淮安一小区被指价格欺诈 楼盘围攻遭围攻成烂尾

　　地方政府核价引发房价纠纷百万“稳控基金”加剧复杂局面

　　管理部门“捣糨糊”致房价纠纷越解越僵

　　调查动机

　　一起4年未决的商品房房价纠纷，业主们认为开发商存在价格欺诈，为此将开发商正在建设的另一个工地一堵4年。开发商则坚持认为房价合理，请求价格认证部门进行重新核价，并公开成本数据。对此，地方政府并没有坚决惩处封门堵路的违法行为，也没有对存在争议的开发成本进行重新核算，而是让开发商拿出100万“稳控基金”，来安抚信访群众。如此做法，会导致什么样的局面呢？

　　□特别调查

　　本报记者范传贵

　　在江苏省淮安市清河区健康北路边上，有一个已经停工近4年的在建小区。5幢已经建成的楼房框架，被包围在一大片荒芜的空地和锈迹斑斑的脚手架中间。写着“施工重地 闲人免进”的大铁门前，垃圾和沙土堆成了一座挡住出路的小山。

　　尽管在淮安市官方的表述中，这个建在市区主干道边上、半途停工的名为“温州花苑B区”的小区，被认为“影响了淮安的投资形象”，但近4年过去，却仍然没有人能够彻底将工地大门前的土堆清理干净，让其重新开工建设。

　　这个“清不走”的土堆背后，是一个4年未决的房价纠纷；而房价纠纷的背后，是江苏省此前实行商品房“政府核定价”制度的遗留争议，和地方有关部门“捣糨糊”式的工作手段。

　　市区里著名的“烂尾小区”

　　5月18日10时许，温州花苑B区工地大门前，一辆挖掘机和几辆城管局的车子正准备收工离去。他们刚刚把挡在大铁门前的一大堆垃圾运走，更靠近大门的一个大土堆则被留在原地。

　　“为什么只清理一半？”《法制日报》记者问现场的一位负责人。他回答称，机器出了点故障，要下午才能把剩下的一部分拉走。

　　另一名开车驶离的城管队员则告诉了记者另一个版本：“业主不让运走。昨天晚上我们就来过一次了，也遭到阻拦，还报了警。”

　　后一种说法得到了温州花苑B区现场施工方一名叶姓负责人的证实：“从2008年8月份堵到现在，在城管来之前我们就清理过四五次，但每次过不久又被业主们堵上了。”

　　《法制日报》记者了解到，温州花苑小区建设项目，系淮安市政府2000年城市建设重点招商引资项目，分A、B两区。自2002年开工建设，如今A区16幢楼已建成，相继于2005、2006、2007年销售并交付使用；B区17幢楼，到2008年8月项目停建前已有5幢楼即将竣工。

　　负责B区工程建设的为浙江中瑞建筑工程有限公司。该公司向记者提供了3份《强烈要求依法严肃处理扰乱施工生产秩序尽快恢复温州花苑正常施工的报告》，内容几乎相同，落款时间分别在2008年、2009年和2011年。

　　报告中称：“由于温州花苑A区部分住户与开发商的商品房销售价格纠纷，李某等人于2008年8月19日无理强行采取推土、钢管搭排，野蛮拦堵我公司正在施工的温州花苑B区工地大门，致使施工工人、建筑材料无法出入，工程被迫停工。”

　　中瑞公司提出，购房户与开发商有矛盾，应该去找开发商解决，与其他施工工程无关。“我们强烈要求市政府依法严肃处理这一事件，惩处肇事者，维护合法权益。”

　　尽管言辞恳切，历时多年，但截至记者发稿，这个被当地市民称为“著名烂尾工程”的小区也未能全面正常开工。

　　政府核价制引发纠纷

　　“门是我们堵的，业主们凑钱买来的沙土。”70多岁的王少华并不讳言自己就是业主们“集体维权”的联络者之一，“我们也是走投无路，除了堵门找不到其他办法来维护我们的权益”。

　　《法制日报》记者了解到，这场业主们封堵工地事件，发端于2008年年初。

　　淮安市物价局价格检查分局副局长周浩向记者介绍，在2008年12月以前，江苏省为加强对房价的管理和控制，实行商品房政府核价制度，即开发商必须按照物价局核定的销售价格进行房屋销售。

　　在2006年《淮安市物价局关于温州花苑普通多层住宅商品房销售价格批复》上，温州花苑A区9-16号楼被核准销售的价格为最高不超过2961元/㎡。

　　“2008年上半年，我们陆续接到了很多温州花苑A区业主的投诉，说开发商销售给他们的价格高出了政府的核定价格，要求退还多收款。”周浩说，他们在经过调查核实后，向开发商淮安市新业房地产开发有限公司下发了《责令退还多收价款事先告知书》。

　　告知书中称：“你单位在销售温州花苑9-16号楼共172套普通住宅商品房时，有91套住宅商品房销售价格超过淮安市物价局核定的商品房价目表规定的价格，超过幅度50至521元/㎡不等，超过金额计3445525元。”

　　新业公司并不认同这一行政行为，提出包括“物价部门核价不合理”、“物价部门的成本测算漏项”等异议。

　　而最让新业公司总经理郑平平不解的是：“商品房买卖是市场行为，我们和业主有销售合同，他们投诉的时候，我们已经给他们办理了产权证，也按实际销售价格纳税、缴费，按照房地产经营有关规定和合同我们已经履行了全部义务，为什么要让我们退款？”

　　2008年8月13日，淮安市物价局正式向新业公司下达《责令退还多收价款通知书》，要求“改正价格违法行为”、“将已核实的多收价款3445525元及其与已发生的多收价款一并退还交款人”。

　　新业公司展开了行政复议、行政诉讼等一系列举措。另一边，业主们频繁地开始上访，并封堵了温州花苑B区的工地。

　　百万“稳控基金”作用何在

　　双方矛盾愈演愈烈，2008年11月，淮安市政府成立了“稳控”工作领导小组，介入协调各方解决纠纷。

　　《法制日报》记者了解到，开发商与物价部门的核心争议在于“核价”。开发商坚持认为价格部门对于开发成本的认证核算存在诸多问题。

　　淮安市物价局在一份给市政府的报告上写道：“2009年5月8日至5月21日，开发商与价格部门对争议较大的成本认定、定价程序、处理办法等进行了多次会谈协商，对企业提出的定价时漏报、少报项目进行了核实，在某些方面达成了一致。”

　　“双方在价格认证中心核算了整整一个星期，最后确认1-8号楼漏算了522元/㎡,9-16号楼漏算了430元/㎡。”郑平平告诉《法制日报》记者。

　　针对记者对此提出的采访要求，淮安市物价局价格认证中心并未作出回应，称由价格检查分局回答即可。而价格检查分局副局长周浩对此的说法是：“的确听说他们在一起进行过核算，但最后的结果不一定是他们说的那样。”

　　“不是我说的这样，那他们为什么不公布核算结果？我们也一再要求认证中心公开重新核算的结果，以向业主们做解释，但他们始终不公开。”郑平平回应说。

　　尽管不能够得知这个长达13天的双方协商、核对过程的更多细节和数据，但记者从物价局的报告中得知，双方最终还是达成了一个一致认可的解决方案——即由开发企业拿出100万元“稳控基金”，交由政府彻底解决纠纷。

　　这一方案在2009年6月28日由淮安市政府组织的一个专题会议中被确定下来，并做了会议纪要和备忘录。100万“稳控基金”被明确由清河区政府和市物价局共同实施，用于“解决小区涉及房价纠纷问题，也有利于维护二期项目正常施工环境”。

　　这次会议还明确，该方案为最终解决温州花苑房屋价格纠纷方案。然而，结果却并未如愿。100万“稳控基金”不仅没有让业主们放弃维权，反而激起了业主和开发商双方的不满。

　　“物价局制定的方案是所有的业主平均发放，而不是按照房价多出核定价的比例来发，这完全不合理。因为小区里面有的业主买的价格比核价还低，现在已经发放完的那一部分，大部分都是比核价低的人领走的。”王少华对记者抱怨。

　　《法制日报》记者从淮安市政府的一份内部材料中得知，现已有175户业主领取了补偿款，但仍有200户不同意领取。

　　按核价算还是按合同算

　　2010年3月，淮安市清河区法院对新业公司起诉物价局的行政官司作出一审判决，支持了物价部门作出《责令退还多收价款通知书》行为。新业公司随后上诉至淮安市中院，二审维持了原判。

　　“市政府既然收取了我们100万元作为调解的基金，这意味着原先物价局作出的行政行为已经发生了变更。现在物价局还是要我们退还300多万元的款项，那之前这100万元算什么？这不是欺骗我们吗？”郑平平抱怨。

　　事实上，在这起房价纠纷的背后，是江苏省实行商品房政府指导定价制度的遗留争议。

　　2008年，因房地产市场低迷，江苏省多地均出现了类似案例。最著名的事件为南京万科的“价格欺诈门”。因房价远高于政府核定价，万科一小区业主们组织召开媒体见面会，指责万科存在价格欺诈问题，索赔6000多万多支付的房价款项。物价局也同样作出了处罚决定，最终在当地政府协调下得以解决。

　　2008年12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定：“对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。”淮安市物价局在给淮安市政府的报告中提出，这是目前解决房价纠纷的唯一明确的政策依据，说明了政府部门应引导购房人尊重合同约定通过法律途径解决争议。

　　同为2008年12月，江苏省物价局下发通知，决定“改进普通商品住房价格管理规定，暂停执行核价制度”，淮安市政府随后也下发通知，“实行商品住房市场调节价”。

　　然而这些制度的变更并没能推动温州花苑房价纠纷的解决。那么，省政府规定的指导价和合同规定的房价，究竟哪个更具有法定性？

　　淮安市政府一份内部文件提出的观点是：“按照业主与开发企业签订的购房合同，没有歧义和矛盾，业主上访没有法律依据。现全国房价均为市场定价，仅江苏省为加强对房价的管理和控制，在没有上位法的前提下，地方文件规定实行商品房核价制度，目前已取消此项核价制度。应严格按合同执行。”

　　这份文件还建议：“物价部门应予以自查，对当时核价按照实事求是原则，重新补核评估认定，协调多方利益。”

　　■记者手记

　　一起开发商和业主之间的房价纠纷，近4年时间悬而未决。业主们对当地管理部门的信任渐渐减少，开发商、建筑商因工程耽误而面临的损失渐渐增多，当地管理部门介入协调，却反而深陷其中成为复杂问题的一个主要环节。

　　尽管因为夹杂着历史政策遗留争议而让问题变得复杂了一些，但只要我们厘清思路，纠纷的几个环节其实都毫无争议：

　　首先是堵门封路行为。无论开发商与业主之间因为什么矛盾而纠缠，施工工地、道路都是不容随意封堵的区域，封门堵路是十分明显的破坏社会秩序的违法行为，但近4年过去，工地仍不能正常开工。

　　其次是房价成本核算。既然双方主要争议点在于成本核算，何不组织三方——物价部门、开发商和业主共同参与，进行一次公开、透明的成本核算？

　　最后是“稳控基金”。不想着从根本辨清是非、解决问题，而想通过100万元“稳控基金”平息信访，这本身就已舍本逐末；而在发放这笔基金时还采取“偷懒”手法平均发放，而不去评估谁损失了谁没损失，这就只会让问题更加复杂。

　　以事实为依据，以法律为准绳，厘清事实，明辨是非。这是很简单的一句话，也是很实用的一句话。若一味以“捣糨糊”的思路工作，那纠纷只会越来越复杂，矛盾只会越来越尖锐。