大房企一月内掷百亿拿地

　　高溢价再现 土地市场“解冻”

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　 进入6月份，一向冷清的土地市场突然热闹起来，广州等城市出现年内地王，相对于之前的底价成交，6月份出让的地块不少出现高溢价。这种现象不禁使人们感觉到土地市场的暖意。

　　 记者根据公开资料粗略计算，5月20日至6月20日，短短一个月的时间里，大型房企在土地市场上已投入116亿元。而今年过去的前5个月，大型房企拿地支出合计为209亿元。两相对比不难看出，大房企一个月内豪掷百亿拿地，给原本冷清的全国土地市场带来了复苏的迹象。

　　高溢价再现

　　 6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下珠江新城地块，楼面价32968元/平米，溢价8.2亿元，成为新地王。同一拍卖场内，万科以3.8亿元的价格拿下广州天河软件园地块的消息却被淹没在了当天恒大制造的广州地王中。

　　 事实上，从5月20日以来，全国土地市场就热闹起来。

　　 万科分别于5月24日和6月5日在合肥、南京摘得两块地。5月20日至6月20日一个月的时间内，除恒大、万科外，包括佳兆业、龙湖地产、保利地产、绿地在内的多家大型房企在土地市场均有所斩获。其中，6月20日，龙湖地产以3.22亿元拿下的成都市武侯区一地块，溢价高达76.8%。

　　 经过记者的粗略计算，5月20日至6月20日，短短一个月的时间里，仅大型房企在全国拿地投入的资金就超过百亿，共计116亿。而据北京中原地产数据统计，今年前5个月，十大标杆房企拿地支出共计209亿元。仅仅1个月时间，大型房企在土地市场的投入就超过了前5个月的一半，土地市场显现出强劲复苏的迹象。

　　 “企业要保持后续的发展，一定要保持足够的土地储备。我们企业现在的情况是，如果再不进行土地储备，后续就会无地可开发。因此，如果有合适我们开发特点的地块就会出手，只是现在这样的地块并不多。现在土地市场比较冷清的一部分原因也是土地供应比较少，好地块不多。”上述负责拿地的人士表示。

　　 值得注意的是，现在土地市场上，溢价比较高、受到房企追捧的地块都是一些位置或者综合条件比较好的地块。

　　 6月19日，备受关注的北京万柳区域居住用地已出现第一次报价，楼面价起价达到了2.4万元/平米，业内预测，该地块的楼面价很可能突破3万元/平米。6月18日，在15家房企历经34轮竞价后，门头沟区龙泉镇一地块以2.785亿元成交，溢价率高达49.9%。此前，位于北京通州西海子棚户区的两地块被两国企获得，以11800元/平米的楼面价，创下该区域的历史新高。

　　 “土地市场可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的影响继续降温。目前来看，年内大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地。”北京中原市场研究部总监张大伟认为。

　　中小房企曲线拿地

　　 虽然土地市场交易冷淡，但是，土地出让的底价仍然不见下降。

　　 “我们并不像外界想象的那样没钱买地，我们一直在看土地，只要是适合企业开发模式，位置好的地块都会关注，即使是资金一时不足，我们也可以找到钱拿地。但是，我们在各个城市看地的时候，发现很多地块不够理想，但是底价并不低。”一中型房企负责买地的人士告诉记者。

　　 一位业内人士则向记者表示：“今年北京市的供地计划是去年的70%，这本身表明今年入市的地块数量是减少的，而供应的减少可以使土地价格维持在一定的水准上。”

　　 此前，北京推出的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目，起价则达到了15.168亿元，楼面价达到了10974元/平米。这一价格已经高于在2011年出让的北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目楼面价9843元/平米的价格。

　　 张大伟表示，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，影响了整体市场成交情况，但地方政府不愿低价卖地的心理依然普遍存在。

　　 上述负责买地的房企内部人士也认为，地方政府在出让土地的价格制定上并没有随行就市，定价并没有考虑到现在市场的状况，因此出现流拍或底价成交的局面一点都不奇怪。开发商不可能像2009年那样，不论什么土地都会去抢了。

　　 事实上，土地价格维持高位也使得中型房企退出土地招拍挂市场，为了维持土地储备不得不另辟蹊径。

　　 一位中型房企董事长向记者表示，现在土地价格太高了，我们这类企业很难从土地招拍挂中分到一杯羹。我们就没有打算通过招拍挂获得土地，而是更倾向于通过股权收购，与已经拥有土地的公司合作，最终将土地的产权落到合资公司里。这样土地成本比较低，适合我们这类资金实力不是很强的中型房企。但是，这种方式也存在一些问题，就是通常这类土地产权归属比较复杂，有一定的风险。