境外基金遭遇中国同行挑战

　　重回市场的境外房地产基金却不得不面对国内地产基金的强势竞争。

　　东地产  童丹霞  报道

　　种种迹象显示，境外基金在金融危机后，重新积极布局中国房地产市场，其中尤以商业地产为重。

　　“在度过自身危机后，境外基金重回中国市场，目前在洽谈的多起大宗交易中，就有很多境外基金身影。”第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬告诉《东地产》记者。

　　《东地产》记者调查发现，国内房地产面临的资金困境，正好给了境外基金重回市场的机会。

　　不过，境外基金也面临着国内资本竞争，而这种竞争较金融危机前更为残酷。

　　境外基金伺机而动

　　近期，市场传闻，香港背景的基汇资本将2007年以9亿人民币收购的353广场，对外出售。交易谈判正在进行中，意向买家既有境外资本，同时也有国内资金方。

　　随后，《东地产》就此向基汇资本高层求证，该高层并未正面回应是否出售，只是表示目前353广场经营正常。未来依然看好中国市场的前景，除工业地产外，尝试一切可能的方式，不过仍按照既定的二三线城市商业地产重心。

　　尽管有低调转售传言，但消息人士称，基汇资本并非因为抛售，而是基金时间到期，而通过5年的盘活，353广场再次出售将远高于买入的9亿人民币。

　　事实上，境外资金年初开始就频频出手，伺机而动，似乎在宣告外资基金凭借其敏锐的嗅觉又重新杀回了中国房地产市场。

　　1月24日，黑石集团为旗下地产基金Blackstone Real Estate Partners VII募集了超过60亿美元的资金，最终规模将达到其现有房地产基金110亿美元的规模，这一基金将主要聚焦收购问题不动产。

　　3月30日，金朝阳集团宣布设立及投资Eagle Fund I L.P。房地产基金，金朝阳向基金出资2700万美元，预计基金总规模约6000万美元，所得款项将用作投资物业项目。

　　此外，还不断传来消息称，管理着一只规模达948亿美元房地产基金的投资公司BRE Global Investors，目前正考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。而对冲基金大鳄索罗斯与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机向中国内地高端楼盘投资。

　　瞄准二三线城市商业

　　正如基汇资本瞄准二三线城市商业地产展开布局一样，美国最大的以商业地产为主的亚裔公司——美国富顿集团中国执行总裁李昱绮告诉《东地产》，现阶段主要是一二线城市寻找机会，仍以商业项目为主，包括改造型物业的收购再重新上市。

　　而其在2008年与摩根资产管理公司合作逆势拿下的南京核心综合性地块，也将进入预售阶段。

　　据了解，该项目位于南京的新城市中心——河西新城的商务区中心，占地面积约32000平方米，建筑面积约43万平方米。是南京第一个符合LEED和中国绿色三星评级要求的房地产项目。而之所以命名为南京世界贸易中心，因是世界贸易中心在南京授权的唯一项目。

　　对于标杆地块规划方向，李昱绮表示将建成写字楼、商业体、高级公寓、酒店等多元物业类型，目前南京世贸中心体验馆已多外开放，而可售性物业也将在今年年底或明年推向市场。

　　“一线城市核心地区依然是境外基金关注区域，只是该区域机会有限，因此向外围市场寻求机会是境外基金布局中国市场的操作路径。”第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬在接受《东地产》记者采访时表示。

　　遭遇国内资金围堵

　　然而，境外基金重回中国楼市，却不得不面临国内资金的多方“狙击”。

　　一家3月份刚刚进入上海市场的内资基金管理公司向《东地产》记者透露，其大股东也正寻求上海近郊商业综合体项目，以4—8万平方米为主。类似这样新型的国内地产基金正如雨后春笋般冒生。

　　有机构统计，目前国内房地产基金数量约有400至500个，按照每个基金2亿元计算，这些房地产基金的总规模已经达到1000亿元。其中，2011年堪称是中国本土房地产私募投资基金发力崛起的一年。

　　易城中国副总裁尹宝军日前指出，从2009年至2011年，国内投资者参与大宗交易的数量依次递增了109%、24%和37%。其主要原因来自于政策驱动下的房地产产业结构调整与升级导致开发商寻求住宅以外的多元化可持续发展路径。

　　对于2012年国内外基金关注的房地产大宗交易市场，易城中国发布的《房地产大宗交易趋势与指数》指出，房地产大宗交易市场出现细分化趋势，机构投资者专业化程度增强，商用物业组合投资策略将受到关注。其中，优质地段具有良好发展前景的在建项目仍然会成为2012年的大宗交易市场的交投重点。