写字楼租金火爆 内资买家扎堆潜伏

　　东地产  童丹霞  报道

　　甲级写字楼租金在过去一年疯涨之后，开始出现放缓迹象。

　　2011年，北京写字楼租金一年上涨75%，首度超过纽约，上海紧随其后，一年上涨27%，成为亚洲租金上涨第二快城市。

　　一年后的首个季度，上海甲级写字楼新增供应有限，空置率进一步下降。此外，内资租户需求旺盛，无论是购买还是出租，热劲不减，难怪专做写字楼生意的SOHO中国潘石屹近日表示火爆行情让人吃不消。

　　同比增长11.4%

　　来自仲量联行的数据显示，第一季度上海全市甲级办公楼租金的上涨相对温和，环比增长1.2%至每平方米每天8.9元，同比增长11.4%。

　　相较于上海去年全年增速，出现放缓迹象。究其原因，仲量联行浦东商业部总监张静认为主要是租户扩张计划持续受到未来经济不确定性的影响，其中尤以外资金融企业租户租赁需求放缓最为明显。

　　尽管如此，上海甲级写字楼的空置率还在进一步下降，而这主要来源于新增供应的延迟上市。

　　据了解，浦东和浦西中央商务区市场一季度均没有新项目竣工。由此导致浦西甲级办公楼市场的空置率下降至4.9%，浦东甲级办公楼市场的空置率降至6.1%。而一些即将竣工的项目，已被自用买家先行购买，因此，即便上市对于区域租金难成撼动。

　　《东地产》从易城中国处了解到，在上海核心商务区的超甲级写字楼内出租率表现优异，多数达到95%。

　　租户向外迁移

　　“部分核心商圈的租户因受到租金上涨的压力，出于成本控制的需求，已出现办公外移的趋势，并且将目光转移到一些新兴核心商务区。”戴德梁行写字楼部助理董事杨煜指出。

　　对此，仲量联行也表示，在中央商务区甲级写字楼租金不见下调，租户出于成本考虑向核心商务区以外区域寻求租赁面积。

　　其中，一个例子便是友邦保险在位于新黄浦区即将竣工的项目日月光中心内预租了1万平方米的面积。

　　杨煜告诉《东地产》记者，核心商务区租户对外寻求租赁面积一般出于降低成本和扩大办公功能。

　　此外，上述负责人指出：“租赁客户中，国有企业、民营企业来租赁写字楼的越来越多，不纯粹依赖外资企业。”

　　据多位知情人士透露，在这些租户中，很多属于实力派，他们购买写字楼的意愿很强烈。 

　　写字楼购买意愿不减

　　不难发现，在3月写字楼市场中，整栋成交活跃。

　　其中，闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场、虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心(西块)项目、浦东花木板块的华银大厦，分别达成成交5.42万平方米、3.52万平方米、2.10万平方米，涉及资金分别高达19.42亿元、23.20亿元、3.78亿元。

　　而即将上市销售的位于普陀曹杨板块的汇融大厦，从该项目开发商长进置业处了解到，将以3—3.5万元对外整层或分层出售。

　　《东地产》从该项目营销机构戴德梁行处了解到，来自江苏、浙江、安徽的实力买家意愿强烈，而对他们来说，进入上海市场或提升办公功能是主要需求，因此，以自住为主。

　　根据戴德梁行研究部统计，2011年上海共成交办公类物业171万平方米，同比上升16.42%。成交热点集中在三类产品：规划好，轨交支持的小户型SOHO；带租约的高品质小户型写字楼；以及稀缺的高端办公产品。前两类小户型产品的投资客户均为受到住宅限购影响，将投资资金转移到商业地产的成熟客户。

　　法务帮帮忙

　　户口不迁贷款难  谨慎看待代理人效益

　　案情回顾】

　　2012年2月，购买人唐小姐看中一套浦东新区房屋。因房屋设立抵押金额相当于房屋成交总价，故房东张女士同意将买卖相关事宜公证委托给抵押权人王先生。为此，王先生表示在收到唐小姐支付的首期购房款当日办理注销抵押登记。于是，唐小姐与王先生签订了《买卖合同》，并约定唐小姐以公积金贷款的方式支付部分购房款。后，王先生如期办妥注销抵押手续。唐小姐提交公积金贷款申请，审批过程中要求房东迁出房屋内的户口或提供可以迁出户口的相关证明材料，合同已做约定。唐小姐联系王先生确定户口迁出事宜，后王先生回复唐小姐，房东张女士户口需一年后迁出。因此导致唐小姐的公积金无法办理，双方陷入僵持。

　　后经协商，王先生同意先行与唐小姐办理过户手续，唐小姐在过户后三个月内自行支付壹拾万元，待房东户口迁出后，唐小姐再支付剩余购房款人民币拾万元整。

　　案情分析】

　　在此案中存在三个关键点，一是该房屋内个人持证抵押事项，二是该房东办理了公证委托事宜。三是户口问题。

　　对于房屋存在各种抵押登记事项的，出售前须取得抵押权人的同意。同时，抵押当事人必须办理抵押注销登记事项后，该房屋才能办理产权过户手续。因此，房东张女士出售该房屋是应取得该房屋抵押权人王先生的同意，并且，约定办理注销抵押登记相关手续。

　　本案中，房东张女士出售公证全权委托给抵押权人，王先生具有办理注销抵押登记的权限，能够及时解决个人持证抵押事宜。

　　委托关系的存在，因代理人对房屋本身了解有盲点，存在无法完成履约的风险。本案中，因房屋内存在户口不能按要求及时迁出，致唐小姐无法办理公积金贷款。对此，代理人王先生无法掌控户口的迁出手续，必将承担相应的违约责任。

　　专家支招】 

　　1、签订买卖合同前，及时查询该房屋的房地产登记簿(产调)的必要性。明确该房屋产权是否清晰、无暇疵，对于设立抵押登记的，应事前确定还贷时间及注销抵押登记事宜。

　　2、房地产买卖过程中办理公证委托手续的，应明确代理人的权限及委托期限。不能亲信代理人全部履行合同的能力，特别对于代理人不能确定的情况，比如，户口、租赁、交房事宜等，则要求其与委托人联系沟通确认，以免影响房地产交易的顺利进行。

　　3、房东户口迁出事宜是整个交易中一直存在的风险，对于不能及时迁出，除应预留相当的尾款作为保证金外，还得了解户口滞留原因，尤对购买人贷款机构需房东提前迁出户口的。对存在户口的买卖交易案件，可在过户前要求房东办妥迁出户口手续，降低风险。