商业地产：投资热捧下的风险

　　本报记者 张世祥报道

　　受国家对住宅房地产市场调控的影响，住房交易市场已趋于平缓，但有一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产，掀起一股商铺炒作热。对此，《中国产经新闻》记者进行了走访调查。

　　“具体位置不一定给你明确，但是你每个月可以拿到若干个平方米的商铺租金，投资收益率远远高于银行利率。”这恐怕是当下一些产权式商铺售楼小姐最常见的说辞。投资者将虚拟的商铺买下来，然后又转租给开发商经营，投资者稳拿房租，这样的说法理论上成立，但开发商是否靠得住？能不能按他承诺的价格租出去？

　　记者通过长期调查发现，随着此次调控不断深入，在激烈的商业地产竞争中，10年前被禁止的“售后包租、返本销售”等非法集资的方式又有抬头的迹象。

　　租金“诱惑”

　　在记者调查采访过程中，遇到过形形色色“售后包租、返本销售”的广告，报纸、路牌、短信，几乎都能看到类似的字句，如“20年包租、年收益9%年”、“年回报率8%”……更有项目仔细地列出了收益公式：“年支出、年回报”、“期满回购，买卖自由”，诸如此类的广告语，一时间，“售后包租、返本销售”模式大有卷土重来的架势。甚至有的广告上还写着“银行和保险公司的担保”。

　　但是据记者调查，此类广告中所提到的银行和保险公司担保，几乎全部是“幌子”。在被调查的几家商铺中，当记者问到“担保”的具体事宜时，商铺销售人员均以各种不同理由回避相关问题。

　　项目“硬伤”

　　记者在上海、西安、石家庄等城市采访发现，凡是打出“售后包租、返本销售”广告来招揽业主的项目，均存在较大的“硬伤”。

　　这些项目在开发、销售、经营、管理等环节存在许多法律上的漏洞，如开发商有没有履行正规合法的招拍挂手续，有没有经过合法的土地登记手续以及所取得的地块是否可用于商业开发。

　　另据法律规定，开发商只有在领取预售许可证后方可对外予以销售，但在实际销售中，许多开发商无法领取或不具备领取条件就急于向社会公众招商，将面临预售合同无效的法律后果。而且在宣传的过程中，总是夸大其词，甚至虚假宣传。

　　“在售后包租的销售模式中，绝大多数项目销售的都是期房，通过‘售后包租、返本销售’提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。”广东深天成律师事务所许金周律师告诉记者。

　　融资困境

　　“售后包租、返本销售”的销售模式，都是开发商资金链紧张迫不得已采取的办法。从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场融资困难的问题。

　　据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍， 所谓的“售后包租、返本销售”实际上是一种噱头，是开发商玩的财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。

　　记者发现，即使是那些顺利交房的商业地产项目，后来的情况也不容乐观。很多铺面租期到期后，承租者就一关了之，上海嘉定地区及江苏盐城就曾出现过商铺长期关门的情况。

　　向小业主散售商铺的行为历来颇具争议。包括万通地产在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。

　　一位不愿具名的商业地产开发商向记者透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。

　　在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为唯一出路。同时，中小投资者会因为投资商业地产而将冒更多的风险。

　　目前，国内开始有一些产权商铺开发商，在看到了“一售了之”带来的惨痛后果后，在经营模式上开始摸索创新，建立专业运营团队进行管理。