首例房地产信托兑付纠纷现身

　　记者李茜 

　　日前，华澳国际信托一纸诉状将大连实德告上法庭，成为近两年来，房地产信托爆发式增长后诉诸法院的首例金融借款合同纠纷案。

　　华澳信托频现“兑付难”据了解，从2010年至今，华澳信托为实德系发行了三款集合信托计划，分别为华澳长信1、2号和长盈11号。其中，长信1号已清算完毕，长盈11号目前还未进入清算期。

　　市场人士猜测，华澳信托与大连实德对簿公堂可能与长信2号有关。根据华澳信托网站的信息，长信2号于2010年8月成立，募集规模达21.77亿元，其中优先级信托本金规模为9.41亿元，次级信托本金规模为12.36亿元。优先级又分为A、B、C类，投资期限分别为12个月、18个月和24个月。募集资金用于购买实德系公司哈尔滨高登置业公司100%股权并向其增资，后者开发位于哈尔滨的“盛和·世纪”房地产项目。

　　据悉，去年7月，华澳信托发布公告称，信托计划A类信托单位期限延长半年，延长期自2011年8月26日起至2012年2月25日。今年1月，华澳信托再次发布公告称，信托计划B类信托单位期限也延长半年，延长期自2012年2月26日起至2012年8月25日。信托计划的一再延期及华澳信托与大连实德对簿公堂，可能与信托计划无法到期还本有关。

　　事实上，这并非华澳信托因房地产惹上的第一件纠纷。有消息称，华澳信托去年5月发行“华澳长信8号”，规模为7亿元，今年4月27日到期，但因存在兑付压力，华澳最终将所持天津市中天兴业房地产公司49.34%的股权转让给上实发展。业内人士分析，这极有可能是因房地产信托到期无法兑付，转由大股东开发商接盘。在房地产信托兑付危机远未消除时，到期信托正利用各种途径应对兑付压力，延迟最后期限的到来。

　　目前未现系统性风险其实，由于房地产销售情况始终未曾好转，通过正常的销售回款方式实现兑付的困难正在加大，整个房地产信托行业的兑付危机并没真正解除。从今年开始，将陆续出现房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿元至500亿元左右。其中，7月至9月是到期兑付的大高峰，平均每月在300亿元以上。

　　对此，全国房地产投资基金联盟会会长张民耕坦言，在目前的房地产形势下，信托产品正运用各种手段应对兑付危机：有的通过发行新的信托计划接盘，有的利用自有资金介入或资产管理公司收购，还有的通过基金公司接盘。

　　业内人士表示，就产品而言，2009年下半年后开始发行的房地产信托风险尤大。因为，国家对于信贷的调控始于2009年第三、四季度，开发商的融资负担相对较轻。而后，随着地价飙升，市场收益率水平也快速走高，尤其是2010年下半年到2011年上半年，开发商的融资负担很重。

　　不过，有信托公司人士认为，当前发生的房地产信托“兑付危机”并非行业普遍现象，应该不会出现系统性风险。一方面，当前的土地价格并没大幅下跌；另一方面，如果房地产商未来的现金流出了问题，对信托产品来说，延期一年或半年偿付也是可以理解的。不过，在一些限购城市，及一些产品定位较高档的商业地产，出现房地产信托无法兑付风险的概率就比较大了。