昨天，中国社科院城市发展与环境研究所发布2011年《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)。针对今年的住房价格，蓝皮书预测由于中高档大户型住房供给相对萎缩，低档住房供给力度加大，房价将出现分化格局，纳入保障性住房统计的平均房价有可能出现下调趋势。更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。

　　-今年三大预测

　　>>供给

　　低档住房供需矛盾将缓解

　　去年以来，房地产开发企业呈现矛盾的开发心态。一方面房价快速上涨刺激开发企业全力跑马圈地购置土地，另一方面对房价持续上涨并不具有信心，房地产开发进程大大放缓。去年房地产开发企业土地开发增长率持续低落，房屋建筑竣工率由2009年的22.7%下降到去年的18.7%。

　　蓝皮书认为，今年将是中高档大户型住房供给相对萎缩的一年，同时各类保障性住房陆续入市将加大低档住房供给力度。考虑到住房建设周期，前期小户型住房用地供给增长和保障性住房建设加速将在今年形成可观的实际供给能力，从而大大改善中小户型低档住房的供需矛盾。

　　>>房价

　　平均房价将呈现下调趋势

　　基于以上分析，蓝皮书预测今年房价走势将出现分化。今年年初国家提出当年1000万套、“十二五”期间3600万套的保障性住房建设目标必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。由此，蓝皮书指出，在这种相持的格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

　　>>政策

　　年内或出台更严厉的政策

　　蓝皮书预测，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。

　　经过了2008年至2010年间短暂的V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大增强，同时经过2009年至2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业积累了巨额销售收入和利润，控盘能力增强。因此蓝皮书认为利益集团的阻挠可能导致政策实施出现反复。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，政策肯定要连续下去，坚定地执行下去，因为目前效果还没有完全达到。

　　-解读

　　新国八条在“半道”上

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，就现在来看，全年的房价走势还看不出来。今年最新的数字是80个城市环比下降的有36个，同比下降有2个，环比下降城市比例在增加，同比下降城市比例却减少了，实际上说明前四个月的房价处在停滞状态，也可以说略有波动。

　　蓝皮书指出，政策实施存在反复性。王珏林认为，政策不会发生变化。目前“新国八条”正在贯彻落实过程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能检验出来。“限制性政策一旦放松，最担心的就是反弹。反弹的效果和带来的损失将导致我们这几年的调控成果丧失”。

　　-建议

　　全国加快推广房产税

　　对于为什么多轮政策出台但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制的问题，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松指出，在2009、2010两年，土地供应大幅放量，但是并没有引起地价的下跌或者是房价的下跌，不光是水平值，连增长率都是加速上涨。这说明价格变动不能简单用供需机制来解释。

　　分析深层原因，赵松指出，高压性的行政手段在短期内有效，但解决不了长远的本质性问题。应该利用短期的高压政策争取到的缓冲时间，抓紧时间筹划制度、机制层面的变革，把市场引向正常的轨道。

　　对此，蓝皮书建议全面开征房产持有环节税收。总结上海、重庆征收的房产税，两地试点在“十二五”期间将加快向全国推广。

　　

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