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青岛西海岸二手房价死扛过万 周边新房卖七千

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-07-05 13:44 来源: 半岛网-城市信报

  西海岸楼市如今啥情况 二手房价死扛过万周边新房才卖七千元 新房供应量超3万套,半年才卖6418套

  西海景苑起价6150元/平方米,9.5折优惠;秀兰禧悦山起价4860元/平方米,9折送维修金;海棠里起价6000元/平方米;凭海临风二期起价5177元/平方米……整个上半年,西海岸区域一共卖了6418套新建商品房,而供应量却超过了3万套,需要消化20个月。2年前入市的投资客惨被套牢,房价跌了2000元。二手房不得不要高价,过万的价格难以成交 ,周边新房才卖7000元。另外,今年有7家外来大鳄在西海岸销售房源,大鳄带动房价上涨的铁律也被打破了,降价销售成了主流。

  A 半年卖6418套,存量很大

  根据市房地产交易中心的数据,整个上半年,西海岸区域一共销售了新建商品房共 6418套,其中开发区成交了3076套,胶南市成交了3342套。这也是两年来,首次出现胶南销售高于开发区的情况。“限购政策是导致两个区域成交变动的主要原因。开发区在限购范围内,这让很多三套房购房者失去了购房资格,而胶南则没有限购的影响。”科威国际不动产青岛总部总经理孙杰介绍说。

  上个月的时候,胶南市和开发区的新房成交量也都超过了 700套。表面看,西海岸区域的销售成绩还不错,但比较一下供应量就能发现,西海岸区域楼盘仍有很大隐患。根据市房地产交易中心的数据,胶南市目前新建商品房的供应量有16868套,是各区域最高的。排在第二位的便是开发区,有15962套。目前西海岸区域新房供应量超过3万套,销售率仅为20%。

  “无论是开发区还是胶南,在土地出让上始终处于大批量甚至超额供应状态,而且都以中小地块为主,进入成本较低,这让很多外地中小开发商蜂拥而入。一时间,西海岸出现了很多楼盘,同质化竞争激烈。楼盘建设到三分之二的时候,得申请预售证,房源就上市了。有的开发商是被上市,不得不开盘,供应量就上去了。”业内人士张百忍介绍说。

  B 降价成主流,海景房也跌价

  实际上,早在去年下半年的时候,西海岸楼市是很平静的,并没有降价痕迹。当时,对于西海岸楼市,青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江便表示,中国有句话叫见光死,什么事没有出现之前它朦胧,大家可以猜想可以憧憬,但是一旦见光了市场就惨了,西海岸从桥隧贯通之日起就带来了惨烈的销售业绩。

  西海岸区域最近低价开盘的是凭海临风二期,起价仅有5177元/平方米,这可是胶南市的黄金位置。性价比同样很高的西海景苑也不甘其后,推出150平方米特价房,起价低至6150元/平方米。这两个楼盘的起价虽相差1000元/平方米,但均价相差不大,相比之下,有海景房之称的西海景苑更具有优势,西海景苑西邻“海上西湖”唐岛湾风景区。与西海景苑仅有一路之隔的青岛印象金沙滩,在售18~21层的高层,现起价12200元/平方米。一路之隔,价格却差了5000元/平方米。据了解,西海景苑即将于7月推出的5号楼房源,户型面积在83~95平方米,起价预计仅为6000元/平方米,均价7000元/平方米。

  上半年,位于开发区齐长城路的秀兰禧悦山,以起价4860元/平方米,均价6070元/平方米的超低开盘价登场,开盘当日,248套房子,吸引了近500组购房者到访,相比一期价格降幅约为20%。“秀兰禧悦山是开发区降价最早的楼盘,直接秒杀周围的楼盘。之前,开发区的楼盘还是死扛的,都不降价。自此以后,降价就形成了规模。”张百忍介绍说。

  C 二手房死扛,新房卖7000元

  海湾新城 ,2室1厅,单价17391元/平方米;唐岛金湾3室2厅,单价17468元/平方米;中南海湾新城 1室1厅,单价15443元/平方米……在西海岸,当楼盘调低价格,纷纷追求成交量的时候,区域内的二手房价格却依然很高 ,单价过万元的房源非常多。在2009年的时候,当时的很多新建楼盘价格开始迈过万元大关,2010年价格达到顶峰,海景房价格普遍过万元。而从2011年开始,这样的局面开始得到改观,尤其是新房市场。然而二手房市场表现恰好相反。

  “2009年以后入市的购房者,购买价格都是很高的,处于高位。70%的购房者都不是本地的,有些属于半投资半自住。现在,这些房子已经入住,虽然入住率不高。投资客是不甘心降价的,挂出来的价格自然很高了。买的时候9500元,再卖肯定得过万元。不过成交的难度非常大。5年以内的二手房税费非常高。购房者也不傻,肯定先考虑新房。在我们一家店里,有些房源挂了半年了,根本成交不了。现在开发区很多区域的新房价格才卖7000元,二手房却喊价过万元,倒挂现象很明显。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

  “应该说开发区受到的影响是非常大的,主要还是跟这里的市场特定环境有关系。由于这里具有投资性,再加上桥隧通车,导致市民对这里的预期比较大,但事实上却并非如此。而且受制于开发区本身,不能仅仅靠吸引市区的购房者,所以在产业这方面还是有一些限制,但是我们还是非常看好开发区以后的市场。”开发区某楼盘副总经理表示。

  D 投资客被套,房价跌2000元

  在开发区一家船厂工作的朱先生,在2010年楼市最火爆的时候,出手购买了唐岛湾区域一套面积80多平方米的套二新房,当时的价格是 9000多元/平方米,贷款买的。“当时对二套房、三套房的限制比较小,首付高一些,都可以正常贷款。那时候,日光盘非常普遍,还得排队买房子,都说房价还得涨。西海岸当时更火爆,桥隧是2011年贯通,当时的炒作非常多。手上有点资金,就投资买了一套,当时还是托关系找的开发商。”朱先生向记者介绍说,“这两年,西海岸房价确实跌了。我那套房子,5年内没法转手。现在卖1万多元,根本没人买,而且税费很高。看周边的楼盘,价格得跌了2000元。”

  “真是没想到。2011年开始实施限购令的时候,很多开发商还说效果不会明显,房价肯定上涨。物价都在涨,房子肯定也会涨。2011年一整年,西海岸的房价就停滞了,成交量也停下来了,售楼处没人了。连促销短信、促销电话都少了很多。想不到,今年刚开始,降价就大规模开始了,开发商还是没撑下去,确实需要资金。”

  2011年初限购令下,刚需比例很低的西海岸楼市,客户一下子消失了一多半。于是,一切再回到几年前,门前冷落鞍马稀。而宣传了数年的大桥和隧道只是灭了轮渡的生意,并未对楼市提供多少实际购买力,在高昂的收费成本之下,人们发现,那些居住在西海岸 、上班在东海岸的想法纯粹属于不靠谱。2011年四季度,在青岛北部区域价格战开打的同时,西海岸各家竟然扛住了,只有几家偷偷摸摸加大折扣。”张百忍介绍说。

  E“大鳄带动上涨”规律被打破

  2010年,最疯狂的时候,曾有论调称西海岸房价涨,都是外来大鳄带来的。2012年上半年,也是外来大鳄扎堆西海岸,结果清一色地降价销售。上半年,龙湖、保利、世茂等地产巨头纷纷登陆,既加剧了该区域的竞争,也提升了这个区域的发展及整体居住品质。

  龙湖地产推出的龙湖原山项目低价开盘,遭疯抢,人气爆棚。首期66套别墅当天售罄。据了解,本次开盘中,龙湖原山大多的购房者是改善性住房置业,起价370万元的180~350平方米世界级山地别墅让很多刚需置业者望而却步。

  另外,保利海上罗兰的高层住宅价格也是低价入市。“和市区的情况相似 ,在楼市调控下,大鳄的营销策略更为果断。降价获取成交量是最明智的。”孙杰表示。

  “西海岸楼市是有泡沫,现在价格在恢复理性。桥隧的收费标准,扼杀了很多需求。在市南上班,到开发区居住,现在很难成行,除非是周末回开发区。现在去开发区,路两旁都是楼盘,在建的非常多。想热销只能是降价。楼市火爆的时候,大鳄会毫不犹豫地涨价;低迷的时候,带头降价的又是大鳄。”

  ◎记者手记桥隧降价是救命稻草

  “10年前错过了东海岸,现在不要错过西海岸。”这是西海岸区域一家楼盘的宣传语。桥隧贯通前,很多投资客、刚性需求客户大幅入市,不想错过西海岸。然而当限购出炉、桥隧收费标准出台后 ,开发商茫然了,投资客撤了,刚性需求观望了。西海岸开发商们用了一年时间去“思考人生”,然后再用半年的时间疯狂降价打折促销。桥隧贯通的利好没有冲破限购带来的利空,开发商最终还是低头了。

  3万套新房,西海岸的开发商压力很大。降价销售也未能带来日光盘,形势依然很严峻。最近传出桥隧收费标准下调的消息,让开发商们精神瞬间抖擞起来。在记者看来,如果桥隧真可以下调收费标准,西海岸楼盘会出现复苏迹象。桥隧降价也是西海岸楼市的救命稻草。要知道,当前楼市下,限购不可能放开,投资客无法救西海岸楼市。只能靠刚性需求、改善性需求,而这些的基础是桥隧降价甚至免费。来回上下班,过隧道如果免费,确实很方便。记者 李晨

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