面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头，今年更加注重“求变”——在紧随行业轮换节奏的同时尽量超前抢占市场，一些曾经被忽视的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的老年地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。去年年底以来，已有包括保利地产（600048.SH，下称“保利”）、万科A（000002.SZ）、华润置地（01109.HK）、首创置业（02868.HK）等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

　　多巨头发起老年地产运动

　　5月4日，保利地产集团有限公司副总经理王健在“和基金2011主题公益发布会”上透露，保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。

　　据介绍，西塘的养老地产项目已进入规划阶段，而长沙的养老项目地块目前正在洽谈。

　　早前3月22日保利股东大会上，保利高层就表示，2011年将进一步完善全国化布局，积极拓展发展潜力突出的二三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

　　资料显示，“西塘安平老年健康生活社区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛，与上海交界，占地面积99720.9平方米，建筑面积99720.9平方米，是保利首个养老公寓型项目，由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建。

　　去年11月26日，“西塘安平老年健康生活社区”项目正式奠基，计划一期总投资4亿元，预计在今年年底完工。

　　王健表示，保利目前的思路是“先将试点运营起来，看一年运转费用如何，钱如何进如何出这个经验比较难取”。所谓“取经”，是指保利高层曾经前往日本考察当地养老地产运营情况。

　　“根据从日本的采集数据主要是300万到800万资产的收入人群，日本的运营模式，是社区居民以300万到800万的保证金，以及每个月其他的服务费用，来向社区机构购买优质服务，社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的，它是会返还的，分成若干年来返还给社区居民。所以，保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健表示。

　　不过，保利地产自己最终会采取什么模式，该集团内部目前尚未形成定论，基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进。截至目前，集团已经完成了一些重要的探索性工作，包括完成养老地产模式开发研究，以及保利地产养老地产的设计标准等。

　　不过王健也坦言：“养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少钱，多少人，收取多少费用，都需要摸索。”

　　尽管老年地产也是地产，但对于这些擅长开发房子的开发商来说，所谓的老年地产依然是一项全新的挑战。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企业还要对社工以及服务人员培训，还包括要整合政府、医院等各方面的资源。“涉及的问题太多太复杂。”王健说：至于保利地产正在运作的养老地产项目在建成后是出租还是出售，目前也依然是未知数。

　　对于涉足养老地产的初衷，保利认为除了出于央企的社会责任之外，还极为看好这个市场前景。尽管目前还没有同行将养老地产的盈利模式研究透彻，但保利计划让自己成为这一领域的领导者。

　　保利副总经理胡在新称，中国目前有13%的人是在60岁以上的人群，这个群体有1.8亿人，保利今后将为社区的老人旅游、医疗、健康体验等方面提供全面的服务。“未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

　　产业基金已蓄势待发

　　值得一提的是，在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金也正跃跃欲试，希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。

　　早于4月底，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

　　戴德梁行日前发布的数据显示，2010年人民币房地产基金规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。

　　“我们现在已经开始关注养老产业，虽然现在还没有一些实际的动作，但我们认为这一块的前景非常好。”上海一家大型基金管理公司的负责人日前对记者表示。

　　根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。

　　上述负责人表示，其公司将抓住养老地产需求不断增长的时机，与在养老地产领域具有丰富经验的合作伙伴一起，发起建立养老产业系列基金，与地方政府、社会保险机构联动开发养老地产项目。

　　“由于销售下降，预收款监管导致可用销售款大幅下降，同时，银行开发贷款的收紧加剧了地产开发企业的资金链风险，再加上通胀预期进一步催生了投资人的理财需求，在这一系列因素的共同作用下，房地产基金的市场需求急剧上升。”上述人士指出，由于当前房地产投资的风险正在加大，公司在加强风险控制的同时，将会更多地关注养老地产、商业地产、工业地产等新领域。

　　据悉，除保利和首创置业外，万科、绿地、华润等房企也已进军养老地产。其中，万科在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在2012年竣工。

　　另据记者了解，中国日益庞大的老年人住宅市场越来越受到外资的关注。近日，美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元，并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅，计划将国外的老年人住宅模式带至中国。

　　不过，有已开发过数个老年地产项目的开发商就其经验指出，老年地产项目的设立，需要视各个区域的风俗习惯等具体情况而定，盲目进入，极有可能会陷入开发商“有心栽花”，目标受众无心响应的尴尬境地。

　　

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