6月初重点城市土地溢价率大幅上升

　　楼市新观察

　　六月初重点城市土地溢价率大幅上升

　　欢迎继续收看经济信息联播。接下来是我们的系列节目楼市新观察。近半年来，由于受到楼市调控的影响，各地土地市场一直十分冷清，甚至多次出现了土地流拍的事件。随着近期楼市回暖，近日上海、厦门、青岛等重点城市土地市场再度升温，部分房地产企业拿地意向开始偏向积极。有消息甚至说，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。

　　而在上海，6月刚刚开始，土地市场就有8幅地块成功出让，成交总金额超过26亿。其中一个地块以400%多的高溢价率成交。这让冷清许久的市场似乎出现了一个小爆发。于是有的市场人士就认为，房地产市场已经开始回暖。事实是否真的如此？来看记者从上海发回的报道。

　　记者走访上海部分开发商时了解到，虽然资金面仍比较紧张，但他们已经打算在土地价格较低的时候出手。

　　上海国际集团房地产投资管理有限公司总经理王卫平：这个特别像上海郊区以些土地啊，包括长三角经济比较活跃的一些城市啊，土地供应量开始……，也开始多起来了。现在这个土地价格目前还，这个最高峰的时期相比啊，下降了30%以上，所以这个，这是一个很好的时机。

　　据上海市规划和国土资源管理局发布的成交公告，6月6号，上海共有8幅地块成功出让，总计出让面积19.4万平方米，总计成交金额达26.7434亿元。其中，嘉定区嘉定新城一个地块以435.5%的超高溢价率成交。不过，记者发现，高溢价成交的地块多是商业性质用地，而只有一幅纯宅地溢价率为55%。市场人士认为，高溢价反映出土地定价较低的情况。

　　金丰易居佑威联合研究中心联席主任黄志坚：如果说你政府把这个起拍价压得非常非常低的话对哇，那么他的成交(价)高的话，他的议价率自然就高了，所以说我们不能光看议价率一个参数，而更还要去看他的成交价，楼板价，相对于同类的地盘他到底是贵了还是便宜了。

　　仲量联行上海研究部总监周志峰：其实商业的话跟住宅最大的区别就是他的想象空间会不一样，商业未来的价值决定他整个项目运营的一个招商的一个程序会，是决定他的一个价值，但住宅的话他是具有，不同的项目是具有可比性的。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔：这个结构性的因素还是比较明显的，反过来看住宅的这一批7块地里面，如果说他的议价率的话只有55%，这是最高的一块，而其他的有带商业又带住宅的只有20、30的这么一个水平。

　　黄河滔认为，楼市微调措施，加上存款准备金率下调和降息，这些因素的叠加才促成了这次土地成交的小爆发。但这并不能说明房地产市场已经开始回暖。

　　演播室访谈

　　银监会国际部主任 范文仲 

　　马洪涛：今天我们刚刚是请到了银监会的嘉宾，中国银监会国际部的范文仲主任，正好来给我们做一个解释，在您看来一套放贷跟二套放贷的风险真的是可以一视同仁吗？

　　范文仲：在这个方面呢，其实在很多的银行的信贷政策是有差别的，大家提出了关于放贷风险权重的问题，其实我们想非常感谢大家的关心，能够提出这个问题，说明对资本办法的制定过程是跟踪得非常紧密的。

　　马洪涛：大家看得很细致。

　　范文仲：对，那么我今天想澄清一点，其实大家如果看到现行的，我们的商业银行资本管理的规则的话，对个人放贷的风险抵押的权重，我们设定的就是50%，所以不存在这样一个修改的问题，在整个资本办法的起草过程中，我们去年确实把新闻媒体现在报道的权重数据作为征求意见稿的一个建议向社会征求意见，那么考虑到政策的连续性和稳定性，在最新的资本办法的规定中呢，我们就保持了原来房地产个人信贷风险权重50%这样的规定，实际上和原来的标准一样，不存在修改的问题。

　　马洪涛：表述是沿用了过去的这样一个表述的？

　　范文仲：是的。

　　马洪涛：所以并不能推断出二套放贷会放松这样一个结论？

　　范文仲：是的，我们现在的房地产政策应该说还是有延续性和持续性的。

　　马洪涛：好，非常感谢范主任就这个大家关心的问题进行了一个非常权威的解释，谢谢。