房企换活法：经营者开始被抉择

　　文|孟德阳 出自《英才》杂志2012年7月刊

　　“是生存，还是毁灭”，对中国的房地产公司来说，这句经典台词耐人寻味。

　　近日，中国社会科学院发布了《2012中国房地产蓝皮书》，其中认为：2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。

　　“房地产行业在2011年就面临一个盈利下降的趋势，在行业总体盈利弱化的情况下，中小房地产公司受到的打击就更大。”中国社会科学院城市与环境研究所副研究员李恩平在接受《英才》记者采访时说道。

　　当然，在“整体宏观经济回落的影响和融资成本升高”的背景下，利润受到考验的不只是中小房地产公司。“从今年1-4月相关数据看，房地产投资的主要考量指标的增速均有比较明显放缓。商品房的成交量、价格出现了负增长。”第一太平戴维斯华北区董事总经理邹锦标在接受《英才》记者采访时称，“目前整体市场在调整期。”

　　既然房地产企业的日子都不好过，且没有人希望自己被“调整”下去，那么，近期房地产公司的种种举动表明，无论是选择在现有领域深耕细作，还是拓展地产开发范围，再或者干脆转向投资其他领域，房地产公司的经营者们已开始被“抉择”。

　　强者愈强

　　“像‘招保万金’这样的房地产公司可能转行就很困难。”华丽家族(600503.SH)董秘李元认为招商地产(000024.SZ)、保利地产(600048.SH)、万科(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)四家传统大型房地产上市企业不太可能进行主业调整。

　　“现在行业是强者愈强、弱者愈弱，分化加剧的态势。大企业依然是逆势扩张，其市场占有率是在提高，大的房地产公司销售增速同比是正增长，而小型房地产公司已经开始负增长了，日子越来越难过，就会逼迫中小企业退出，大企业的市场占有率会提高。”上海易居房地产研究所副所长杨红旭告诉《英才》记者。

　　房地产公司为了能够在一轮周期之后瓜分腾出的市场份额，在调整期内必然会各显神通，而对于大型房地产公司来说，并购是通常的选择。“房地产企业由分散走向集中的趋势是一定的，在当前条件下不能生存的一定会被并购。”邹锦标说。

　　5月15日，万科宣布由其香港的子公司收购南联地产控股有限公司(01036.HK)(下简称南联地产)逾七成股份，交易金额10.79亿港元。有评论称万科此举是为其海外战略谋兵布阵、拓展融资渠道；另一方面，鉴于南联地产在商业地产开发领域的丰富经验，也有声音认为，这是以传统住宅开发为主的万科在内地市场“双限”政策下进军商业地产的前奏。

　　此前不久，招商地产斥资约1.99亿港元收购了同是港股上市公司的东力实业控股(00978.HK)66%的股权，意在拓展海外融资渠道。尽管交易金额不大，但也清晰反映出内地大型房地产公司当前的决策思路。

　　“多元化房产组合是目前很多房地产公司所认可的，例如投资商业地产、旅游地产等领域。”邹锦标认为，由于房地产政策、信贷等因素，住宅市场仍然处于相对低迷的时期。商业地产市场传达的信号比较积极。

　　事实上，商业地产领域的竞争已不是什么新闻。

　　以传统住宅起家的大连万达集团(下简称万达)于今年5月21日，斥资26亿美元收购美国第二大院线美国AMC影院公司(下简称AMC)。算上并购后投入的5亿美元运营资金，此次交易共计31亿美元。万达院线是亚洲第一大院线，而AMC被收购前一直处于亏损状态。此笔收购在外界看来，机会与挑战并存，而影院一直是万达商业地产的重要组成部分，对其发展具有战略意义。

　　去年12月29日，SOHO中国以40亿元宣布从杭州绿城合升投资(下简称绿城合升)有限公司和上海证大五道口房地产开发有限公司(下简称证大五道口)收购上海海之门房地产管理(下简称海之门)有限公司50%的股权。

　　此收购还引来诉讼官司，其原因是另外50%的股权所有方复兴集团认为其对海之门股份有优先认购权。

　　地王的账面价值自不用说，官司背后则反映出大型房地产公司对地块争夺丝毫不会放松。在当前的房地产行业，无论是并购或是拿地，每走一步都容不得半点马虎。

　　寻找出路

　　“一个行业里总会有进进出出的。房地产市场发展到这个阶段，竞争已变得十分激烈。经营者们考虑新的发展方向，很正常。然而，在做出选择之前，行业整体似乎并没有一个明确的方向，选择是因人因企业而异的。”南京大学不动产研究中心主任高波在接受《英才》记者采访时说。

　　尽管已经在房地产市场打拼多年，但“退出实为中小房地产公司无奈的选择。”李恩平说，“中小房地产公司相对融资成本较高，他们对市场的主导能力也就比大中型房地产公司弱得多。资金成本高，压力大，在利润降低的情况下，面临倒闭破产可能性和经营风险就较大。”

　　“企业的跨行业投资为公司战略的重大调整，不是一时冲动的结果，资金一旦转出后，再考虑回来会十分困难。”邹锦标说。即便如此，如临深渊的房地产公司不得不主动寻找出路。

　　5月中旬，亿城股份发布公告，其全资子公司中嘉合创投资有限公司(下简称中嘉合创)与三一电气有限责任公司(下简称三一电气)及两位自然人签订收购意向书，欲收购三一电气和两位自然人控制的位于美国俄勒冈州的Butter Creek风电项目。根据《收购意向书》，此次收购价格暂定为3840万美元(约2.42亿元人民)。

　　亿城方面也曾在媒体上表示，此次收购是为以房地产开发为主业的公司，寻找新的利润增长点。而亿城股份此前决定出售位于大连市内核心区域的渤海大饭店，资产评估价值约2.72亿人民币。而在谈到房地产公司转型方向时，亿城股份董秘吴建国对《英才》记者表示：“企业从自身战略出发会有自己的选择。”

　　无独有偶，华丽家族(600503.SH)控股股东上海南江集团也于今年4月中旬宣布进入石墨烯生产领域。华丽家族董秘李元在接受采访时表示，转型方面华丽家族还未有实质性进展。而转型周期的长短取决于企业对于新行业的储备情况，人才的储备尤为关键，“当然，财务投资另算，对于市场、以及转型方向的了解也十分重要。”

　　对于房地产公司转型时面临的风险，李恩平从宏观面给出了判断：“从2011年第二季度以来，连续4个季度经济增速回落，对实业投资及产业发展产生不利影响，所以转向投资其他行业成功的概率也较小。”或许这一方面也印正了房地产公司投资方向多为矿业资源或新能源等稳定且前景明朗的行业，而避开受宏观经济周期影响大的传统行业。

　　对于未来的市场整体状况，李恩平表示：“总体上今年的市场继续盘整态势，交易量可能会继续保持相对低迷的态势，由于宏观经济增速的回落，房价可能也会有一些调整，但大幅下调的可能性很小。”

　　而邹锦标则表示：“房地产市场多元化的趋势是在所难免的，宏观经济和市场的不确定因素很多，目前的环境可以持续多久，还是一个很大的问号。”