孙宏斌：联姻绿城就像嫁闺女 下半年房价不会大涨

　　他们都是地产开发商，怀揣英雄主义却撞得头破血流；他们都受困过资金链断裂，曾黯然退场或正举步维艰；作为同在楼市调控中受过伤的地产人，不料却因调控走到了一起。孙宏斌与宋卫平，融创与绿城，他们为何突然牵手？本期《财经面对面》对话融创中国董事长孙宏斌，详解融创联姻绿城背后。

　　人物简介：

    孙宏斌，融创中国控股有限公司董事长，1994年创建顺驰，他以房地产中介进入地产界；2004年顺驰筹备上市，但因突如其来的宏观调控未能成功；2007年孙宏斌将顺驰出售给香港路劲基建集团，并将主要精力转移到融创地产的经营上。2010年10月融创中国成功在港交所上市。

孙xxzxx宏斌：联姻绿城就像嫁闺女 下半年房价不会大涨
1.财经面对面对话融创中国董事长孙xxzxx宏斌	2.融创收购绿城本质是合作 称价格合适
3.联姻绿城就像嫁闺女 不选嫁妆要挑女婿	4.中国豪宅市场才刚起步
5.下半年房价不会大涨 已处降息通道中	6.太理想主义会变成烈士

　　融创收购绿城本质是合作 称价格合适

　　2012年6月22日，绿城中国控股有限公司与融创中国控股有限公司召开联合新闻发布会，宣布双方就共同搭建高端地产平台公司达成合作协议。

　　根据合作协议，绿城、融创共同组建高端地产合作平台——上海融创绿城控股有限公司，其中，绿城与融创将各持有合营公司50%的股权。绿城将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质的地产项目的相应股权注入合营公司，包括：上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡茉莉花园、常州玉兰广场及天津蓝色海岸。融创将支付人民币33.72亿元作为本次合作的对价，如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。

　　主持人：这一次的访谈是基于一个大的新闻事件，那就是大家现在都已经知道了融创和绿城之间展开的合作。首先我想请问一下，在您的心目当中怎么样定义这一次和绿城的合作，它是一个什么样的性质？

　　孙宏斌：我觉得我们这次合作我说的话是一个战略结盟，为什么叫战略结盟呢？就是我们这个合作了以后，将来在上海、在苏南这个区域的发展，我们两家就联合品牌在做这个事，所以不光是这几个项目的合作，是一个长期的，长远的一个合作。

　　主持人：我们也很好奇是什么样的机缘巧合之下谈成了这样一次合作呢？

　　孙宏斌：我们也一直在关注绿城，我们也在合作了，在合作的时候打了很多的交道，跟绿城合作也非常好，就是无锡这个香樟园的合作。前天晚上相对开盘销售也特别好，我们推了132套房子，卖了116套，所以这个过程中大家了解的更多了，后来有这样的合作。

　　主持人：我们知道其实之前您开通了新浪微博(http://weibo.com)之后，也是非常明确地在微博上也表示，您在对宋总的支持，所以我们也想知道这样的一个合作是在饭桌上谈成的呢，还是经过了一个比较正式的谈判，是在一个谈判桌上谈成的，基于你们俩这种关系，它是一个怎么样的化学反映？

　　孙宏斌：其实这个合作的意向，方向是宋总定的，具体谈都是寿总谈的，方向在饭桌上就足够了，不用谈判桌。

　　主持人：我们想再聊聊价格，33亿元人民币的价格，在你的心目当中是一个很便宜的价格吗？

　　孙宏斌：你觉得便宜吗？我觉得很多人觉得不便宜，或者很多人觉得(便宜)，因为自从我们周五发布以后，周一、周二我们的股票都在大幅度地下跌，说明大家见仁见智。当然很多人不了解，慢慢了解。我自己觉得很合适，实际上我们是一个原址合作，合作完了之后也是一人一半的股权，利益也是共享的，然后绿城也没有损失，我们也没有溢价，其实最后如果好的话，利益是两家共同分享的，要是不好的话风险两家共同承担的。另外一方面还得看你的判断，现在来说有人说贵有人说便宜，但是长远来说你对这个市场怎么判断，你对未来怎么预期的，这是一个。第二个，还看合作怎么样，你合作好的话，真能发挥我们的优势，发挥绿城的优势，我们共同把它做好，可能就会有特别好的结果了。

　　主持人：大家谈到这次合作的时候，很多人理解会跟你理解战略合作不太一样，更多是一个融创收购其中的八个项目，还有八个项目财务报表是合并在融创财务报表当中的，只有一个项目是合并在绿城的报表当中的。对于业内这种收购的认识，您有什么想解释的地方吗？因为你刚才认为这是一次合作？

　　孙宏斌：宋总在发布会上也说是收购，其实是一回事，我们是因为买了它50%的股权，然后我们变成五十五十的合作了，我想本质上还是合作的关系。

　　联姻绿城就像嫁闺女 不选嫁妆要挑女婿

　　地产少帅孙宏斌，他曾因叫板万科在业内声名鹊起，也曾因顺驰的失败一度消声沉寂。当他重回地产界，再次站在舞台的前端，这位历经数次起伏的高调“挑战者”，却已不再轻言超越。然而，此番强势收购绿城，却令业内的不少人担心融创扩张太快，会否重蹈覆辙。此番联姻，到底是孙宏斌的一时冲动，还是他布局地产王国深谋远虑的重要落子？

　　主持人：对于融创来说这一次的合作对你们的整个业务的发展来说有多大的意义，对你们的战略作用是什么？

　　孙宏斌：对们肯定是一个特别好的事，因为我们有两条战略，一条战略就是高端精品战略，就是说我们一直在坚持的，绿城绝对是中国做产品最好的，比如说我们这九个项目里面，有一个豫园，它御园系列，大家知道北京御园，有两个玫瑰园，上海玫瑰园很多人都去看过了，一个是苏州玫瑰园。有三个玉兰花园，上海玉兰花园，常州玉兰花园，无锡玉兰花园。还有两个蓝色系列，蓝色系列玻璃幕墙那种系列在上海黄埔湾，我们跟绿城合作的这十个项目加上香樟园，这基本上涵盖了绿城所有的产品系了，其实跟绿城的合作对我们的高端精品战略绝对是一个特别大的提升，第二个，我们的战略非常明确，北京、天津、重庆、苏南我们这四个地方，这九个项目其中都是在苏南和上海，这完全是符合我们的布局，最最重要的一个事是我们是想进入上海，我们从去年就开始说这个事要进入上海，但是进入上海不是非常容易的事，绿城在上海已经做了十几年，绿城1999年在上海买地已经13年了，所以如果说没有绿城的话，我们自己做十年品牌影响力、品牌美誉度、品牌知名度也到不了绿城今天这样。所以我想通过这个合作，我们确实是一个非常顺利地，非常高起点地进入了上海。

　　主持人：谈到绿城的品牌、谈到它的项目的时候，其实您是不吝溢美之词，认为它们确实做的非常好，这个层面上可以说相当于叫做融创老师是没有问题的，那么我们也知道这几个项目在合作之后，项目的定位和案名都不会发生更改，同时运营团队仍然是由绿城来运营的，那么在这个合作当中，融创在其中又做些什么呢？

　　孙宏斌：第一步我们会成立一个合资的公司，合作的一个平台，这个平台会管理这个区域，包括现在九个公司，也许还有香樟园放进来，十个公司，逐步还有新的公司。所以一开始我们会把重点放在打造这个平台上，这个平台有能力来对现有的项目，以及后来新的项目起到管理、起到支持、起到监督、起到服务这样的作用，其实这也是一个非常难的事。

　　主持人：确实这种合资公司的运营，跟融创本身的这种协同效应，怎么样去发挥，怎么样去协调当中的一些关系，在你心中是一个挑战吗？

　　孙宏斌：肯定的，任何的一个合作，任何这种形式的合作都是一个挑战，但是对我来说，我自己觉得没有那么难，难不难两个原因，一个原因这两个企业文化非常像，因为我跟老宋都是很有激情的人，很有理想的人。其实我也评价绿城的团队，就是有激情、有理想、然后很厚道，因为老板厚道底下员工也厚道，我们底下员工也挺厚道，所以我也厚道，所以这两个企业都很厚道，这两个企业文化都很像，另外一个就是说，绿城的产品做得非常好，因为宋总是一个非常追求完美的人，但是绿城在成本控制上、在一些销售上、在运营上，其实还是有一些不足的地方，不足的地方就是原来不太重视，我想融创合作了以后，我们可能会在成本控制上、会在销售上、会在运营上希望能够发挥我们的优势。如果在两年前，这方面会比较难。现在宋总也在改变，所以我相信下一步这方面的转变也是宋总想要的，也是绿城想要的，所以我们想做的事绿城也是支持的，所以这点我自己觉得肯定是一个挑战，但是没有那么难。

　　主持人：那么这次跟绿城完成这次合作之后，你们的规模有了什么样的变化？

　　孙宏斌：这次和绿城合作了以后，我们规模肯定有一个比较大幅的增加，规模大肯定是好事。

　　主持人：但是可能资本市场会有不同的观点，刚才您也说过了，这个消息发布之后这两天股票价格是在下跌，其中重要的原因业内担心融创的负债问题有一定关系，也有这样的分析他们计算过合作完成之后，融创的净负债的比率将在2012年底达到123%，并且也被评级机构下调至持有的级别，你怎么看待资本市场的分析？

　　孙宏斌：我们这个合作完了以后，并进我们的负债大概要有50、60亿的样子，短期内的负债肯定会提高了。但是到了年底，我们又会下来，因为我们在销售，所以到了年底我想不会像你说的那么高了，第二个事，其实大家关心我们负债，最主要还是关心我们现金流是不是安全，我想说我们现金流是绝对安全。一个就说，我们在过去经历里面，在顺驰的经历里面，我们确实是因为现金流出了问题，所以我们在融创发展过程中对现金流非常非常重视。同时我们学到两个教训，一个我不能去很多的城市，另外一个就是现金流，现金流在任何情况都不能出问题的，我们怎么让现金流不出问题呢，就是一定要你在做一件事你得有钱，钱在帐上再做，没有钱别做。不能说你帐上有10个亿然后你买20亿的地，然后等着销售回款的10个亿，绿城也是一样的，因为我们的合作是，大概34个亿买绿城50%的股权，然后买完了以后，因为这个公司我们还会共同往这个公司投点钱，大概绿城最大再投12.5个亿，我们再投12.5个亿，这样的话整个的我们这个公司里面，把我们现在合作的这个平台做好的话，我们今年大概要花的钱要到45个亿。这45个亿只是我们今年要买地或者发展的一部分，所以并没有超过我们今年的预算，另外这九个项目土地款都付清了，缺的就是一点拆迁款、还有工程款，而且现在九个项目五个项目在卖，陆续今年还会有一个项目在开，明年可能八个项目在售了，所以现金流我想是非常安全的。

　　主持人：其实您说到这了，我忽然想到，既然说这九个项目的土地款都已经付清了，已经有五个项目在卖了，明天还有八个项目都会在卖了，那为什么已经资金看上去如此安全的这九个项目，宋总还会再拿出50%的股权让你来收购？

　　孙宏斌：这里面是两个问题，一个问题通过这个收购绿城拿到一笔钱就拿走了，这里面还有一个缺口，原来他投入的钱至少不用全投了，原来要投25亿，现在只用投一半就行了，他又拿走了30几个亿，他一来一去绿城相当于腾挪出来将近50亿的钱，第二个，我们这个合作真的不完全是钱的事，宋总在这些项目里面他花了那么多心血，像自己的孩子一样，宋总自己在说也跟孩子找一个好老师。老宋自己说他们公司说同道共识方为同仁，就是说只有同道共识了以后，才能成为同仁。所以我觉得这里面真的不光是钱，最主要还是说有相同的理念，相同的价值观，真的是志同道合的，我想这还不完全是一个选择，像嫁闺女一样，虽然有嫁妆的事，最主要不是嫁妆的事，最主要还是女婿得好。

　　中国豪宅市场才刚起步 死过两次的公司才算优秀

　　主持人：从去年的12月份开始，绿城相继向SOHO中国、九龙仓、包括现在的融创的合作，进行了一系列的股权或者是项目的合作，你觉得背后的原因仅仅是一个资金链紧张的问题吗，到底原因何在呢？

　　孙宏斌：绿城确实碰到困难，困难真是资金的事，是因为它的规模太大了，2009年、2010年买地太多了，买地太多碰到宏观调控对它影响特别大。但是我想说其实这一次宏观调控绿城也不是没有收获，我自己觉得绿城在最难的时候，包括去年今年最难的时候，它从来没有降低它对品质的这种要求，这一点是非常非常难的。很多公司没有困难的时候，因为房子价格降低了，他把标准降低了，装修原来准备装3000现在变成2000，装5000变成3000了，有的公司原来是做大房子，现在改成刚需小房子了，很多公司都在做这样的，绿城现在更是在追求品质，在产品最好这方面，真的变得一骑绝尘了。

　　主持人：您讲到绿城的品质和产品的时候，刚才您用到了一骑绝尘这个词，即便是遇到困难也不降低品质。那么有的时候可能我们在看那些一骑绝尘的事物，在中国有的时候先驱跟先烈可能就是一步之遥。那么它这么高的品质，到底是不是适合中国市场高端的需求？

　　孙宏斌：他需要调整，他会调整的，你说的很对，因为上一次我们在内部签约的时候我有个发言我也说到，我说为什么我跟老宋的气场比较合，因为我们俩骨子里都有英雄主义的情结，我说英雄主义不是个好事，为什么呢？什么叫英雄？英雄就是要么死了，追认为英雄，要么残了，绿城的产品确实好，但是在发展趋势上，在定位上，在发展的速度上，他们一定会改善自己的。所以希望英雄还是英雄，但不是死了的英雄，是死里逃生的英雄。

　　主持人：中国的豪宅市场你觉得未来价格继续上涨的空间还是会有的是吗，未来会比肩伦敦、纽约、香港的豪宅价格吗？

　　孙宏斌：比肩我觉得不好说，但是它还有很大的空间是一定的。因为北京、上海这是世界级的一线城市，中间出现波折，我觉得有时候房价降一点，有时候平了，有时候涨很正常，但是长远来说肯定是的。我说中国的豪宅市场刚刚开始，过去北京真正能算上豪宅的房子并不多。现在北京好多豪宅当时卖九千、一万，现在是豪宅，当时卖九千、一万的标准不可能是豪宅的标准。我经常举个例子我说像曼哈顿，曼哈顿在2001年911以后房价下跌得特别多，然后很多人离开曼哈顿搬到新泽西，开发商也不建房子了。但是实际上到了2005年的时候排队买房子，买不到房子了，房价飞涨，然后一直涨到2007年达到顶峰。然后到2008年金融危机房价又下调，然后到2009年又开始涨。到现在纽约豪宅的价格已经远远超过2007年顶峰的时候，所以我说的意思就是，在曼哈顿这样一个成熟的市场，它在过去十年里已经几起几落了。所以如果中国的房地产市场，北京、上海这样的房地产市场起起落落很正常，但是长远来说我觉得它还是有很大空间的。

　　主持人：业内也有分析和猜测，当跟SOHO中国合作以后，大家说是不是这回资金链会没那么紧张了，但是之后又会有了九龙仓的合作，九龙仓之后又有了跟融创的合作。

　　孙宏斌：那是因为他们不了解，因为绿城是两个问题，一个问题就是说它在去年又碰到困难以后，融资各方面确实是都相对困难一点，但是跟九龙仓合作之后完全都缓解了，另外一个绿城其实，我的预计绿城还会有一个合作，上次新闻发布会老宋也说了，他们肯定还会有一块，当时拿的，相对土地款比较高的一块地有一个合作，那个合作不是因为资金紧，而是大家共同把这个东西做好。其它的肯定不缺钱了。

　　主持人：那作为宋总的好朋友，也作为绿城的合作伙伴，你觉得绿城这家公司在经历了这一轮地产调控，遇到这么多困难之后，接下来的发展将会是什么样的？

　　孙宏斌：我想绿城一定会是一个非常优秀的公司。

　　主持人：这个优秀的标准是什么？

　　孙宏斌：巴菲特说过，优秀的标准就是说，只有死过两次的公司才是一个非常优秀的公司。为什么，是因为你经过那失败以后，那是血的教训，那是生命的教训，所以你得到的不一样。我相信通过这一次调控，我想对绿城也好，或者对老宋也好，其实也都是一个血的教训，有可能是生命的代价，这样的教训以后我觉得他一定会吸取这样的教训。

　　下半年房价不会大涨 已处降息通道中

　　主持人：接下来我们也想跟您聊聊，地产调控之下，整个中国房地产行业的走势。比如说一个最新的动态是，从6月份的上半月开始，全国很多重要城市的楼市出现了成交量升温的趋势，包括之前下跌的房价跌幅也是有所收窄，大家也在分析说，是不是房价走到了一个拐点，接下来是不是要走入一个上升的趋势，您怎么看？

　　孙宏斌：首先我觉得现在这种回暖是正常的，因为我去年年底的时候一直在说，我说我对今年市场的判断，今年上半年跟去年下半年一样，今年下半年跟去年上半年一样。去年一年对房地产不是一个好的市场，但是上半年算正常，我觉得去年下半年不正常，尤其是过了十月份，十一以后，第四季度是不正常的。

　　主持人：是超跌了吗？这个不正常是指？

　　孙宏斌：不买房子了，交易量非常小，冰冻了，老百姓完全地观望。我觉得现在的回暖很正常，是因为这个房地产卖着卖着总是要正常的，总是有需求的，再加上确实有一些宏观政策，包括存款准备金、包括利息、包括利率都在调整的时候，包括各个地方政府也在微调的时候，老百姓的预期其实发生了变化，现在市场算是比较正常的，应该不算火，是个比较正常的市场。我觉得往后来说暴涨或者说拐到涨得太多我觉得也不太可能，近年来整个经济形势不乐观，世界经济不乐观，欧洲不用说了，欧洲太多的不确定性了，一会儿高兴，一会儿不高兴地。美国是经济也是偏弱的。包括中国的经济也是不乐观的。在这种情况下，这个行业特别火爆我觉得也不太可能。我对下半年的市场，我就觉得会比较平稳，如果太火的话政府再会管一管，即使政府不管的话，我相信现在已经在降息的通道里了，它还会降息。存款准备金还会下降，存款准备金现在20%呢，你到15%都没有问题，到12%、13%都没有问题，还会有好几次降息，还会有财政政策的放松，还会有政府大项目的审批。

　　主持人：所以你对价格趋势的判断是稳中略有上涨的趋势吗？

　　孙宏斌：整体来说是比较稳，但是分化比较多，有的项目会挺好，有的项目今年还会很困难，会很不平衡。我去年就说，今年会很不平衡。

　　主持人：我记得去年年底我们在跟您做专访的时候，您说到去年年底对于老百姓来说是一个好的买房的时机。

　　孙宏斌：过了，他们都错过了，现在房价肯定比去年年底要高很多，只要是稍微好一点的楼盘，你看上的楼盘一定比去年年底贵出一大块来，你去看，一定的。

　　主持人：所以现在回头来看，你觉得去年12月份你认为当时是买房最好的时机，现在回头看是对的。

　　孙宏斌：肯定的。

　　主持人：当时没有听您的话买房的人。

　　孙宏斌：有人听了，都听了就麻烦了。

　　主持人：好多人也分析说，可能对于房地产开发商来说，最冷的那个时候，最困难那个时候可能已经过去了，因为一方面，现在我们货币政策发生了转向。另一方面，随着整个中国实体经济不断的恶化，可能政府也会希望让房地产市场有所回暖来拉动这个经济往上走，你有这样乐观的预期吗？

　　孙宏斌：我不那么乐观，没有说像刚才你描述的那样乐观。我是希望它是个正常的行业，正常的行业是什么呢？正常的行业有波动的，有好的，有不好的时候。正常的行业是有挣钱的项目有不挣钱的项目，有挣钱的公司，也有不挣钱的公司。不正常就是，所有的公司都挣钱，所有的项目都挣钱，这是不正常的。如果说你要是不正常，所有的公司都活不下去了，这也不正常。我就有时候不太明白，坚持调控政策不动摇是什么意思？为什么不动摇？形势发生变化，经济发生了变化了再调整为什么不动摇？我希望政府能够少管点事，能够多用一些市场手段来把这个行业变成一个正常的行业，变成一个不光是完全依靠政策市，读政策的那么个行业。

　　主持人：你觉得可能限购，限贷这样的政策未来不会取消，那么这种地产调控非市场化行政性的手段会一直在影响这个市场吗？

　　孙宏斌：短期内会，我自己对宏观调控我是支持的，但是这个方式我是不支持的。因为限购肯定是不对的，这个不符合宪法。

　　主持人：人家要有自由。

　　孙宏斌：对，但是你可以说你买贵的房子我收你税，你可以出台那样的政策，但是你说不准买了。比如你要享受，你要住好的酒店，一般的酒店一百块钱，好一点的酒店要三千块钱，你要认你就来，你不认那就算了。但是你说都住一百块钱的酒店，我觉得这就不对了。他有钱你干嘛不让他买房子？中国经济结构调整最主要就是让消费来拉动，他有钱人你不让他消费，消费房子你不让他消费，那是什么意思。但是你可以收税都可以，不让消费是不对的。虽然不对，但是我觉得他还会坚持一段时间，其他的政策能接上。

　　主持人：未来调控的政策在你的判断和预期里会是一个怎么样的走向？

　　孙宏斌：我就希望它快点取消，但我觉得至少一年、两年，甚至更长。因为看后面是什么政策能够跟上。

　　主持人：可能会是什么样的政策呢？

　　孙宏斌：只有两种可能性，一种可能性，把高端房子放开，把低端房子保障，市场归市场，保障归保障，这是一个方向。第二个方向就是，你收税，两个税，一个是交易环节的税，第二个，持有环节的税，物业税。我的判断就是，肯定是这两方面结合起来的。

　　主持人：其实在调控之下，整个地产开发商也发生了分化，有的人可能会退守去做刚需，包括您刚才提到的，认为可能未来政府对房地产的打压，可能刚需那一块是更有保障的一块市场，你们就没有这样的想法吗？一定还是要做有钱人的生意？

　　孙宏斌：是因为你做任何生意你不能把所有的客户都伺候好，你只能选一部分人伺候，选一部分人服务，要不然你这个公司就没法做了。所以我们选的那个，我们是经过深思熟虑的，我们会坚持的，我们选择高端精品，为富裕阶层服务，这是我们坚持的，我们想好的。

　　主持人：他们这个阶层、这个群体是受到地产调控的影响相对比较小吗？

　　孙宏斌：调控大家受到的影响都是一样的，我从来不觉得高端的影响大了，低端的影响小了，低端的影响小了以后你要给跟保障房跟低端房竞争影响也挺大的。高端房虽然你竞争小了，你供应量下来了，但是你有限购，不一定高端就影响大，低端就影响小。

　　太理想主义会变成烈士

　　主持人：如果在我们节目的最后，让您来评价一下宋总是一个什么样的企业家，在绿城经历了这一系列的困难之后您给他有什么样的建议？

　　孙宏斌：建议我就给不了，因为他知道怎么做，我不用给他建议，老宋又非常聪明的，非常睿智的一个人，但是我想要是评价的话，真的我觉得，老宋是企业家里面少有的一个有理想主义情怀，有英雄主义情怀，有完美主义情怀的那么一个企业家，少有的。我是一个英雄主义情节的人，但是我不是一个完美主义的人，完美对我来说是一个手段，我不是一个完美主义的。但是老宋是一个完美主义，是一个又理想主义，又英雄主义，又完美主义，所以他比谁都累。

　　主持人：会有某种程度上不太适应现实的条件吗？

　　孙宏斌：对，他现在已经不适应了，所以他就调整。所以上一次发布会上我也说，人必须得有理想，但是不能太理想主义了，太理想主义的话，自己就会很累很累，真的变成烈士了。

　　主持人：如果后面还需要帮助的话，你还会继续跟他合作吗？

　　孙宏斌：我知道他不需要了，我真的知道他不需要了。