房价回落趋势明显 楼市探底打开购房窗口

　　核心提示：4月70个大中城市新建商品住宅价格回落趋势明显。专家认为，当前应是楼市“底部盘整期”，在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”已经打开。

　　新华08网上海5月18日电 (记者魏宗凯 叶锋)国家统计局18日发布的数据显示，4月70个大中城市新建商品住宅价格回落趋势明显。专家认为，当前应是楼市“底部盘整期”，在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”已经打开，年内房价仍以稳定为主，不大可能出现大起大落，如果开发商让利幅度较为客观，购房者可以考虑出手。

　　房价继续回落或进入“底部盘整期”

　　统计数据显示，与此前一月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。而3月份对应数据为46、16和8，整体来看，4月上涨的城市比3月有所回落。而从同比数据来看，4月共有46个城市价格下降，比3月份增加了8个。4月份同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

　　从二手住宅价格变动情况来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个。与去年同月相比，价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个。4月份同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有9个。

　　专家认为，房价仍在下跌通道中，预计二季度仍将维持下跌态势，下半年可能筑底、止跌。当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向在发展，市场回调说明调控政策已经见效，以自住为目的的真实住房需求明显增加，房地产开发企业以价换量的空间也还存在，投资、投机性购房空间已经被大大挤压，这都是市场回归正常的表现。但包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施短期内不会放松，也不会有更严厉的调控政策出台。考虑到政策微调的可能性较大，因此当前应是楼市“底部盘整期”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。在这样的市场背景下，房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出现大幅升值的现象，对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件，因此，当前仍然是以“自住需求”为主的市场，因此“降准”基本上为楼市“刺激刚需”的“差别化”政策出台及执行创造了市场条件。

　　核心提示：4月70个大中城市新建商品住宅价格回落趋势明显。专家认为，当前应是楼市“底部盘整期”，在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”已经打开。

　　购房窗口期已至

　　据上海易居房地产研究院统计，4月份，30个典型城市商品住宅成交均价为9029元/平方米，同比增长11.0%，增幅较3月缩小了8.7个百分点。从2012年2月开始成交均价已连续3个月同比正增长。4月开发商的降价力度较3月明显减弱，原因之一是目前开发商的降价依然带有很强的试探性，一旦成交放量，资金紧张程度缓解，很可能又会减小降价幅度，造成成交量的回落，这样的循环可能会在未来几个月反复出现。

　　一些机构调查显示，经过一季度“以价换量”后，开发商与购房者之间的博弈悄然升级，不仅不少楼盘开始缩小降价幅度，而且开始试探性地提高价格。广州、北京、上海一些项目价格已开始逆市上调。链家地产市场研究部对北京2012年新入市期房项目统计数据显示，16个项目在一二季度均有成交。与一季度相比，其中11个项目4月至5月15日的成交价格出现上调，平均上涨幅度为4.4%，最高达到8.2%。

　　易城中国副总裁柳费国告诉记者，二三季度是购房的“窗口期”，政策调控力度很难再加大，但也不会放松，市场交易双方已经相持了数月，开发商也“以价换量”做出了让步，拿地早的开发商降价空间较大，而拿地晚的本身地价就高，有的开发商已经降到成本价了，所以再降价的可能性不大。相反，一旦开发商缓过气来，房价可能会出现反弹，因此刚性需求购房者应当抓住机会，适时出手。

　　据统计，从去年8月至今，全国共有33个城市在对现有楼市政策进行微调。微调内容主要包括：上调公积金贷款上限、扩大公积金提取范围，放宽公积金申请期限；调高普通住宅认定标准、减免契税；甚至是直接补贴、放松限购政策等。其中直接与中央调控精神背道而驰的微调政策全部被叫停，但仍有28个城市政策切实得到了落实。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。可以预见，未来楼市调控政策的核心仍然是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平。

　　新开工负增长值得警惕和关注

　　多家研究机构报告指出，4月份宏观数据创新低，表明我国经济仍处在下行过程中。其中，固定资产投资增速创10年来新低成为经济增长持续下滑的最主要原因。而导致投资创新低的推手则是房地产投资大幅回落，前四月地产投资三年来首次回落到20%以下；房屋新开工面积增速也在4月份转负。4月房地产开发投资同比增长9.2%，为近两年以来新低，同期新开工面积同比下降14.6%，为今年以来连续第二月下跌。

　　住建部房地产市场监管司副司长张小宏17日称，新开工出现负增长，值得警惕和关注，下一阶段保持一定的供应量是很重要的任务。地方政府要适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖，同时还要采取措施保证市场的稳定供应。

　　据机构统计，截至2012年4月底，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米，与去年同期相比增长30.86%，与上月相比增长1.23%。10个典型城市新建商品住宅存销比为14.9，存销比连续两个月回落。虽然4月份库存量又有所增加，成交量也出现下降，但由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比仍出现回落，表明近期市场压力趋于缓解。5月初，多家大型房地产企业也公布4月份销售数据，万科、碧桂园、龙湖、金地、保利等多家房企4月份的销售情况较3月均出现不同程度的下滑。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，由于5月是传统楼市销售旺季，成交量仍会延续3、4月份的升势，5、6月份成交量可能会有起伏，但会比去年4季度好很多。目前住宅存货仍在高位盘整，但基本可以判定住宅存销比已经触顶下滑，房企步入去库存通道。