宏观调控将持续 十一之后房价继续探底

　　每年一度的“十一黄金周”如期而至，不出意外又是一个楼盘推介高峰马上就要到来，各个项目的各种促销手段接踵而至，同时一些对市场的“判断”也跃然广告之上。购房人面对着“最优惠”、“特价房”以及“绝版户型”等宣传，真的不知该不该出手。

　　购房者关心房价走势，专家和业内人士也有自己的见解，法晚记者通过数据分析、政策导向和专家意见，将2011年“十一”之后的市场，给读者作一个分析。

　　焦点一

　　宏观调控将持续  房价还能降

　　2010年“9·29”新政颁布，很多人认为政策持续时间不会超过一年，但是到目前为止，调控没有丝毫松懈的迹象，相反，中央还督促地方政府出台二三线城市的限购。即使将来限购取消了，政府对于投资、投机需求的限制仍将是未来的政策取向，会采取包括信贷和税收在内的经济手段来取代限购的行政手段。

　　9月26日，中国指数研究院公布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中，有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中，又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。数据显示，深圳同比跌幅最大，达到64.89%；其次是大连，同比跌幅超50%。

　　随着资金吃紧，开发商出于争夺客户的现实考虑，将不得不在价格上作出适当的让步。下半年，包括北京在内的部分城市，房地产市场或将转为买方市场，为了优先消化新增房源，“新盘低开”、“价跌量涨”可能成为主流。

　　国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，预计明年国内房价下跌10%，同时维持对中国房地产行业“负面”展望。自6月以来，开发商的资金压力持续上升。未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定，房地产行业整体的负债也快速上升。

　　焦点二

　　长假期间  打狠折将出现

　　每年十一长假，由于购房人比较集中，房地产市场都会出现各种打折优惠活动，而今年“十一”，一些手里有纯新盘项目的开发商，必须抓住这个机会，不然就“过这村没这店”了，日后将面对更大的销售压力。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套，现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。

　　截至目前，9月共有16个入市项目，至今平均签约率仅有4%，是各月最低，并且9月新项目回笼资金至今也仅有3.3亿，预计全月仅为6月的10%-20%。

　　链家地产首席分析师张月认为，“金九”在开发商明显加速推盘博取成交的情况下，实际成交和销售业绩反而一再下滑，这种“预期”的落差既可能降低未来的入市热情，也更有可能促使更多的项目低价入市。

　　前几个月发生在通州的房价“腰斩”，很可能在十一期间遍地开花，不肯拘泥于单纯降价的开发商，势必策划各种修饰过的“狠折”，但是换汤不换药，降价是不变的策略，由于节日销售量小幅增加，不会导致价格上涨。

　　焦点三

　　房产税开征   “冲动是魔鬼”

　　在宏观调控究竟持续多久的疑问中，重庆宣布10月1日开征房产税，这就给一些抱有幻想的开发商和购房人一个确切的信号：抑制房地产畸形发展，长期不动摇。

　　重庆征收房产税不是孤立的，其他城市不会等得太久，全国全面展开为时不远，房地产调控从短期行为升级成长期行为，将对房地产市场产生诸多影响。

　　全面开征房产税将彻底摧毁房地产投资客的心理防线，割肉出逃、离场观望是其必然选择。开征房产税将令市场需求大幅降低、房屋成交难度大幅增加、成交周期大幅延长，房价必将下跌。

　　开征房产税不仅仅影响买方的心态，也将在很大程度上打击开发商的心态，快速推盘、大幅降价是其唯一选择。

　　此政策改写了中国商品房的投资属性，使得投资者不肯持有大量、大面积住宅，“是否实用”成了买房子的主要诉求。开发商与投资客联手推动房价将成为历史，在市场需求大幅降低的态势下，失去了同盟军的开发商，迅速从市场回笼资金，成了“最高境界”，房地产市场的炒作将无人喝彩。

　　焦点四

　　房价还没“见底”

　　我们的标题中使用了“探底”，但是探底不等于触底，因为触底就要反弹，中国楼市离触底反弹还有段距离。

　　北京万科副总经理肖劲最近公布了他们的调查，在现今的调控政策下，北京有资格有能力购房家庭不到3%，折合户数为20万户。如果按2010年北京楼市销售13万套来算，这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了，而库存在继续增加。“人头”是固定的，总数不会增加，更没有弹性人群，“每卖掉一套房子就少一个客户。”

　　实际上，9月份已经成为北京楼市近年来最为低迷的所谓“金九”，截止到2011年9月21日，全市共有111971套住宅可售，总面积为1424.2981万平方米，其中期房74219套，现房37752套，楼市的供应量已达历史峰值。

　　再来看看销售量，截至9月19日，9月内供应的住宅项目合计为16个，提供的住宅套数合计为5946套，而截至目前已经签约的套数仅为206套，且主要集中在两个价格下调的项目，当月的累计签约率只有3.5%，创造了限购后的新低。

　　“死扛房价”，在今天只能理解为“等死”，曾经宣扬“某家绝不降价”的大品牌开发商，也不得不说出“手段都不奏效，那我就直接把价格降到底”。

　　除了几个率先降价的楼盘，大量降幅不大的项目还没有引起购房人关注，在万科“卖一套少一个”理论下，那些原先讨论占有多少市场份额的开发商，如今必须面对的却是“剩下的购房人，还有我几个客户？”大面积降价势不可挡。

　　文/特稿记者  蒋举