2011年05月06日 10:54 来源：上海商报
两地块起拍楼板价分别为7308元、8000元
商报记者 袁晨晨
“五一”假日之后，上海土地交易市场加快了推地节奏。继41、42号公告发布不过数天，上海市规土局于昨日接连发布了43号和44号土地公告，推出了两幅分别位于松江九亭和杨浦五角场的住宅和商办用地，出让面积合计逾15万平方米。
松江九亭推住宅用地
43号土地公告推出了唯一的一幅经营性用地为松江区北场一号地块，其东至竹港河，南至康城小区，西至花江西路，北至沪杭高速公路，出让面积124954．1平方米，容积率1．8，是一幅近来上海土地交易市场上较为稀缺的纯住宅用地。按照15．95亿元的挂牌起始价粗略估算，这幅北场一号住宅用地的起拍楼板价约为7091元／平方米。但商报记者同时获悉，北场一号地块内规划有占地面积不小于7200平方米的幼儿园，建筑面积在6660平方米以上，将由竞得人建设并移交区教育部门，在扣除这部分建筑面积之后，北场一号住宅用地的起拍楼板价上升至7308元／平方米左右。
商报记者注意到，北场一号住宅用地坐落于松江九亭区域南部，整个地块被庙泾港河穿过，庙泾港河以北的为Ａ－1地块，出让面积为112618．1平方米，而庙泾港河以南的是Ａ－2地块，出让面积约为12336平方米。就地理位置而言，北场一号地块已经与上海康城、绿洲香岛花园等楼盘相近，上海康城作为闵行与松江交界处的一大知名楼盘，其一手新房已基本售罄，二手房在安居客上的挂牌报价一般在12000－16000元／平方米；而绿洲香岛花园则是上置集团旗下“绿洲”系列产品，以精装修品质赢得购房者的青睐，当前二手房报价已达19000－20000元／平方米左右；松江九亭的在售新盘当前主要集中在北九亭，包括中大九里德、新虹桥首府、绿庭尚城等，德祐地产研究主任陆骑麟告诉商报记者，当前九亭新房的价格已达17000元／平方米左右，部分精装修房源价格甚至达到20000元／平方米左右。
商报记者在答疑纪要中获悉，北场一号地块内还要求包含30％的精装房。换言之，今后这一地块项目的住宅可能以中高端产品为主。近年来，松江九亭板块已经较少有住宅用地推出，此前推出地块多集中在松江新城和松江老城区域，在3个月前的2月1日，华丰置业8．86亿元竞得了位于松江老城区容积率1．6的乐都路8号Ａ住宅用地，较3．93亿元的底价溢价125％，折合楼板价约为9092元／平方米。如今，这幅北场一号住宅用地在土地市场上推出，且住宅建筑规模可达20万平方米以上，无论其地理位置，还是建筑规模，都在乐都路8号Ａ地块之上，估计将吸引不少开发商的关注。
杨浦五角场推商办用地
与北场一号住宅用地相比，44号土地公告推出的334街坊地块为商办用地，显得毫不起眼，但是334街坊地块坐落于杨浦区五角场核心位置，且紧贴轨道交通站点，地理位置相对出彩。
资料显示，334街坊地块东至国京路?熏西至闸殷路?熏南至三门路?熏北至闸殷村，出让面积25881平方米，地块当中的规划道路将这幅地块一分为二，西面的Ｐ1地块土地面积17428．8平方米，东面的Ｐ2地块土地面积8452．6平方米，整个地块项目的地上核定建筑面积总计约9．93万平方米，而334街坊地块的挂牌起始价为7．1496亿元，粗略估算，这幅地块的挂牌起始价约为7200元／平方米。另据商报记者了解，334街坊地块的土地用途为商办，但其中，商业用途占比为45％，甲级办公楼25％，公寓式办公为30％，而公寓式办公物业中的10％的建筑面积产权需无偿移交给政府用作公共服务设施，扣除这部分需要移交的面积以外，334街坊地块实际的起拍楼板价在8000元／平方米左右。
商报记者注意到，334街坊地块属于江湾－五角场市级副中心及江湾历史文化风貌区，西面靠近轨道交通10号线三门路站，北面紧贴着杨浦区重点规划的新江湾城，南面则与同济第二初级中学、创智天地、江湾体育场相近，周边配套设施较为齐全。据预申请出让须知相关内容显示，334街坊地块的出让门槛较多，其项目功能定位要求符合江湾——五角场现代服务业集聚区规划总体要求，产业业态应发展总部经济、科技研发等；整个地块项目的办公楼标准为甲级办公楼和公寓式办公，商业定位要求与甲级办公楼相配套，酒店定位为高星级酒店，并适当设置便利店、商务餐饮、办公文具零售等办公配套商业；此外，这一地块还要求竞得人将企业总部注册地迁至杨浦区，地块项目中不少于10000平方米的甲级办公用房需作为企业总部持有型物业，不得出售转让。在商报记者看来，正是由于这些较为繁琐的要求，导致334街坊地块位置虽佳，起拍楼板价却不过8000元／平方米左右。
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小襄阳地块挂牌出让中止
5月4日，商报记者采写的《41、42号公告集中推地逾38万平方米》报道中，专门提及42号公告推出了市中心较为稀缺的住宅用地——徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块，建筑面积不过6000平方米左右，底价仅为1．08亿元，起拍楼板价约18000元／平方米。当时，商报记者认为，小襄阳地块地处襄阳路、永嘉路黄金地段，本身规模不大，对于开发商的资金门槛要求也不高，待6月9日正式开标之时，可能将引起开发商激烈的争抢，地价水平或许也将创出新高。
然而，距离公告发布不过一天，上海市规土局就于昨日发布《关于中止徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块挂牌出让活动的通知》称，“因出让条件变化，根据出让人的要求，现中止徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块（地块公告号：201104201）挂牌出让活动。”
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