南方周末特约撰稿 张育群 　

    限购、限价，政府对楼市的调控可谓不遗余力。但即便如此，在三个月的迟疑之后，抢楼潮还是出现了。在通胀的背景下，政府的行政大棒能够压抑住市场的力量吗？新一轮调控措施是否将陆续登场？

　　随着售楼处内销控表的变化，数以百计的购房人情绪愈加激烈。少得可怜的售楼员被“围攻”得狼狈不堪；买到房的喜形于色，手慢的怒向售楼员：“是不是有内部操作，我们还买不买得到房？！”到后来，连销售经理都不得不跑出来劝告购房者要冷静了。

　　中建玲珑山开盘时这般热抢的景象，在过去的北京楼市司空见惯，但这是2011年4月，已经限购3个月的北京。

　　一周后，通宵排队、千人选房的场景，在两千公里外的广州北郊的碧桂园清泉城售楼处再度上演。当日，碧桂园清泉城售楼处现场被1000多人包围得水泄不通，300套别墅在瞬间被抢购如同抢白菜。

　　如果这场面出现在2008年年底，这算得上“奇迹”；如果在2009年年底，仅仅会让人麻木；但在2011年的上半年，这样的场景只会让开发商担心，一如华远地产董事长任志强评论：“这不是不给政府面子，让调控政策难堪吗？”

　　并不难理解任志强们的心情。5月1日，中国国务院总理温家宝在北京表示，中央政府要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。在过去一年中，他已多次作出这样的承诺。

　　但购房者们对新一轮楼市调控政策的失望之情正在市场弥漫。自1月26日出台的新“国八条”把楼市调控的行政手段推上新高后，大部分城市房价已经横盘三个月。在这种背景下，部分项目的热销无疑触动了部分人的神经，旋即，随着部分地方政府放松限购的消息广为流传，楼市调控升级的呼声再度响起。

　　“会对现有行政和金融政策做出一些调整，在地方政府问责、开发商利润率控制以及开发商融资上都会更加严厉。”阳光100置业公司常务副总裁范小冲表示，目前政府已经从市场手段全面过渡到行政手段，而楼市的根本肌理未变，在通胀、流动性充裕等因素作用下，商品房价仍将难以撼动。

　　回暖前奏曲

　　与楼市气候迥异的是，刚刚过去的一季度，多家房地产商交出的2011年首份成绩单都只能用惊艳来形容。在10家排名前列的上市房地产企业中，只有富力地产的一季度销售面积和金额是同比下降的，其余房企都相应上涨。其中，2010年销售排在前两位的万科和恒大在一季度的表现都格外抢眼，无论是销售面积和销售金额都翻了一倍以上。

　　有分析师将房企业绩的爆发归因于中国楼市4月份以来的突然回暖。从4月初开始，因季节性回暖、调控政策效应弱化等原因，全国各主要城市商品住宅市场成交量均现回升之势。据中国指数研究院报告显示，4月18日至4月24日这周，全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量，上海成交涨幅也超过30%。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰对南方周末特约撰稿人表示，一些城市出现的成交量回升，不能说是回暖或者反弹，相对于1月份的低迷来说，现在应该是正常的恢复，“卖得不错的项目很多都是降价促销的。”李文杰说。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据则显示，2011年3月，北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，同比下降了10.9%。这是自2009年9月份以来，北京新建商品住房19个月以来成交均价首次同比下降。李文杰认为，这是部分保障房和限价房入市，拉低了北京整体房价。

　　尽管各统计机构很少公布成交量中一次置业与二次置业的比例，但南方周末特约撰稿人通过北京市建委相关人士了解到，北京市第二套购房占比由“新政”前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%降至7.6%。这从一个侧面反映出限购已经深刻影响到北京楼市的消费结构。

　　而受资金压力越来越大的影响，在全国各地买房限购的城市，陆续出现房企开始按照使用权来卖房，即先签署购房合同，不过户不网签，分期支付房款。买卖双方期待限购令取消后再过户。“这样的行政干预扭曲了市场结构，积压了更多的市场风险及社会矛盾。”李文杰说。

　　但与成交量上升形成鲜明对比的是，开发商拿地的意愿在持续降低。大开发商们的日子并不算太难过，然而在信贷趋严的情况下，他们也放慢了拿地的脚步。中国土地勘测规划院最新报告显示，相对于2010年的土地市场火爆，进入2011年3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，底价成交普遍。

　　广州星河湾一位高管透露，近一个月来不少地方政府都一改去年倨傲的态度，主动找到他们，“都说价钱好商量，因为限购让土地都卖不出去了”。土地市场低迷带来的是未来两年供应量的减少，“长期看，限购政策是在积蓄房市危机爆发的能量，市场供应结构带来巨大风险”。

　　反调控力量

　　而在楼市成交量持续上升的4月份，关于调控是否应该升级的讨论也甚嚣尘上。北京科技大学教授赵晓认为，北京、上海等地五一假期期间的成交量显示，以“国八条”为代表的新一轮调控已基本上被“反调控力量”化解。

　　反调控力量的生力军来自于地方政府。在国务院地产调控督察小组离开后第二天的4月20日，海口市市长冀文林在市委工作会议上即声称要“限价不限购”。随即，关于“海口率先叫板限购令”的传言即在网络上掀起了巨大争议——此时，距离海口严格版限购政策正式出台不足两月。

　　据中国旅游地产服务集团CRIC系统监测，3月份，海口市商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%。进入4月份，楼市成交量进一步萎缩，前两周基本上只有20套左右的成交量。海口的多个项目甚至出现了零成交，遍及全岛超出预期的销售惨淡，让2010年财政收入增加额中一半由房地产业提供的海口市政府担心，如果刹车太快，将引发灾难性调整。

　　当地一位开发商向南方周末特约撰稿人透露，海口市有关当局在4月中旬曾经召集过一些大开发商开会，商讨如何改变成交惨淡的状况，甚至讨论放松执行限购的可能性。随即，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上语焉不详地声称：“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”尽管一周后冀文林即对这一言论进行了澄清，然而还是引发了公众关于楼市调控是否松动的质疑。

　　海口市政府对于房地产难以割舍的暧昧态度，是中央政府新一轮调控面临困局的缩影。地方政府不会在政治风声骤紧之际，顶风行事，但紧张形势稍过，即会有非常巨大的松绑房市的动力。现有的调控措施着力于行政色彩浓厚的市场管制，而非制度建设，所以并没有从根本上改变地方财政和土地供应困局。

　　几乎与海口同步，天津在不得不将郊县划入限购范围后，将办理纳税证明的期限，延至从买房之日开始计算有一年证明的也可以购房，这几乎为大多数期房销售的项目做了变通。

　　而2011年4月超过5%的CPI数据，则是房地产商乐观情绪的最好注脚。很多房地产商向南方周末特约撰稿人印证了需求增加与通胀预期加强的关系。以万科为例，其客户一次性付款的占比，如今上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月平均不到20%。“钱太多，需求太大了。”成全机构董事长全忠对南方周末特约撰稿人一再感叹。成全机构是一家深圳的房地产服务公司。

　　无论是政府、学者，还是开发商、中介，南方周末特约撰稿人遇到的多数人均认为目前的调控没有完全达到中央的预期目标，如果目前僵持态势进一步持续，预计还会推出一些新的措施。另外，限房价、限地价、反暴利等方面也可能还有新的措施。

　　所有这一切似乎都指出了中国房地产未来的暗淡光景。连地产多头任志强都说，房价会下跌15%。但是，即使房价出现如此大的跌幅，又如何呢？房价如今几乎变成了所有人的面子，但房地产市场的里子没变。在一个限购的市场，几乎很少有人能够从房价下跌中得到实际的好处。

　　

分享到: