南京豪宅市场涨价苗头开始出现

　　南京豪宅市场上演“盛宴”

　　南京日报讯 华润悦府楼盘悄然涨价，中海凤凰熙岸5月热销200套，江宁万达将推3万元天价豪宅……近期，南京豪宅市场上演了一场“盛宴”。

　　这场豪宅盛宴背后又隐藏了哪些不为人知的动态，豪宅市场又将出现怎样的一番博弈？本报记者近期特别对豪宅市场进行了一次全面调查，结果发现，豪宅市场确实出现了一波回暖行情，但是高退房率，以及个别楼盘零成交，也让豪宅市场充满了隐患，涨价后能否撑起市场，也让业内抱有怀疑。

　　动向一：多家豪宅卖得火，个别楼盘依然零成交

　　最近豪宅市场成交量到底如何？南京网上房地产数据显示，总价在300万以上，以河西、城东、城中为代表的豪宅俱乐部，最近确实迎来了一次成交量高峰。5月份，中海凤凰熙岸成交量加认购量达到了196套，仁恒江湾城成交量加认购量也达到了179套，此前一直默默无闻的华润悦府，在5月第三周也登上了河西销售冠军的宝座。

　　城东板块，同样活跃着热销豪宅项目，绿色科技住宅代表朗诗钟山绿郡3月份加推中心景观楼王15、17号楼60套房源，均价22000元/平米，开盘仅半小时成交逾1亿；“轻豪宅”标杆高科荣域3月中旬推出60套花园洋房，2小时卖九成，随后又在月末推出80套新房源，其中跃层的总价268万元起，当天继续创造出“日光”佳绩；仙林别墅代表栖园也在此轮行情中迎来了一轮热销，3月份差不多热销2亿。5月26日晚，位于紫金山板块的首个科技别墅产品朗诗钟山绿郡未来墅低调开盘，引来众多买家争相出手，开盘1小时去化7成，现场认购率达100%。

　　华润悦府案场经理张洁告诉记者，从她接待的客户来看，最近售楼处到访量有明显增加，4号楼、5号楼20层以下的所剩不多。“这批客户很多都是回头客，去年由于限贷限购政策出台，所以很多人没法买，我们给了一些客户处理房产的时间，今年以来，这批客户有资格买房了，所以上传了一批数据。”张洁透露，目前华润悦府销售已经接近7亿元。

　　南京网上房地产数据显示，1月份160平方米以上的大户型成交量为82套，但是到了3月份和4月份，达到了359套和303套，直接翻了4倍。从成交价格来看，也出现了这样的苗头，1月份每平方米12000元以上房源成交量为322套，3月份和4月份则达到了1352套和1084套，也出现了大幅上涨苗头。

　　不过值得注意的是，豪宅市场的回暖并不代表全部，少数豪宅开盘多日，虽然对外声称，已经销售多套，但是网上房地产数据显示，成交量只是个位数，甚至是零成交。

　　动向二：卖得多退得多，退房榜上豪宅位居前列

　　豪宅市场火了一把，但是值得警惕的是，退房榜上，他们也是常客。南京退换房换手套次排行榜上，前十名中，就有不少热销楼盘的身影，中海凤凰熙岸虽然5月成交量排名前十，但是退换房次数也是名列榜首，达到了164套；仁恒江湾城也出现了同样的情况，为123套，另外，保利紫晶山、御江金城、聚泽园、世茂外滩新城、苏宁睿城等，也都在此退换房排行榜前十位置。

　　记者从南京市住建委相关部门了解到，所谓的“退换房”也就是在房源认购或成交后再注销，原因主要有以下三种：一是销售合同不小心打错了，撤销后重新打；二是购房者签订认购协议或正式合同后，打算在协议或合同上加直系亲属的名字；第三种情况是购房者因种种个人原因，如被限购和限贷，只能退房。住建委相关人士解释说，这些退换房较多的楼盘绝大多数都是上述原因造成的。

　　那么，这次退换房套次增多究竟是什么原因导致？记者随后联系了这些热销豪宅楼盘，给出的说法基本一致，“主要原因是购房要求加、减产权人姓名。变更一次合同，就会显示一次换手次数。另外，贷款也是一个麻烦事，目前限购限贷政策严格，不少人想办法钻空子，通过家庭成员之间转化，来实现贷款。还有一些客户手头房子要处理掉才能买，到最终没有成功，只能退房。”

　　不过，有业内人士向记者透露，还有一种可能，就是个别楼盘通过内部人员先虚假认购，故意制造旺销，然后再以各种理由退回转卖给真正的购房者。

　　动向三：涨价苗头开始出现

　　豪宅市场价格也是购房者关心的话题。如果说去年豪宅市场“降”字当头，那么今年则走起了涨价路线。

　　今年3月1日，朗诗钟山绿郡率先宣布房价全面上调，虽然上调幅度较小，每平方米只有100-200元左右，但是开启了今年豪宅涨价先河。随后，河西豪宅代表仁恒江湾城也从每平方米22000元涨至24000元。

　　近期，记者采访发现，中海凤凰熙岸也开始出现调价，销售人员告诉记者，此前一次性付款能够9.2折，但是最近已经上调至9.3折，后期可能还要回调。同时，后期开盘价格也会上调。华润悦府销售人员也表示，和去年年底的销售价格相比，目前的销售价格上调了近2000元/平方米。

　　这些楼盘涨价都有各自理由，要么就是尾盘了，销售压力不大，不需要大幅促销；要么就是房源位置好，品质不一样了；再或者就是销售态势不错，低开高走，有利于树立品牌形象。

　　动向四：理性定价依然很关键

　　在看到改善型客户大批出动之后，南京楼市的豪宅市场近期将继续发力。记者调查发现，近期，南京约有十家左右的高端楼盘推新，苏宁滨江壹号、南京海峡城、雅居乐藏龙御景、江宁万达公馆、蓝天华门国际花园、高科荣境等纯新盘将陆续亮相。

　　但是，豪宅市场是否能够自信地涨价，或者认为南京将释放出大量购买力来支撑这批房源销量，值得商榷。根据目前南京楼市大户型、高价位消化速度，这批房源的涌现，直接导致市场供过于求，因此，价格再次成为购房者比较的重要因素。

　　业内人士指出，近期南京豪宅的热销也不是普遍现象，整体来看还较为低迷，此轮热销只能说是豪宅市场的“破冰”，而且只是集中在几家品牌房企身上。

　　下半年南京豪宅大量上市，对开发企业也提出了更高要求，不仅要努力在产品品质上下功夫，还需要努力积累丰富的客户资源，而且在整体较冷的市场环境下，理性定价的前提下加快跑量、回笼资金是当务之急。

　　上海第一财经频道特约评论员蔡为民面日前对豪宅如何定价，提出了自己的观点：他认为，这一轮调控受到压制最严重的便是豪宅类产品。由于考虑到声势、架势、气势，“降价无用论”成了豪宅开发商心中之梦魇。如同大奔降价30万元，对买不起或买得起却养不起的人来说，是没有意义的，豪宅目前便是处情况下。但那终究是保本阶段的思考模式与逻辑，一旦景气持续恶化而进入保命的“刀锋时刻”，豪宅以价换量先走一批，将成为开发商无可奈何的选项。(记者 沙文蓉)