上海楼市换庄路径调查 投资客你方唱罢我登场

　　本报记者 王海春 上海报道

　　从2003年到2011年的8年间，随着上海高档楼盘中投资客的更迭，楼盘的庄家也随之变化。

　　“从上海本地投资客、温州炒房团的率先进场，到煤老板和东北国企高管的热情，再到近期市场上活跃着的香港、台湾的抄底军团，上海一些热门的高档楼盘差不多每隔一年左右的时间就会经历一波‘换庄’的过程。”中原地产研究部高级经理张海清告诉《华夏时报》记者。

　　同策房产分析师张宏伟表示，实际上，每一轮“换庄”的背后都可以看到房地产政策以及经济波动这两个推手。

　　“庄家”更迭

　　“投资客就像是打不死的小强，环境即使再恶劣，也会找到新的生存空间。”一位投资上海楼市的温州人告诉记者。

　　上述温州投资者指出，从陆家嘴和长宁区古北高档社区一些楼盘业主的变化中，可以大致看出一些楼盘“换庄”的轨迹，以及促使投资客买进与卖出背后的原因。

　　这位投资者向记者讲述，2003年沪房价开始上涨时，极少数上海人开始投资房产；到了2004年手头已经有了相当积蓄的温州人出现在上海，当年几乎在上海各个售楼处都能看到温州炒房团的身影。但在2005年国务院出台调控政策后，楼价开始下调，温州炒房团在沪抛售楼盘成了当年的一个关键词。而当年从温州人手中接盘的主要是上海本地人。

　　“2005年上海房价是这几年下降幅度最大的，当年降幅达20%。即使是2008年，上海房价的降幅也不过15%；而今年的降幅还没有超过2%。所以2005年的政策和大降价对温州人的影响很大，让他们知道了市场的风险。更多的温州人开始关注长线投资。”张海清表示，温州炒房团造就的财富传奇，使得上海楼市所蕴含的巨大的投资性被市场发现，并在随后的2006年引来了更庞大的投资群体。

　　信义房屋研究部经理朱平平告诉记者，2006年港台及外籍人士大手笔投资浦东的别墅和豪宅，成为上海楼市2006年真正的主角，同时也让人们看到了与温州人完全不同的投资风格。

　　“海外投资客就是要买临江的、大面积、精装修的豪宅，并且出手时毫不犹豫，当时总价三四百万已经能买到最顶级的别墅了。然而，正处于风生水起的港台及外籍投资客却在2007年遭遇了‘限外令’，投资因此停顿了近两年。但这部分客群并没有在政策出台后马上抛售，而是持有了相当长的时间。”21世纪不动产分析师黄河滔向记者表示。

　　港台和外籍投资客的活跃度降低后，2007年在浦东陆家嘴出现了一波来自东北的“太太购房团”。

　　“东北有很多重工业国企，2007年有很多东北国企高管的太太到浦东及卢湾来‘团购’房产。但不像温州人只买普通住宅，这批投资客更倾向于买最好地段的豪宅。”朱平平表示，由于东北“太太购房团”资金实力雄厚，是在经历2008年上海房价拐点后，也没有抛售的迹象。

　　此后，除了温州客、港台及东北投资客，山西煤老板及江浙和上海本地的投资客都在2008年进入上海楼市，全民炒房时代开始了。

　　“换庄”的背后推手

　　记者在采访中发现，每一波投资客“换庄”的背后，都与沪房价的涨跌、调控政策的出台及江浙地区的经济波动有着密切的联系。

　　“每一轮‘换庄’都与政策的出台有直接关系。2005年温州人抛盘是因为出台了包括连续加息在内的一系列密集政策，2007年沪豪宅遇冷很大程度是因为出台了‘限外令’，2008年也是政策的作用。”张宏伟向记者表示。

　　信义房屋对近几年陆家嘴地区换手率较高的世茂滨江、盛大金磐等5个楼盘的客户信息追踪发现，最近5年来，温州、港台及外籍投资客购房的比例呈逐渐下降的态势。其中港台客户的购房占比从2007年时的10.49%下降到3.43%，而包括温州炒房团、山西煤老板、东北国企高管在内的陆家嘴地区外省市籍的购房比例，则从2007年的9.1%下降到目前的2.54%。

　　除了政策，经济的波动也是上海楼市“换庄”的一个相当重要的原因。

　　据了解，2007年至2010年之间，江浙地区以企业名义购房每年的成交量在20-50套之间，占整个上海市场成交量的2%左右。然而去年和今年，以企业名义的购房者明显增多，仅今年企业购房的数量就高达98套，占比上升至6.72%。

　　“一些服装、玩具、装饰出口型企业对外贸易受阻，江浙一些民企把资金用于购买房产。这多少让人感觉有一些消极，但的确一些民营企业在这么操作，目的是为了避险。”星浩资本CEO赵汉忠表示。

　　日前，记者了解到部分温州企业主开始抛售在沪房产，究其原因，正是由于信贷收紧，企业资金匮乏所致。

　　“一个温州投资者就在这几天急着要抛售一套浦东仁恒滨江的房子，价格从800万直降到580万。但对客户有个要求，就是一次性付清房款。”朱平平告诉记者，这位投资客所经营的企业近期很缺钱，为了在年底前快点拿到现金，不得不用降价220万这样的方式来快速回笼资金。

　　温州企业主在沪抛盘并不是个别现象。朱平平透露，一个温州客户在今年5月份抛售了虹口区十几套住宅后，在8月又将浦东的20套酒店式公寓抛了出去。

　　2011年是房地产的分水岭，房地产10年的黄金发展期已经过去，未来几年的房价决不可能再像2009年一样出现大幅上涨。“长线投资者才真正能在这个市场上立足。短线的机会投资者都将被清出这个市场。”赵汉忠在近日举办的“星光耀民企论坛”上指出。

　　“不论是投资者还是开发商，如果只想单纯依赖土地升值这样的短线操作来获利，将变得愈来愈困难，也将面临更大风险。”赵汉忠说。