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许子枋:我国楼市将进入新一轮去库存周期

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-31 14:17 来源: 新闻晚报

  许子枋 中国著名房地产评论员

  房地产存量将成中国房地产业生命的不能承受之重。去库存是中国楼市当今和未来主调。笔者将房地产库存粗略划分为三大类:当前已建未售的房地产库存量,可视为短期库存;房企购置的未开发土地存量可视为中期库存;更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

  短期库存影响房企资金链,决定房企周转率,关联行业集中度。截至2012年4月18日,沪深两市已经发布年报的85家房地产公司2011年末的存货金额合计高达9832.35亿元,同比增长41.6%。由于开发商的库存依然偏大,同时未来潜在供应仍处于较高水平,房价下行压力较大,越来越多的开发商采取降价促销策略,中国房地产进入行业集中阶段。

  中期库存影响金融安全度,决定房企存活率,关联产业景气度。由于房价下行,土地市场遇冷。大量囤地房企既面临存货跌价的风险,也或将面临更严格的土地挤压入市政策,资金窘境或将迫使大批房企破产。

  2011年11月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”:截至2011年10月,全国未开工及未竣工房地产用地合计66.8亿平方米。以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33计,可建设房屋157.1亿平方米,2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米,以此计算,囤积的土地可供开发销售15.1年。

  远期库存,为已售但并未投入的使用的空置房产,属于隐性库存。过去十年来房价持续飙升,楼市隐性库存不断攀升,近年来各地鬼城(无人居住的楼盘)被媒体曝光只是冰山一角。这部分房产还未有准确的数据,只能从黑灯率和电表零读数来猜测其冰山被覆盖的部分。随着中国进入老年社会,房产税的普及,房价上涨预期的逆转,这部分隐性存量房产迟早要汹猛涌入楼市,对正常的房地产供应形成毁灭性打击。

  高房价是当前中国经济面临的主要风险,高库存则是未来中国房地产业面临的主要风险,中国楼市将进入新一轮去库存周期。

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