一线城市地产调控加码 商业地产限贷沪上发酵

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 在即将进入传统的“金九银十”之际，上海悄然出现了新的限购动向。

　　 8月末，监管部门向上海各商业银行做出了风险提示，禁止个人消费信贷用于购买商业用房；商业地产没有达到现房标准，不得贷款。

　　 据德估地产副总经理罗亚东介绍，目前上海很多商业银行对首套房的实际贷款，基本上按首付四～五成，利率则为基准利率的1.1倍来执行。“对二套房，政策底线的利率首付六成、利率1.1倍，在实际操作中则已经按首付七成、利率1.2到1.5倍来执行。”罗亚东说。

　　 地产人士向记者表示，上海对商业地产“限贷”有银行防范商业地产风险的原因，但另一方面也反衬出地方政府纠结的心态，因为市场的交易行情与土地财政紧密相关。值得关注的是，上海近期在加大推地力度的同时，土地出让的价格却有不同程度的下降。

　　商业地产势头过猛

　　 “按最新的指导，现在买商铺和写字楼如果没有达到交房标准，就不能做商业地产的贷款。”9月1日，建行上海平凉分行一名工作人员告诉记者。

　　 这名工作人员所说的指导，是指8月23日下午，上海银监局发出的对商业地产信贷的风险提示。该提示要求，禁止个人消费信贷用于购买商业用房；同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

　　 “商业地产限贷的新规，现在还并没有一个正式的文件下达。我了解到的信息是，上海银监会在内部会议上已经讨论过几次，而且在沪四大银行实际上已经按内部研讨的这个标准来执行了。”中原地产商业地产研究员季峰向记者表示。

　　 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时指出，虽然目前上海并没有正式出台商业地产限贷的文件，但接下来对沪商业地产全面限贷的可能性极大。

　　 事实上，今年上海商业地产交易的上涨势头之猛也的确令人吃惊。

　　 据21世纪不动产统计，今年上半年上海新建商业、办公项目累计成交面积创下自2007年以来5年的最高值；而商业地产的成交均价达2.13万元/平方米，同比上涨39.7%，达到了历史最高位。而同期上海住宅的成交均价同比增幅则为27.4%。

　　 “住宅限购、限贷后，对房价调控的作用很明显。由于商业地产没有实行限购，对住宅实行限购、限贷后，上海投资客把大量资金转向商业地产。商业地产的成交量、成交价格水涨船高，成了一道另类的风景；这对政府的调控造成了一些压力，因此政府一定会把商业地产这股强劲的势头压下去。”尹伯成表示。

　　 卫民不动产智库营销负责人蔡为民则指出，风险提示与银行认为该领域风险的加大有关。“商业地产交易的逆市走热，促使开发商投资商业地产的劲头和势头越来越猛。实际上，现在商业的消费增长速度并不快；大量上马的商业地产，使商业地产领域积聚的风险开始逐渐加大。”

　　 无疑，对商业地产的限贷，将延长此类开发商的变现周期，他们的资金压力将进一步加大。“对出售型的商业开发商来说，增加了项目销售难度，资金方面他们需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。”同策房产研究总监张宏伟表示。

　　资金引向住宅？

　　 对商业地产“限贷”看似突然，却让人无法不联想到地方政府纠结的心态。

　　 蔡为民指出，除了防范商业地产中的风险，上海银行监管部门在8月底出台商业地产的限贷措施，可能还想达到一种“挤出效应”：把有限的资金从商业地产引向住宅。

　　 “上海住宅的存量达到高峰——近900万平方米，有研究人员认为按上海目前的销售速度消化如此大存量房可能需要一年。楼盘卖得不好，开发商手里没钱了就不愿意再去拿地。这直接导致上海在土地方面收入的缩减，这又给地方财政收支带来了压力。而银行本来信贷额度就少，如果把信贷额度投到商业地产上，住宅的销售不是更加雪上加霜了？对商业地产限贷，某种程度上也是让市场上有限的资金先存在那里，在适当的机会看是否能够流向住宅领域去，以加快住宅的销售。”蔡为民指出，开发商手里有了钱，拿地的意愿会逐渐增加。

　　 易居中国9月1日发布的数据显示，今年1-8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。

　　 “地方政府的日子不好过。在调控楼市的同时，地方财政方面又面临着压力。对房地产和土地出让的依赖，很难在短期内根本转变。”尹伯成表示，多出让土地、把土地价格降下来，成了地方政府当前的一种选择。

　　 实际上，5月份上海就对土地预申请进行了松绑，到了7月份，上海开始加大土地出让的力度。据21世纪不动产统计，8月份上海累计共成交各类地块100幅，环比上涨78.6%。8月经营性用地环比提升3.27倍、累计成交47幅，为年内最高。其中纯商业、办公属性用地成交15幅，是7月份的7倍。

　　 在加大推地力度的同时，上海土地出让的价格却有所下降。

　　 8月31日，虹桥商务核心区出让的今年第六幅土地，最终被红星美凯龙以30.67亿元的价格获得，其溢价率还不到1%。

　　 以底价成交并不是个案，而是近期上海土地市场低迷的真实写照。8月24日，青浦区白鹤镇一幅12万平方米的纯住宅用地，仅有绿地一家企业提出竞买申请。该地块最终以底价成交，楼板价只有1903元/平方米。

　　 “我们也很奇怪，怎么来拍地的人这么少。如果是往年，房企对纯住宅类地块的争夺是相当激烈的。”绿地集团相关人士说。

　　 而在7月份上海只成交了一幅住宅用地，同样是以低价成交。这幅位于朱家角的地块被上海久青房产以接近底价的8.26亿元摘得，溢价率仅为1.5%。而相比去年该区域出让土地1.5万元/平方米纯住宅的楼板价，7651元/平方米的土地楼板价几乎缩水了近一半。

　　 上海一家开发商市场部经理告诉记者，最近上海出让土地的底价较年初时有所下调，土地的实际成交价格也比去年降低了不少。“可很多开发商手里没钱，而且对未来一年的市场都不看好，现在拿地的意愿都跌至了谷低。”上述市场部经理说。

　　 “对政府来说，虽然下调土地价格很不情愿，但在房企手头资金有限的情况下，要解决土地收入的问题，也只有先把土地价格降下来了。”尹伯成表示。