房地产以价换量成趋势 行业集中度上升

　　徐健

　　一份来自CRIC(中国房地产信息集团)研究中心数据显示，今年上半年，虽然调控大方向未产生实质性的变化，然而伴随楼市政策“微调”与金融政策放松的同时上演，房地产市场出现回温迹象。

　　刚刚发布的《2012年度上半年中国房地产企业销售TOP 50》指出，2012年上半年，TOP 50企业的销售金额与面积入榜门槛同比均有上升，其中尤其以TOP 10企业面积增长幅度最为明显。而销售金额方面，2012年上半年，TOP 10入榜门槛为174亿元，同比增长11%。

　　中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息技术有限公司研究中心总经理陈啸天表示，从个别标杆企业的业绩来看，尽管销售金额同比去年上半年有所下滑，但销售面积同比均有所增长。“这些数据都很好地说明了今年是一个典型的以价换量的行情。”

　　《第一财经日报(微博)》发现，在入榜企业的半年销售金额表现上，百亿级别企业在数量上保持稳定，但与去年同期相比，金额均值小幅上扬。而从销售面积来看，销售均值中第一和第二梯队也均有所上升。与此同时，数据显示，2012年上半年全国TOP 10企业市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点，而TOP 20的变化情况与TOP 10如出一辙。

　　“测算发现，今年前10强的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，1年时间能增加2%是非常夸张的。伴随着住宅成交的快速释放，全国企业的业绩，特别是大企业的集中度已经超过了整个行业成长的速度。”陈啸天举例指出，2008年恒大地产的数据为64亿元，去年是840亿元，3年的时间涨了13倍左右；龙湖地产去年则为383亿元，3年的时间大概翻了4倍。“很多大型企业在这几年里明显快于全国平均水平，所以集中度的进一步上升也是这个行业发展的必经之路，也是一个大的方向。”

　　不过，对于多数企业而言，2012年整体的外部大环境依旧艰难。

　　“从过去10年来看，信贷也好、物债也好并不比当时平均差，由于2009年放得太猛，现在又收得太快，所以实体的感觉比较难受。”中国银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强表示。

　　市场分析人士指出，如今的市场形势下，“去利润化”和房企的转型及策略调整恐将成为大势所趋。

　　CRIC一份报告指出，对于房企来说，2011年的一轮轮降价潮中，6折似乎已经是降价底线，但在今年看来，优惠幅度已经上升到5折。房企拼优惠、拼价格似乎更加白热化，以往在降价上表现不太积极的大型房企也加入进来，通过牺牲部分利润换取快速去化，缓解资金压力的势头可见一斑。

　　“这次调控力度较大，很多企业依旧要利润，但是更多放在第一位的是先要活下来。”陈啸天表示。

　　DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管/董事伍惠敏向记者指出，以今年上海住宅市场为例，自3月之后，连续4个月出现成交量大于新增供应量。据统计，2012年1~6月上海住宅总计成交量约371.3万平方米；供应量总计约368.2万平方米，这也是自2010年上半年以来，首次半年度的新增成交大于新增供应。“这一成交情况，主要还是在于那些以价换量的项目在助推。”伍惠敏表示。

　　根据统计，目前二三线城市已成为房企降价的主战场。其中，琼海的博鳌印象项目以5.2折位居榜首，次之的是宁波世茂世界湾，综合折扣力度在5.8折。在6~7折项目中，二线城市占比高达76%，三线城市为18%，一线城市仅有6%。