青岛西海岸二手房价死扛过万 周边新房卖七千

　　西海岸楼市如今啥情况 二手房价死扛过万周边新房才卖七千元 新房供应量超3万套，半年才卖6418套

　　西海景苑起价6150元/平方米，9.5折优惠；秀兰禧悦山起价4860元/平方米，9折送维修金；海棠里起价6000元/平方米；凭海临风二期起价5177元/平方米……整个上半年，西海岸区域一共卖了6418套新建商品房，而供应量却超过了3万套，需要消化20个月。2年前入市的投资客惨被套牢，房价跌了2000元。二手房不得不要高价，过万的价格难以成交 ，周边新房才卖7000元。另外，今年有7家外来大鳄在西海岸销售房源，大鳄带动房价上涨的铁律也被打破了，降价销售成了主流。

　　A 半年卖6418套，存量很大

　　根据市房地产交易中心的数据，整个上半年，西海岸区域一共销售了新建商品房共 6418套，其中开发区成交了3076套，胶南市成交了3342套。这也是两年来，首次出现胶南销售高于开发区的情况。“限购政策是导致两个区域成交变动的主要原因。开发区在限购范围内，这让很多三套房购房者失去了购房资格，而胶南则没有限购的影响。”科威国际不动产青岛总部总经理孙杰介绍说。

　　上个月的时候，胶南市和开发区的新房成交量也都超过了 700套。表面看，西海岸区域的销售成绩还不错，但比较一下供应量就能发现，西海岸区域楼盘仍有很大隐患。根据市房地产交易中心的数据，胶南市目前新建商品房的供应量有16868套，是各区域最高的。排在第二位的便是开发区，有15962套。目前西海岸区域新房供应量超过3万套，销售率仅为20%。

　　“无论是开发区还是胶南，在土地出让上始终处于大批量甚至超额供应状态，而且都以中小地块为主，进入成本较低，这让很多外地中小开发商蜂拥而入。一时间，西海岸出现了很多楼盘，同质化竞争激烈。楼盘建设到三分之二的时候，得申请预售证，房源就上市了。有的开发商是被上市，不得不开盘，供应量就上去了。”业内人士张百忍介绍说。

　　B 降价成主流，海景房也跌价

　　实际上，早在去年下半年的时候，西海岸楼市是很平静的，并没有降价痕迹。当时，对于西海岸楼市，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江便表示，中国有句话叫见光死，什么事没有出现之前它朦胧，大家可以猜想可以憧憬，但是一旦见光了市场就惨了，西海岸从桥隧贯通之日起就带来了惨烈的销售业绩。

　　西海岸区域最近低价开盘的是凭海临风二期，起价仅有5177元/平方米，这可是胶南市的黄金位置。性价比同样很高的西海景苑也不甘其后，推出150平方米特价房，起价低至6150元/平方米。这两个楼盘的起价虽相差1000元/平方米，但均价相差不大，相比之下，有海景房之称的西海景苑更具有优势，西海景苑西邻“海上西湖”唐岛湾风景区。与西海景苑仅有一路之隔的青岛印象金沙滩，在售18～21层的高层，现起价12200元/平方米。一路之隔，价格却差了5000元/平方米。据了解，西海景苑即将于7月推出的5号楼房源，户型面积在83～95平方米，起价预计仅为6000元/平方米，均价7000元/平方米。

　　上半年，位于开发区齐长城路的秀兰禧悦山，以起价4860元/平方米，均价6070元/平方米的超低开盘价登场，开盘当日，248套房子，吸引了近500组购房者到访，相比一期价格降幅约为20%。“秀兰禧悦山是开发区降价最早的楼盘，直接秒杀周围的楼盘。之前，开发区的楼盘还是死扛的，都不降价。自此以后，降价就形成了规模。”张百忍介绍说。

　　C 二手房死扛，新房卖7000元

　　海湾新城 ，2室1厅，单价17391元/平方米；唐岛金湾3室2厅，单价17468元/平方米；中南海湾新城 1室1厅，单价15443元/平方米……在西海岸，当楼盘调低价格，纷纷追求成交量的时候，区域内的二手房价格却依然很高 ，单价过万元的房源非常多。在2009年的时候，当时的很多新建楼盘价格开始迈过万元大关，2010年价格达到顶峰，海景房价格普遍过万元。而从2011年开始，这样的局面开始得到改观，尤其是新房市场。然而二手房市场表现恰好相反。

　　“2009年以后入市的购房者，购买价格都是很高的，处于高位。70%的购房者都不是本地的，有些属于半投资半自住。现在，这些房子已经入住，虽然入住率不高。投资客是不甘心降价的，挂出来的价格自然很高了。买的时候9500元，再卖肯定得过万元。不过成交的难度非常大。5年以内的二手房税费非常高。购房者也不傻，肯定先考虑新房。在我们一家店里，有些房源挂了半年了，根本成交不了。现在开发区很多区域的新房价格才卖7000元，二手房却喊价过万元，倒挂现象很明显。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

　　“应该说开发区受到的影响是非常大的，主要还是跟这里的市场特定环境有关系。由于这里具有投资性，再加上桥隧通车，导致市民对这里的预期比较大，但事实上却并非如此。而且受制于开发区本身，不能仅仅靠吸引市区的购房者，所以在产业这方面还是有一些限制，但是我们还是非常看好开发区以后的市场。”开发区某楼盘副总经理表示。

　　D 投资客被套，房价跌2000元

　　在开发区一家船厂工作的朱先生，在2010年楼市最火爆的时候，出手购买了唐岛湾区域一套面积80多平方米的套二新房，当时的价格是 9000多元/平方米，贷款买的。“当时对二套房、三套房的限制比较小，首付高一些，都可以正常贷款。那时候，日光盘非常普遍，还得排队买房子，都说房价还得涨。西海岸当时更火爆，桥隧是2011年贯通，当时的炒作非常多。手上有点资金，就投资买了一套，当时还是托关系找的开发商。”朱先生向记者介绍说，“这两年，西海岸房价确实跌了。我那套房子，5年内没法转手。现在卖1万多元，根本没人买，而且税费很高。看周边的楼盘，价格得跌了2000元。”

　　“真是没想到。2011年开始实施限购令的时候，很多开发商还说效果不会明显，房价肯定上涨。物价都在涨，房子肯定也会涨。2011年一整年，西海岸的房价就停滞了，成交量也停下来了，售楼处没人了。连促销短信、促销电话都少了很多。想不到，今年刚开始，降价就大规模开始了，开发商还是没撑下去，确实需要资金。”

　　2011年初限购令下，刚需比例很低的西海岸楼市，客户一下子消失了一多半。于是，一切再回到几年前，门前冷落鞍马稀。而宣传了数年的大桥和隧道只是灭了轮渡的生意，并未对楼市提供多少实际购买力，在高昂的收费成本之下，人们发现，那些居住在西海岸 、上班在东海岸的想法纯粹属于不靠谱。2011年四季度，在青岛北部区域价格战开打的同时，西海岸各家竟然扛住了，只有几家偷偷摸摸加大折扣。”张百忍介绍说。

　　E“大鳄带动上涨”规律被打破

　　2010年，最疯狂的时候，曾有论调称西海岸房价涨，都是外来大鳄带来的。2012年上半年，也是外来大鳄扎堆西海岸，结果清一色地降价销售。上半年，龙湖、保利、世茂等地产巨头纷纷登陆，既加剧了该区域的竞争，也提升了这个区域的发展及整体居住品质。

　　龙湖地产推出的龙湖原山项目低价开盘，遭疯抢，人气爆棚。首期66套别墅当天售罄。据了解，本次开盘中，龙湖原山大多的购房者是改善性住房置业，起价370万元的180～350平方米世界级山地别墅让很多刚需置业者望而却步。

　　另外，保利海上罗兰的高层住宅价格也是低价入市。“和市区的情况相似 ，在楼市调控下，大鳄的营销策略更为果断。降价获取成交量是最明智的。”孙杰表示。

　　“西海岸楼市是有泡沫，现在价格在恢复理性。桥隧的收费标准，扼杀了很多需求。在市南上班，到开发区居住，现在很难成行，除非是周末回开发区。现在去开发区，路两旁都是楼盘，在建的非常多。想热销只能是降价。楼市火爆的时候，大鳄会毫不犹豫地涨价；低迷的时候，带头降价的又是大鳄。”

　　◎记者手记桥隧降价是救命稻草

　　“10年前错过了东海岸，现在不要错过西海岸。”这是西海岸区域一家楼盘的宣传语。桥隧贯通前，很多投资客、刚性需求客户大幅入市，不想错过西海岸。然而当限购出炉、桥隧收费标准出台后 ，开发商茫然了，投资客撤了，刚性需求观望了。西海岸开发商们用了一年时间去“思考人生”，然后再用半年的时间疯狂降价打折促销。桥隧贯通的利好没有冲破限购带来的利空，开发商最终还是低头了。

　　3万套新房，西海岸的开发商压力很大。降价销售也未能带来日光盘，形势依然很严峻。最近传出桥隧收费标准下调的消息，让开发商们精神瞬间抖擞起来。在记者看来，如果桥隧真可以下调收费标准，西海岸楼盘会出现复苏迹象。桥隧降价也是西海岸楼市的救命稻草。要知道，当前楼市下，限购不可能放开，投资客无法救西海岸楼市。只能靠刚性需求、改善性需求，而这些的基础是桥隧降价甚至免费。来回上下班，过隧道如果免费，确实很方便。记者 李晨