北京商业地产持续升温 租金逼近香港

　　□本报记者 于萍

　　5月北京楼市回暖，30个重点城市新建住宅成交量刷新2011年1月调控以来的新高。而产业联动则推动城市核心区商业地产的热销。

　　日前，位于北京CBD东的龙湖·长楹天街最后一批商铺产品开盘即销售一空，销售额逾3亿元。除龙湖外，望京SOHO、朝阳新街坊、融科望京产业中心、国投广场等近期均有亿元大单成交。

　　戴德梁行商铺部董事张家鹏认为，在国际经济环境和国内政策导向的背景下，商业地产领域中写字楼、零售地产两大主力类型的投资意愿明显增强，这也是近期市场资金流向商业地产的主要原因。

　　租金逼近香港

　　此次“红五月”催旺北京商业地产，某种程度也是借势住宅的热销。有分析人士表示，在限购政策的钳制下，“红五月”后的房价不太可能大幅上涨，而“捂了”许久的民间资本仍需投资出口。借助“不限贷、不限购”的优势，商业地产吸引了众多投资客以及部分刚需群体。而不少企业亦纷纷加大商业地产投资，进一步催热商业地产。

　　除销售额稳步上涨以外，商业地产租金更是一路飙升。戴德梁行报告显示，一季度北京写字楼租金同比上涨48%，其中北京顶级写字楼——国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高达到1200元/月/平方米。而根据5月初高纬环球发布的最新研究报告，今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨了75%，排名已超过纽约，跃居全球第5位、亚太第3位。

　　据中原地产北京研究部提供的数据，北京目前已出租写字楼(甲级、乙级)面积约为2500万平方米左右。每年约有10%的公司有更换办公场所的需求，约为250万平方米;按市场第三产业发展趋势来看，每年约有71.6-107.4万平方米的办公面积需求。而未来2年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。

　　受惠于整体商业地产利好走势，龙湖·长楹天街2012年一季度在未开新盘的情况下，以1.5亿元的销售金额、近5000平方米销售面积，获得北京市商业类期房商品房销售金额和销售面积双料第二名。整个天街系今年一季度成交面积位列北京市第一名。

　　量价持续升温

　　中原市场研究部报告显示，北京市5月写字楼成交均价为27031元/平方米，环比上涨28.92%，同比涨幅再度扩大，为31.99%。5月成交均价排名前三的区域分别为朝阳、丰台和东城，成交均价分别为39535元/平方米、31506元/平方米和26444元/平方米。

　　朝阳区作为最活跃的城区，市场反应非常快速。以龙湖地产为例，龙湖长楹天街5月销售额达到4亿元，龙湖时代天街更是当月猛增3.7亿元，超过2012年前4个月总销售额的30%。近年来，CBD及其东部的写字楼虽然“升势浩大”，可依然处于供不应求的状态。这也使得商业地产的需求走向开始逐步向核心区外围扩散，如常营、东坝，甚至通州新城。

　　定福庄传媒业聚集区作为北京市重点发展区域，对周边地产价格推动颇大。“十二五”末期，预计朝阳区文化创意产业的企业将超过5万家，具有一定规模以上的企业将超过5千家。文化创意产业年收入将超过3千亿元，吸引行业人员超过80万。除此之外，央视东迁在即，包括影视、广告、资讯等行业的海内外近万家传媒相关企业以及央视8000家下游企业都将落户该区域。巨大的刚需市场或将进一步推升CBD东部写字楼的租金价格。