降息下楼市升温预期上涨 房企高溢价拿地再现

　　核心提示：尽管官方以及一些专家都对政策进行了诠释，但央行降息的消息还是触发了一些以往持币观望购房者的买房心理，房地产市场出现了成交高潮，不少二手房业主正在积极提价；同时，房企高溢价拿地的情形再现。多位业内人士表示，货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　新华08网北京6月15日电(记者赵为)自上周央行宣布降息以来，房地产市场反应迅速。在成交量出现高潮的同时，价格也暗暗开始上涨。

　　虽然降息所带来的影响更多的是预期的变化，但由此所带来的价格的上涨，却是可预见的趋势。如何强化市场对于对房地产调控的信心，是对调控提出的新挑战。

　　――降息：调控放松预期再升温

　　在央行上个月下调存款准备金率之后，6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是近三年半以来央行首次降息。同时央行宣布，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。

　　降息消息一出来，正处于胶着状态中的楼市反应迅速。部分开发商甚至将其夸大为央行信贷政策的再松动。财经专栏作家叶檀称，“降息对于房地产刺激作用毋庸置疑”。

　　但据记者了解到，央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但并未明文取消过7折利率。也就是说，理论上7折个人房贷利率一直存在。中国人民银行新闻发言人14日也就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事接受新华社记者采访时说，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率0.7倍不变。

　　事实上，此次降息后，大部分银行也依然维持之前的贷款政策，个别银行甚至因为存贷差变小，反而减少了折扣。据媒体报道，京、深、穗三地的工行、建行、交行、浦发、汇丰等多家商业银行表示，降息之后，他们的房贷政策暂时维持不变。其中北京中行有关人士更表示，首套房贷利率的下限从过去的8.5折提高至9折。

　　分析人士表示，房贷7折只是个“理论值”，短期内很难实现。此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。

　　除此以外，银监会发布的另一则消息也让很多人认为房贷放松、房价会再度上涨。

　　银监会此前发布的《商业银行资本管理办法(试行)》中将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%。这给予业内更多的想象空间。有人据此认为，这意味着二套房贷有所松动。

　　但银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套房贷会放松这样一个结论。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重“一视同仁”，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。但郭田勇同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。

　　从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的

　　核心提示：尽管官方以及一些专家都对政策进行了诠释，但央行降息的消息还是触发了一些以往持币观望购房者的买房心理，房地产市场出现了成交高潮，不少二手房业主正在积极提价；同时，房企高溢价拿地的情形再现。多位业内人士表示，货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　――购房者：刺激神经加紧入市

　　尽管官方以及一些专家都对政策进行了诠释，但央行降息的消息还是触发了一些以往持币观望购房者的买房心理，房地产市场出现了成交高潮，不少二手房业主正在积极提价。

　　在刚刚过去的一周，北京和深圳楼市极少数楼盘，再次上演了疯狂的一幕：6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿元，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。6月10日深圳水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。

　　而据媒体报道，北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托“找关系”买房，“不需要折扣，只要排个号就行”，豪宅、刚需盘、商住都有，市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。

　　“降息虽然实际效果不大，但对市场的心理预期影响巨大。”北京中原地产市场总监张大伟说。很多项目代理和中介把降息作为营销的噱头，向买房人灌输。

　　成交量大涨的同时，商品房价格也在抬头。6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，信贷环境的相对宽松，首套房享受8.5折优惠的人群扩大，影响了部分消费者的心理预期，促其加紧入市。从目前情况看，如果供应能跟上，6月份成交量可望维持增长态势。张大伟也表示，虽然一些报道所称的排队10多个小时才能过户的购房情况可能相对夸张，但不可否认的是，降息确实对购买者心理影响很大，担忧市场再次出现上涨，出手的积极性也逐渐增加。

　　另有业内人士也指出，降息使人们联想到流动性泛滥会促使货币贬值，为了让自己的人民币保值，多数人很自然想到要买房。因为根据过去房地产暴涨历史的经验，在一些购房者眼里，买房所获得的收益远远超过了利息，不仅对抗了货币贬值，还赢得了“利润”，最起码从账面上来说是如此。

　　核心提示：尽管官方以及一些专家都对政策进行了诠释，但央行降息的消息还是触发了一些以往持币观望购房者的买房心理，房地产市场出现了成交高潮，不少二手房业主正在积极提价；同时，房企高溢价拿地的情形再现。多位业内人士表示，货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　――房企：高溢价拿地再现

　　一向滞后于销售市场的土地市场也出现了微妙的变化。降息从心理层面影响了开发商对后市的预期，使得一些资金实力雄厚的企业腾出资金，在土地市场上“抄底”。

　　北京经营性用地市场在沉寂了多日之后，6月7日，通州区两幅经营性用地分别以1.5576亿元和1.888亿元的价格成交，折合楼面价均达11800元/平方米。

　　其实早在6月6日，上海成功出让的8幅地块中，5幅溢价成交并且溢价率最高达到435%，已经引起广泛关注。在6月7日央行降息之后，房地产市场更是悄然转向。而嗅觉灵敏的房企早已开始在土地市场上寻找机会，6月土地市场初现成交火热的苗头。

　　中指院提供的数据显示，上周，全国十大城市综合性用地成交57幅，超过1~5月十大城市土地总成交量的1/4。这十大城市成交土地均价为5140.51元/平方米，1~5月的成交均价仅为970.75元/平方米。

　　经纬研究院朱经苑认为本轮降息并不能直接刺激房地产市场，但货币流动性对市场主体预期及市场格局造成影响。进入房地产行业资金将增加。

　　不过，中原地产高级研究经理刘渊表示，目前土地市场的“火爆”只不过是相对于前期的极度低迷而言。从整体来看，土地市场形势并无实质改变。

　　分析人士表示，目前银行贷款、股市增发等融资方式对房企依然没有全面放开，土地市场活跃度仍受影响。

　　核心提示：尽管官方以及一些专家都对政策进行了诠释，但央行降息的消息还是触发了一些以往持币观望购房者的买房心理，房地产市场出现了成交高潮，不少二手房业主正在积极提价；同时，房企高溢价拿地的情形再现。多位业内人士表示，货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　――调控：面临新挑战

　　总体来看，降息以及可能的政策调整，所带来的影响更多的是预期的变化，并在一定程度上打开房地产市场的销售窗口。多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　综合分析各方的信息可以得出结论，最近出现的微妙变化并不必然意味房地产调控政策的放松；但是，在房地产调控的核心原则仍然不被打破，以及“限购限贷”政策高压线不被触碰的前提条件下，今年未来一段时间内，房地产市场调控政策可能也不会变得更加严厉。对首次置业的自住性需求的保护色彩有可能增强，但政府对二套房调控力度并未降低。

　　必须看到的是，当前一线城市的住房市场销售增长，一方面是房价下降而使得需求逐渐释放的结果，另一方面与市场对政府政策的误读有关。在这种情况下，需要政府密切关注宏观调控之下的暗流涌动，并及时出台相应政策，进一步明确调控方向。

　　就在央行重提首套房贷款7折利率的同时，国家发改委新闻办公室12日发布声明称，有关前期媒体“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造。

　　而人民银行新闻发言人14日也表示，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

　　业内人士表示，当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，当前住房市场宏观调控之所以会如此困难，恰与市场当事人对中央政府会随经济增长回落而突然逆转住房调控政策的错误预期有关。为此，中央政府不仅要对实施住房宏观调控政策有坚定态度，而且要设法从根本上改变这些错误预期。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近期也表示，要努力促进地方政府、开发企业、购房者三方的心态的合理回归。