长科勒的名字，因此又被称为雷克斯科勒法案。

　　该法案规定，希望购买瑞士房地产的外国人(个人及企业)必须首先获得欲购地产所在州的许可证；外国人如果购置住宅地产，则必须将其作为他们的主要住所。这里所指的外国人不包括生活在瑞士的欧盟公民与瑞士居留证持有者。此外，以长期经营业务为目的购置地产不受法案制约，除非该经营业务为出租该地产。也就是说，没有任何居住许可的外国人，可以购买店面、办公用地。

　　但是，这一法律并不是完全无漏洞可钻：例如外国购房人可以在购买瑞士房地产时办理好审批手续，买完房产后就回国居住，因为没有严格的检查制度；或者由瑞士公民开设公司，以公司名义购置房地产，再转让给外国购房人……因此，冀望于通过外国人购房法围堵、限制房地产跨国洗钱犯罪活动并不现实。

　　房产交易纳入反洗钱法

　　将从各个环节加强监管

　　基于上述事实，瑞士法律专家呼吁，政府和议会应该采取措施制止这种新的洗钱方式。例如，巴塞尔刑法学教授马克·皮斯就指出：“瑞士的房地产交易必须受到反洗钱法的制约。所有涉及房地产交易的环节，如银行和保险公司，信托和公证人员(公证处负责承办起草购房合同和土地登记事宜，每个地区一般只有一个州指定的公证处负责办理该类手续)，都应该在这个领域受到反洗钱法的制约。”这也意味着房地产交易的各个环节将纳入到反洗钱监测体系中。

　　在第六届瑞士有关经济法的会议中，来自苏黎世大学欧洲研究所的米歇尔教授也赞同这一观点：“出于防患原因，瑞士也应该让房地产交易受制于反洗钱法。”

　　瑞士法律界人士的观点中，中心议题就是瑞士也应该像一些欧盟国家一样，让银行、保险公司、金融代理、信托公司和公证人等房地产交易各个环节都受到反洗钱法的制约，使得房地产交易更加透明化。

　　事实上，瑞士政府几年前就曾提出这一观点，当时就受到房地产业等利益相关团体的阻挠。即便是现在，当这个问题再次被提上议事日程的时候，瑞士“不动产经济联盟”也立即表示了反对意见。该联盟主席泰凡·赛利勒表态说：“已经有足够多的措施防范洗钱，我们反对让整个房地产行业为洗钱犯罪背黑锅。”因此，此次将房地产交易纳入反洗钱法管制的提议最终能否在瑞士“开花结果”，还有待时间去验证。

　　“洗钱犯罪总是在寻找新的机会”，今后房地产业可能成为反洗钱领域的“前沿阵地”和“重灾区”。因此，必须从围堵法律漏洞、严惩各个洗钱环节、加强监管等多个方面入手，惟有如此，才能使房地产洗钱犯罪分子有所收敛。

　　新闻链接

　　洗钱一年“洗”掉数万亿

　　“洗钱”是指采用转换、转让、转移、获取、占有、使用等方式隐瞒和掩饰犯罪所得及其收益的来源和性质，以使犯罪所得表面合法化的行为。近年来，随着走私、贩毒、非法武器交易、贪污贿赂等犯罪的不断发生，洗钱问题在世界范围内日益突出。据国际货币基金组织统计，全球每年的洗钱规模约相当于世界国民生产总值的2%到5%，即3万亿到8万亿美元。