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宏观调控将持续 十一之后房价继续探底

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-29 16:57 来源: 法制晚报

  每年一度的“十一黄金周”如期而至,不出意外又是一个楼盘推介高峰马上就要到来,各个项目的各种促销手段接踵而至,同时一些对市场的“判断”也跃然广告之上。购房人面对着“最优惠”、“特价房”以及“绝版户型”等宣传,真的不知该不该出手。

  购房者关心房价走势,专家和业内人士也有自己的见解,法晚记者通过数据分析、政策导向和专家意见,将2011年“十一”之后的市场,给读者作一个分析。

  焦点一

  宏观调控将持续  房价还能降

  2010年“9·29”新政颁布,很多人认为政策持续时间不会超过一年,但是到目前为止,调控没有丝毫松懈的迹象,相反,中央还督促地方政府出台二三线城市的限购。即使将来限购取消了,政府对于投资、投机需求的限制仍将是未来的政策取向,会采取包括信贷和税收在内的经济手段来取代限购的行政手段。

  9月26日,中国指数研究院公布的最新报告显示,上周被监测的35个城市中,有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中,又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。数据显示,深圳同比跌幅最大,达到64.89%;其次是大连,同比跌幅超50%。

  随着资金吃紧,开发商出于争夺客户的现实考虑,将不得不在价格上作出适当的让步。下半年,包括北京在内的部分城市,房地产市场或将转为买方市场,为了优先消化新增房源,“新盘低开”、“价跌量涨”可能成为主流。

  国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称,预计明年国内房价下跌10%,同时维持对中国房地产行业“负面”展望。自6月以来,开发商的资金压力持续上升。未来6至12个月,它们的销售情况仍非常不确定,房地产行业整体的负债也快速上升。

  焦点二

  长假期间  打狠折将出现

  每年十一长假,由于购房人比较集中,房地产市场都会出现各种打折优惠活动,而今年“十一”,一些手里有纯新盘项目的开发商,必须抓住这个机会,不然就“过这村没这店”了,日后将面对更大的销售压力。

  来自北京房地产交易管理网的数据显示,中秋小长假后,北京期房住宅库存为74023套,现房住宅库存为38134套,合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套,住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算,目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。

  截至目前,9月共有16个入市项目,至今平均签约率仅有4%,是各月最低,并且9月新项目回笼资金至今也仅有3.3亿,预计全月仅为6月的10%-20%。

  链家地产首席分析师张月认为,“金九”在开发商明显加速推盘博取成交的情况下,实际成交和销售业绩反而一再下滑,这种“预期”的落差既可能降低未来的入市热情,也更有可能促使更多的项目低价入市。

  前几个月发生在通州的房价“腰斩”,很可能在十一期间遍地开花,不肯拘泥于单纯降价的开发商,势必策划各种修饰过的“狠折”,但是换汤不换药,降价是不变的策略,由于节日销售量小幅增加,不会导致价格上涨。

  焦点三

  房产税开征   “冲动是魔鬼”

  在宏观调控究竟持续多久的疑问中,重庆宣布10月1日开征房产税,这就给一些抱有幻想的开发商和购房人一个确切的信号:抑制房地产畸形发展,长期不动摇。

  重庆征收房产税不是孤立的,其他城市不会等得太久,全国全面展开为时不远,房地产调控从短期行为升级成长期行为,将对房地产市场产生诸多影响。

  全面开征房产税将彻底摧毁房地产投资客的心理防线,割肉出逃、离场观望是其必然选择。开征房产税将令市场需求大幅降低、房屋成交难度大幅增加、成交周期大幅延长,房价必将下跌。

  开征房产税不仅仅影响买方的心态,也将在很大程度上打击开发商的心态,快速推盘、大幅降价是其唯一选择。

  此政策改写了中国商品房的投资属性,使得投资者不肯持有大量、大面积住宅,“是否实用”成了买房子的主要诉求。开发商与投资客联手推动房价将成为历史,在市场需求大幅降低的态势下,失去了同盟军的开发商,迅速从市场回笼资金,成了“最高境界”,房地产市场的炒作将无人喝彩。

  焦点四

  房价还没“见底”

  我们的标题中使用了“探底”,但是探底不等于触底,因为触底就要反弹,中国楼市离触底反弹还有段距离。

  北京万科副总经理肖劲最近公布了他们的调查,在现今的调控政策下,北京有资格有能力购房家庭不到3%,折合户数为20万户。如果按2010年北京楼市销售13万套来算,这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了,而库存在继续增加。“人头”是固定的,总数不会增加,更没有弹性人群,“每卖掉一套房子就少一个客户。”

  实际上,9月份已经成为北京楼市近年来最为低迷的所谓“金九”,截止到2011年9月21日,全市共有111971套住宅可售,总面积为1424.2981万平方米,其中期房74219套,现房37752套,楼市的供应量已达历史峰值。

  再来看看销售量,截至9月19日,9月内供应的住宅项目合计为16个,提供的住宅套数合计为5946套,而截至目前已经签约的套数仅为206套,且主要集中在两个价格下调的项目,当月的累计签约率只有3.5%,创造了限购后的新低。

  “死扛房价”,在今天只能理解为“等死”,曾经宣扬“某家绝不降价”的大品牌开发商,也不得不说出“手段都不奏效,那我就直接把价格降到底”。

  除了几个率先降价的楼盘,大量降幅不大的项目还没有引起购房人关注,在万科“卖一套少一个”理论下,那些原先讨论占有多少市场份额的开发商,如今必须面对的却是“剩下的购房人,还有我几个客户?”大面积降价势不可挡。

  文/特稿记者  蒋举

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