专家称低首付银行金融风险增加 或助推房价

　　开发商促销玩噱头 购房者压力后移风险暗藏

　　“低首付”有点儿不靠谱

　　记者 俞佳 张骏斓 制图 邬思蓓

　　“刺激刚需”正在从住建部的“口头”，蔓延到各地公积金中心的“纸头”，甚至是部分开发商的“噱头”。相比缓如抽丝的房价降价，摸不准的银行利率优惠，降低首付比例似乎是能更快将众多购房者带入“房奴”行列的有效措施。不过，现在的疑问是，“低首付”真的归来了吗？此时回归又是否恰如其“时”？

　　【一问】

　　“低首付”归来？

　　“一成首付”实为促销噱头

　　近日，不少北京市民都收到了“买房送首付”的短信，涉及的通州某楼盘一下门庭若市，成为了购房者和媒体观众的焦点。不过，这“天下掉馅饼”的事可不是人人有份。据介绍，送首付只限两套，所有客户登记后摇号决定，等同抽奖。

　　实打实送你几十万比较新鲜，但以首付比例为促销手段的项目并不少见，仅北京一季度就有十余楼盘推出了“首付分期”等降低购房门槛的营销手段。

　　实际上，沪上房企对此也都驾轻就熟。在近期的五一房展会上，也有房企推出了一成首付的方式，但并没有取得多大的效果。

　　而在3月房展会上，上海本地房企旭辉集团曾推出了青浦一项目 “首付一成”的促销手法，开发商在评估购房者购房能力的前提下，购房者可以先付一成约9万元，将房子订下。但是其也明确规定，必须在两三个月之内付清其余两成的首付款之后，才能签订购房合同、办理按揭贷款等，其实质依旧是要首付三成。“这种开发商垫资的行为存在金融风险，银行也会不认可，扩大范围的可能性不大，零首付更是不会做。”该公司的相关负责人向记者透露道。

　　而宝华集团副总裁杨健也表示，目前经过一轮促销后，大多房企基本已经达到阶段目的，虽然营销手法各异，但是上海房企很少会跟风，最多的借鉴一下这种噱头的营销模式。

　　“在首付比例上，在沪银行方面都严格把关的，这也影响了房企的实质操作。”一上市房企华东区负责人向记者透露，早在2011年，就有房企出现无论是一套还是二套房，开发商都垫资一成情况，但是限购令下，这种营销方式取得的效果依旧杯水车薪。因此，上海出现大面积零首付的可能性基本没有。“最多学学北京，搞2套玩抽奖，实际上就是特价房罢了，玩个概念。 ”

　　两成首付 难享公积金贷款

　　多个城市在近期纷纷传出了公积金政策松动的消息，沈阳、广州等陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，公积金购买首套房，房屋的建筑面积在90平方米(含)以下，贷款首付比例最低可为两成。

　　记者昨日以普通购房者身份咨询了本市公积金中心热线，发现两成首付在上海也被允许。工作人员表示，按照本市现行的公积金贷款政策，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含)以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

　　不过，工作人员也透露，很多小户型二手房都需要经房价评估，评估价很可能不到实时交易价，造成贷款不足额，两成首付也就不够了。另外，她还表示，一手房没有上述问题，但要注意到是，如果是采用组合贷款，还需要满足不同银行对于首付比例的要求。

　　记者也就此向沪上两家连锁中介的贷款部门了解，被告知在实际操作中，自调控以来就没有两成首付的案例，首套房最低也要三成首付。

　　【二问】

　　“低首付”有市场吗？

　　刚需者入市门槛大大降低

　　对于已经成家的宋先生来说，三成首付款正是摆在他与房子之间的一座大山。宋先生透露，因为计划要孩子，要买的房子不能太小，按照选定的区域均价，房款至少要200万。他和妻子工作已有四年，目前有存款和股票总计40多万，60万的首付现在是无论如何也拿不出来的。

　　如果真的降低首付比例，倒是可以让他迅速实现买房梦。宋先生表示，对于他和他身边很多 “寒门子弟”来说，这样的政策无疑是利好，由于对未来收入比较乐观，他们乐于将经济负担后移，解眼前燃眉之急。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首套房可以首付两成将大大降低购房者入市的门槛，刺激刚需入市。对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。

　　他表示，公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法可以尝试，最关键的是执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。商业贷款的信贷额度、首付比例也可以出台定向宽松的措施，只要政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主。

　　压力后移 降房价更实在

　　“降低首付比例的另一面是后期背上沉重的还贷包袱，降房价才是更实在的。”德佑地产研究主任陆骑麟向记者算了一笔账：假如原总房款是100万，首付两成就是20万，但如果房价跌20%，总房款为80万，首付还是三成计24万，其实只比20万多出4万。但是，剩余的贷款部分，即使不计利息，也相差24万。陆骑麟表示，目前房价正处于下跌的通道，个人持币观望以待时机可能是更好的选择。

　　购房者宋先生也告诉记者，房价还在降，即使现在首付两成也不会考虑出手，要等到跌到自己认为的底部价格再买，从国外房地产泡沫破灭的经验看，下跌20%还是比较保守的预测。

　　而在中房信研究总监薛建雄眼中，中短期价格稳定，其实是新一轮的观望期，估计二三季度之间还会有新一轮的价格战。“开发商大降一轮了，已经缓了过来，但是降价压力依然很大，如果再持续一个季度低迷，必然重新打新一轮的价格战。”薛建雄表示，目前只是挺过一轮的开发商，还有一点撑的本钱，建议开发商通过直接降价来快速跑量拿现金，否则就做好一年低现金回融的准备，其他的“零首付”、“低首付”都是吸引眼球的噱头而已。

　　【三问】

　　“低首付”有风险吗？

　　银行金融风险增加

　　“实质上无论是首付比例下降这种降低购房门槛的方式或是直接降价，其目的都是一个就是提高成交量，但是对于前一种方式，实际上我们并不提倡。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。

　　她表示，后者由国家政策限制，主要是基于目前银行金融的风险防范，因为零首付或是一成首付与正常首付相比其撬动资金杠杆的效果是不一样的，而这也是造成前期炒房热的一个因素。而现在楼市低迷，开发商通过垫资或是其他方式，打擦边球，实质上银行金融会带来负面影响。 “如果后期房价下跌，银行将承担不小的风险，因此这类促销实际上有违规的嫌疑，并不应该得到提倡。 ”姚玲珍坦言。

　　或将助推房价

　　上海中原地产研究部总监宋会雍则担忧，假如大规模放开首套房首付比例，可能还会助推房价，让之前的调控成了一场无用功。

　　“即便只是对刚需定向放开，也是在释放一种‘救市’信号。 ”宋会雍告诉记者，“调控以来，对首付比例就没有放松过。如果这么做，对刚需的推动自然是有的，也将促进市场交易，但开发商也会解读是对市场的鼓励，是救市。 ”

　　他还指出，一直以来，很多市场、政策对刚需者的让步，最终都是被供应方“借利”了。“比方说，购房者原本就准备了100万买房，心理价位也在那，突然政府免了10万的税，开发商就可能把原本90万的房子卖到100万。如果说现在降低首付比例，很有可能出现的情况是，首付款加上未来按揭款，总价只升不降。 ”

　　房价高了，贷款多了，最终带给购房者的是长期的沉重包袱。宋会雍建议，利率的优惠可能是最有效避免开发商借利的方式。他解释称：“利率对买房有促进作用，但不是直接的，购房者门槛不变，一时没有成本缩减，开发商也就不好借利。短期无好处，长期不吃亏。 ”