房产政策被指治标不治本 关键是增住房供应

　　尴尬的房价

　　中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，在巩固已有调控成果基础上，调控政策将不断优化和提升，房地产市场将延续上年的盘整态势。同时认为，应该探讨限购政策制度化的可行性

　　法治周末记者武杰

　　一年多以来，在北京工作的高宁一直关注朝阳区的一家楼盘“远洋一方”，他发现该楼盘的每期开盘价一次次降低。2010年，首次开盘的价格是25000元/平方米，2011年3月，二期开盘价为21000元/平方米，到2011年9月三期，开盘价已降为18000/平方米。

　　高宁的观察印证了5月24日发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》(下称《蓝皮书》)的结论。中国社会科学院发布的这份《蓝皮书》指出，2011年，在国家限购、限贷、加息等一系列政策和措施的实施，房地产调控取得初步成效。

　　《蓝皮书》同时认为，2012年，在巩固已有调控成果基础上，调控政策将不断优化和提升，房地产市场将延续上年的盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性不大。

　　观望的房奴

　　5月26日，周末的早上，高宁早早就起床了，在抱怨“比上班还早”的同时，他已经踏上了看房的旅程。

　　在北京一所大学研究生毕业后，高宁留在了给他这个农村娃无限希望的城市。2011年，在一家IT公司打拼五年后，有一套属于自己的房子，被高宁提上了日程，从此高宁的周末生活就变成了“不是在看房，就是在看房的路上。”

　　白天上班，晚上回来就盯着电脑打电话找房子，高宁几乎取消了一切娱乐活动，每天脑子里就是房子。高宁说：“有时，没下班就匆匆赶去看房子，连吃饭的时间都没有，常常晚上十点多才回到家，周末的时间更是都花在看房子上了。”

　　找房、看房，跟房东磨价格一度成为他生活的重心。究竟看了多少套房子，高宁也记不清了。

　　和大多数购房者一样，高宁也密切关注着国家出台的各种调控政策。2011年是“史上最严厉”楼市调控年。年初以来，“限”字打头，限购、限贷、加息等政策频繁出台，楼市遭遇强震。

　　《蓝皮书》副主编，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平介绍，2011年全国有46个城市出台了限购政策，根据“新国八条”要求，各城市政府出台新建住房房价控制目标的要求，先后有600多个城市公布了限价目标并出台了控制房价的相关细则。

　　“由于调控政策的出台，已经传出房价要降的风声，我们就想，如果真的调控成功了，能省下很多钱。”高宁说，他对调控政策还是很有信心的。

　　把目光锁定在五六环以外房源上的高宁，在看房的过程中确实体会到了调控政策的成效。高宁现在住的清欣园小区位于北京市大兴区。前些年，房价高的时候达到22000元每平方米。2011年限购令、限贷令的出台，使很多投机客和没有买房资格的人退出了房地产市场，楼市变得冷清。

　　“在这个过程中，很多房东也变得犹豫，房价该不该降一点。”高宁回忆，当时有套毛坯房，房东曾经开价120万元，后来眼看调控政策不断，房价一降再降，听说最后成交时只有90万。提起错过的这套房，高宁仍后悔不已。

　　在清欣园小区工作的置业经理梁娜坦言，去年清欣园及附近楼盘的房价的确呈现不断下降的趋势，2011年年底，房价到达谷底，平均每平方米只有14000元。梁娜说：“即使去年房价下跌，买房的人还是很少。买涨不买跌，大家都持观望的态度，希望房价能够一降再降。”

　　《蓝皮书》指出，在限购等政策的作用下，房价上涨势头得到初步抑制，全国商品房及住宅销售均价与2011年基本持平，但地区差异显著。

　　北京市、上海市、山西省住宅均价同比下降，多数省市房价增速下降，同时也存在部分省份增速上升的情况。

　　同时房地产蓝皮书介绍，2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓。

　　然而，进入今年5月以来，具备楼市风向标性质的一线城市正初步显现一波“红五月”行情。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，5月中上旬，北京纯商品住宅成交均价为20800元/平方米，较4月份上涨了2.7%。

　　5月北京楼市供应量增加，楼市成交量也快速回暖。北京住建委数据显示，5月中上旬，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为13120套，与4月中上旬的网签量相比上涨了17.8%，较去年同期上涨了35.2%。

　　对于房地产市场消息格外关心的高宁说：“虽然房价出现了小波动，但国家对房地产调控的政策没有放松，也许房价还能降。”

　　法治周末记者以购房者身份走访了多家房屋中介门店，置业顾问普遍反映市场已回暖，“过完年以后，房价就开始涨了，来看房和买房的人也明显的变多了”。同时工作人员提醒到，“要买就趁现在，错过好机会，房价又要往上涨了。”

　　李恩平在接受媒体采访时说：“由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。”

　　地方微调波澜不惊

　　去年一段时间以来，限购、限贷政策不断，高宁认为去年的政策虽然抑制了部分投资性、投机性需求，但一部分有刚性购房需求的居民也被挡在了大门之外。

　　《蓝皮书》预期，调控措施将进一步的差异化、精准化，在继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求的限制也有可能逐渐松绑。

　　2011年12月召开的中央经济工作会议，要求坚持房地产调控政策不动摇，明确提出促进房价合理回归；今年5月23日召开的国务院常务会议重申，稳定和严格实施房地产市场调控政策。

　　就在此时，扬州颁布楼市新政，表示将对新购买的成品住房的个人给予所购房屋合同价款4%至6%的优惠。

　　住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青认为，扬州新政奖励现金的做法实际上是一种减税政策，对推广精装修房是积极有益的探索，应当予以支持和肯定。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，住宅精装修一直是住建部重点扶持和鼓励的方向，扬州新政符合这一方向。

　　据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市微调政策，其中28个城市获得通过，5个被叫停。从地方楼市新政的内容看，楼市政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　今年开始，梁娜也感受到了楼市的回暖，“这个月就有近20套房子成交，房价也涨到平均16500元每平方米。2009年频现的迟一天交定金，房子就会被抢走的情况也开始出现了。”

　　最近刚卖了房子的李女士也说：“看房的人突然变得很多，成交价也比我去年的心理价位高了10多万元。”

　　土地出让收入下降后，一些地方政府正面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急。但李恩平认为：“地方的做法只是刺激当地的方法，并不能影响到整个国家，只要国家依然坚持调控，地方的政策起不了多少波澜。”

　　李恩平向法治周末记者表示，现有的调控政策对打压投机投资性消费有很好的效果，但完美的市场，应该由消费性刚性需求占主导，取代投资投机的消费需求。投机性需求的市场炒作成分非常大，正是这些需求推高房价，造成房地产泡沫。

　　“红五月”还没有走完，下半年还有“金九银十”，很多还在观望期的人开始担心，下半年房价会不会改跌为涨？

　　李恩平对法治周末记者说，2011年商品房交易量会持续去年的情况，房价可能会略有回落，但在目前我国经济发展速度趋缓的情况下，大幅降价的可能性比较小。

　　同时，李恩平认为，房价的涨跌主要取决于供需关系。2012年基本会保持供大于求的情况，房价大幅度上升的可能性也不大，但2013年的房价趋势还要看经济的发展情况以及国家对房地产行业的调控政策。

　　据中原集团研究中心统计数据显示，以北京、上海等为代表的13个城市，今年年内的土地出让收入锐减。截至5月24日，13个城市的土地出让金总计为1292.3亿元，较2011年前5个月的2204.2亿减少911.3亿元，同比下滑41%。其中，苏州土地出让收入同比下滑98%，上海、长沙、广州同比下滑的幅度也超过50%，北京、长春、南京也在40%以上。

　　对此，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在接受法治周末记者采访时表示，各地土地出让金收入锐减主要是由于大部分开发商压缩了拿地额度。不拿地、缓开工，以此来抵销房地产调控政策带来的成交量降低，成为开发商市场常态。

　　同时投资投机性需求和自住性需求也仍将保持谨慎观望态度。李恩平说：“由于调控政策的抑制，通过投资房子营利的空间变小，保值、贬值的风向增大，投资投机性消费者的观望情绪加大，会随着经济增速回落，收入预期、积蓄能力的下降，而导致购房能力的下降，消费性刚性需求也会持谨慎观望的趋势。由于刚需被抑制，今年，有自主性、改善性需求的购房者增多，会对房价有一定的推动，但作用不大。”

　　同时，《蓝皮书》指出，2012年我国房地产政策继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。同时，政府与企业、中央与地方利益诉求客观上存在差异，使调控政策执行和实施难度增大。

　　当前政策治标不治本

　　看到今年北京的房价有上涨的势头，还在观望的高宁说：“希望去年以来的调控政策能持续，继续抑制投资、投机性需求，保持房价的稳定。”

　　对于这种稳定，李恩平向法治周末记者表示，他们在《蓝皮书》的政策建议部分，首先就是希望调控政策的制度化。

　　《蓝皮书》建议，2012年，我国对购买首套自住性商品房的首付比例、利率等优惠政策，实现长期化、稳定化、制度化，保持政策的连续性；而对于超大城市，由于历经多次调控，效果一直欠佳，限购政策使超大城使住房市场量价齐跌，效果初步显现，应该探讨限购政策制度化的可行性。

　　李恩平解释说，这并不是主张在所有城市实行限购政策制度化，调控政策制度化是行政手段，不是很有效的经济、市场调控手段。像北京、上海等超大城市，由于资源、环境压力日益加大，城市的人口承载力面临考验。同时这些城市住房价格快速上涨，房价高企、远超当地居民购房支付能力。

　　当然，李恩平强调，这不是单纯的制度化，应该是与城市长远发展，人口、家庭数量，城市产业化发展目标挂钩的制度化。

　　一旦制度化，意味着对社会的约束力更严格，不执行制度化的规定，将比违反政策更严重。同时，调控政策的制度化，意味着地方的政策突破面临更大的非正义标志，也增大了地方违反制度的成本。

　　安居才能乐业，住房问题关系广大人民的根本利益，居者有其屋也是国家对房地产行业进行调整的原因。国土部咨询研究中心研究员黄小虎对法治周末记者说，当前对房地产业的调控，以打压投资、投机为主要方向，这是治标而不是治本之策。

　　黄小虎说：“单纯打压，后果是减少供应，在现行利益格局下，会影响政府财政，因而难以持续。一有风吹草动，政策放松、市场波动，价格就会迅速反弹。因此，治本之策是增加住房供应。”

　　在接受法治周末记者采访时，《蓝皮书》专家组的多位专家都表示，保证土地供给，实现供需平衡，才是房价保持稳定的根本出路。