楼市对话：成交回暖今能持否

　　成交回暖今能持否

　　在这个春暖花开的日子里，不管是新房市场还是二手房市场，似乎都感到“暖意融融”。据统计，相比2012年1、2月份成交量合计60万平米的低迷情况，3月份近80万平米的成交量上升明显。这波“爆发式”行情令开发商充满期待，也令不少购房者陷入迷茫甚至恐慌，担心会由此引发房价新一轮的反弹上涨。

　　东地产  冯伟  报道

　　李锦德

　　上海中原地产副总经理

　　小阳春行情后续的交易势头乏力，成交和价格走势不足以触碰调控的红线，短期不会引发新一轮政策调控。

　　杨红旭

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　若价格出现反弹必将引发新的政策出台，但过度打压房地产行业又会影响整个经济市场，所以政府必将酌情调控。

　　周志峰

　　仲量联行上海研究部总监

　　第二季度甚至第三季度可能都会保持这股势头，针对刚需市场的回暖，一般不会再出台新的调控政策。

　　上海3月一手商品住宅成交量高达近80万平米，远超今年1、2月份的21万平米、40万平方米，以及2011年3月的48万平方米，引发3月份市场急速回暖的原因是哪些方面？

　　李锦德：原因是多方面的，首先是“小阳春”传统因素的影响，加上政府调控政策的持续发酵，交易双方的心态回归平稳，有利于需求释放，自然带动交易上升。另一方面，从去年下半年开始一手商品住宅交易逐月下滑，8-12月的成交量都低于全年的平均值60.82平方米，去年10月成交46.21万平方米更是2011年下半年的最低值，需求严重积压，年后借助小阳春行情得到释放带动了交易回升。再者，银行放款速度加快，首套房贷利率下调都为需求带来利好，交易回升也在情理之中。

　　周志峰：市场回暖主要以刚需带动成交。从三方面来看，一面是政策微调以支持首次购房者，具体为普通住宅标准的放松，扩大契税优惠税率，减少买卖双方成本；一面是银行信贷放松，具体为放宽首套房房贷利率，部分银行降至8.5折，同时放贷速度也较去年下半年加快；最后是开发商更为合理的定价，首次购房者逐渐回归市场。

　　杨红旭：原因主要有四个方面。第一，季节性因素、春季反弹是历年楼市的基本规律，一般从春节到每年的5、6月份会出现。第二，调控政策的放松，像银行的利率调整，出现8.5折优惠等等。第三，各房企采取促销跑量的手段，以实惠打动购房者。最后一点，楼市调控自09年底实施，如此长的时间积累了许多刚需需求的客户，这直接导致一季度的成交回暖。

　　这股回暖的势头能持续多长时间？若持续的回暖，是否会引发新一轮政策调控？

　　李锦德：目前这股回暖的势头表现出后期乏力的迹象。7日一手住宅成交2.9万平方米，此后的两天持续走低，9日成交面积为1.69万平方米。

　　从上海中原地产门店反映的情况来看，来客质量和带看量开始下降，后续交易延续面临一定问题。基于前期客户积累，成交热度还会略作一点延续，但是前景并不乐观。

　　小阳春行情后续的交易势头乏力，成交和价格走势不足以触碰调控的红线，短期不会引发新一轮政策调控。

　　周志峰：第二季度甚至第三季度可能都会保持这股势头，针对刚需市场的回暖，一般不会再出台新的调控政策。

　　杨红旭：在政府的政策基本稳定的前提下，这股势头将起码持续至今年下半年。但目前仍有许多不确定性存在，根据市场表现看，成交量的持续回升必定导致房价上涨，而目前调控的目标就是房价下跌。若价格出现反弹必将引发新的政策出台，但过度打压房地产行业又会影响整个经济市场，所以政府必将酌情调控。

　　在以价换量背景下，若持续的回暖是否会出现开发商调整定价策略？ 

　　李锦德：从最近的市场交易情况来看，已经出现开发商调整定价策略，目前开放商的降价空间普遍在10%左右，而年前的降价力度一度达到15-20%，很明显一部分开发商乐观估计回暖能量，而调整了定价策略。

　　周志峰：新开盘定价更为合理这一形势也将持续，一方面是原有库存的积压，市场可售量依然庞大。另一方面，部分开发商前期采取延后开盘的策略，但并不会无限期延后，所以在二三季度这部分开发商也将陆续开盘，新增供应的上升促使定价不会盲从。

　　杨红旭：就目前市场规律来说，处于一个动态调整的阶段。现在房价在跌，买方在积极出手，而卖方在寻求调整，若企业不出现资金链紧张等大问题，一般不会再出现降价促销的策略。

　　近期中高端楼盘在刚需盘的回暖势头中得利，成交量持续上扬，对二季度市场量价走势如何判断？ 

　　李锦德：这次的市场回暖不光包括刚需的释放，改善型需求也在释放。今年总价300-600万元的住宅成交在小阳春行情中同步上扬。1月该总价段住宅成交套数为178套，2月为370套，3月成交套数已经达到了788套，这股价格推动力提升了成交均价，3月全市交易均价环比2月提升11.63%。但是这股回暖势头比较脆弱和持续时间有限，价格对应变化的负面影响已经显现，为二季度市场量价走势蒙上了更多阴影，预计5-6月份量价会出现向下的轨迹。但基于一二月份的低落表现，二季度的交易总量超过一季度仍问题不大。

　　周志峰：中高端楼盘在刚需盘带动下的回暖，这部分中高端楼盘只是非传统豪宅区项目，他们也是采取价格策略刺激市场成交。但在传统成熟豪宅区，如新天地、陆家嘴，高端楼盘并未出现成交回暖，由于未来土地供应紧张，开发商大多维持稳定的售价。所以对于成熟区域的高端住宅，除非限购放松才能带动成交。

　　杨红旭：中高端市场一直滞后于低端市场，就目前市场氛围持续向好来讲，若无新政策出台的前提下，二季度市场很可能止跌反弹，到时候成交量或将趋于平稳，但势头将会继续保持一段时间。一季度受春节等假期影响，成交低迷属于正常，二季度成交量超过一季度应该没有问题。