上海楼市买卖双方精准试探价格底线

　　文 徐鑫 摄影 李瞻

　　进入6月，传统的梅雨季也即将到来，冷暖交汇激烈。犹如当前已进入博弈期的上海楼市，是继续“涨价-调控-降价-刺激-涨价”的老循环，还是正在步入一个持续稳定的健康发展之路？

　　上半年成交“过山车”

　　2012年龙年楼市一季度，楼市成交量就出现 “一落千丈”的现象。统计数据显示，2012年第一季度上海楼市共计成交商品住宅12262套，环比2011年第四季度下滑5.1%，与去年同期相比同样大幅下挫13.2%，共计成交面积141.5万平方米，环比萎缩7.4%，同比跌幅也高达13.7%。

　　尽管开局不尽如人意，经历过“以价换量”的4月，再进入传统的“红五月”之后，不难看出上海楼市近期成交走势犹如过山车，从低谷攀升至高点后缓慢进入了平和期。

　　据上海搜房数据监控中心统计，上周(5.14-5.20)上海市商品住宅市场共计成交1218套，成交面积总计14.6万平方米，与前周相比萎缩27.2%，与去年同期相比也有着近21.3%的差距；成交均价维稳发展，报收于21256元/平方米，环比小幅下探2.1%，与去年同期相比则下跌4.4%；新增供应22.0万平方米，环比大幅飙升50.1%。

　　在限购令的持续影响下，上海楼市的成交量一直徘徊不前，楼市库存也一再走高，直至去年末，一批项目在存量、业绩以及资金链等众多因素的压力下，为促进销量的提升而在价格上做出了较大的让步。

　　事实证明，“以价换量”在现今的楼市中是可行的，进而有越来越多的项目加入到其中，优惠风潮更是逐渐从刚需市场席卷到中高端市场，并一直延续至今。业内人士分析，在经历了跌宕的2011年之后，“以价换量”已经是如今楼市的共识，无论是刚需产品还是高端物业，成交量靠前的项目无不在价格上有所让步，而且申城市场在经历了2011一整年的调整之后，房价也开始趋于稳定。

　　仍受困于“阶段性”观望

　　在当前“稳增长”的市场背景下，从宏观经济政策走向而言，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些 “微调”；从房地产市场调控政策特征而言，“扬州新政”被默许，尽管官方不承认房地产市场调控政策会继续“微调”，但是“稳增长”基调之下楼市“微调”之趋势也显得不可避免。

　　另外，从楼市政策走向而言，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示楼市调控“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续相对从严执行。

　　开发商以价换量，带来了3月份楼市大幅上冲，同时在4-5月平稳起伏的带动下，今年截至5月24日，上海商品住宅成交终于达到了260.02万平方米，但与去年同期相比，还是小幅下滑了8个百分点。

　　从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在开发商一降价市场成交量就被激活，一旦降价活动停止，市场就处于僵持状态，陷入观望的气氛。

　　买卖双方精准试探“价格底线”

　　目前，从市场整体来看，成交量持续低迷不振，并且逐步走向稳定水平。

　　经过几轮降价，购房者对房价的降幅有了具体概念，小幅的优惠已经难以打动他们。同时，开发商通过近期将降价和 “少量多批”策略相结合的方式，对市场价格的阶段性定位也有所了解，对于价格的把控也更为“精确”。

　　虽然说，市场上有可能会有一些点式“微调”政策刺激自住需求刚需入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛。但是仍然不可避免的，上海楼市再度处于僵持盘整阶段，而且是更为理性的僵持阶段。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，由于后续政策出现明显松动或者重磅加码的可能性都较小，因此这种胶着行情还将持续较长时间。当然，一旦僵局得到打破，成交量也将会形成向上突破的趋势。

　　具体而言，开发商并没有大规模推盘回笼资金，在“以价换量”的同时也把控销售节奏步步为营，一旦市场出现反弹，其将会采取降价幅度收窄，或微幅涨价的策略。

　　视点

　　非常阶段只能各出“奇招”

　　陈烁上海新湾投资发展有限公司副总经理

　　房地产行业是不断波动的，不断有新的问题、新的状况出现，同时又与国家经济结合紧密。面对现在的市场，2012年确实有难度，市场没法改变，能够改变的只有各自的心态了，今年的局面也许并不是坏事，而是一种软着陆，未来会迈向一个更理性竞争，凭实力吃饭的时代。

　　目前市场的分水线就在于政策，开发商必须适应楼市的新形势。面临巨大的压力，传统的营销思路开始转变，“需求”渐渐成为产品的根本，而各家企业面临“非常阶段”市场的境况各不相同，只能根据自身的情况各出奇招了。

　　另外，如今市场上开发商的降价力度正在逐渐减小，今年市场情况大的变化应该不会出现，预计到2013年以后，市场才会真正的回暖。

　　四季度或现小幅上扬

　　杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　只要政策面稳定，那么成交量反弹仍将持续。综合而言，政策严控仍是影响今年楼市的主要因素，但地方政策突围和货币供应放水，部分对冲了中央政策的打压程度，从而为房地产市场的筑底和复苏，埋下了 “伏笔”。

　　整体而论，房地产政策基本“见底”。在调控房价的效果渐趋明显，以及经济增长乏力的两种背景下，短时间内房地产政策不太可能展开新一轮调控——除非四季度之前，房价明显上涨可能性很小。

　　基于此，下半年基本会维持探底、筑底、复苏演变轨迹。具体而言，当前情况是：房地产开发投资和房屋新开工指标，还在继续探底；房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底，时间较长，会有振荡；住宅成交量指标近几个月有所反弹，预计已经转入复上行通道。

　　产品好与差仍是王道

　　黄钢同策咨询第四区域事业部项目总监

　　“降准”之后为楼市“刺激刚需”的“差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。而在这一背景下，产品的好与不好将会是占领市场的先决条件。

　　品质是基础，如果这个根基都没有打好，何以谈其他方面的事情。例如，三林板块的浦发御园项目，以精装住宅为主，由于其高性价比而备受关注，这个项目基本上是推出一批房源就基本销售一空。

　　另外，在当前政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台“救市”政策，不如迎合现在中央调控以“自住需求”为主的市场大局，在这样的市场背景下出台“刺激刚需”入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

　　谨防盲目“捡便宜”

　　张晴怡华燕市场研究部副总监

　　在可承受范围之内选择最适合自己的，不要盲目地挑“最”便宜的。房子这个东西 没办法单纯用绝对价格来衡量的。先圈定总价范围，然后根据居住需求想好要买的是二房、还是三房，挑选离原来的生活区域近的。小孩读书、老人看病方便的，结合户型、朝向来挑选。

　　如果是同一板块相仿的、竞争项目，或者不同板块，但在环线位置，或者轨道交通出行等各方面，相似的竞争项目，则可以罗列各自的优点缺点，再结合自身最看重的来挑选。