□晚报见习记者 沈梦捷

　　在“央行再提控通胀暗示加息、新一轮地产调控或出台”等利空传闻中，近期地产股一反常态不跌反涨，“利空出尽否极泰来”之说由此而来。

　　地产调控风雨欲来

　　有了2007年和2010年前两次房地产调控的先例，“五一”和“十一”成为催生调控政策的“敏感时间点”。眼下市场刚刚迈入5月，关于房地产调控政策再次出台的传闻甚嚣尘上。

　　昨日，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了2011年房地产蓝皮书，并不看好今年房价回落，称“房地产调控面临攻坚战”。有专家预测，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，建议全面开征房产持有环节税收。

　　昨日，往常“见风就倒”的房地产股成为打响多头反击第一枪。华远地产涨停，深物业A上涨7.03%，华业地产和珠江实业涨幅超过6%，最涨不动的“招保万金”平均也有近1%的涨幅。

　　房地产板块整体反弹明显，二三线地产股走强。地产股这种在利空消息中越挫越勇的表现令市场惊讶，有市场人士乐观表示地产股已到了 “利空出尽，否极泰来”的时刻。不过，从昨天市场来看，地产股中最为活跃的是二三线品种，“他们的表现往往缺少持续性，再加上地产调控和信贷政策并无放松迹象，因此无法带动市场人气。 ”

　　房价拐点遇股价低点

　　从已经公布的一季报来看，房地产企业的前景其实并不乐观。

　　今年一季度，沪深两市136家房地产上市公司中，有84家现金流为负值。同时，房地产上市公司营业收入和利润总额同比增速均大幅下降，重点地产企业的现金比例降至较低水平，存货水平则在一季度继续大幅增加，高达7670亿元。有机构认为，房地产业的潜在风险要高于 2008年。

　　尽管有越来越多的买房人加入观望行列，但从投资角度来看，似乎房地产板块已经迎来择时投资的良机。

　　目前房地产行业的销售额仍然有27%的增长速度，而万科A、保利地产、金地集团、远洋地产销售额同比增幅超过50%，但主流地产公司平均估值却已降到12倍左右，可以说现在是房价的拐点，也是房地产股票的低点。

　　有券商表示，房地产行业一季报业绩会相对保守，一般都会集中到三四季度尤其是四季度放出业绩，因此，在宏观调控的背景下，龙头房企将在竞争中显现出更明显的优势。不过，虽然现在房地产业估值相对较低，但是业内人士并不认为低估值必然会带来趁势反转机会，“主要是宏观调控仍将继续，除非年底房价下降，调控放松，才会有这样的机会，否则地产股即使上涨，也只是估值修复的交易性机会。 ”

　　机构分歧走主题投资

　　对房地产行业成长性保持乐观，但却因挥之不去的调控阴霾而疏于行动，市场对于房地产股的态度可谓矛盾，这一点在机构的身上也有所体现。

　　在房地产调控约满一年后，社保、险资、QFII及公募对房地产股有了截然不同的态度。

　　Wind资讯统计显示，截至今年一季度末，285家上市公司的前十大流通股东名单中，出现了全国社保基金组合的身影，但这些公司中却并没有房地产公司的身影。而在去年二季度、三季度、四季度，这个数字却分别为10家、9家和6家。除了社保基金对地产股“用脚投票”外，险资对地产股的持股数量也大幅减少。今年一季度中，在险资重仓的512只个股，房地产行业仅占19只，持仓市值44.16亿元，较去年四季度的55.03亿元下降近20%。与之不同的是，QFII和公募基金对房地产行业仍较为青睐。

　　在QFII今年一季度加仓的前十大个股中，共有4只个股属于地产板块，为万科A、嘉凯诚、华发股份、万业企业。可见QFII的态度出现改变，不仅开始关注地产股，同时也表明其对二线地产股的青睐。另外继去年四季度增持地产股后，基金一季度也继续增持地产股。华夏、嘉实、易方达、南方等基金公司均表示看好估值修复的金融、地产股。王亚伟更是首次看多房地产，房地产板块成为华夏大盘一季度的第一大重仓行业。

　　不过从去年三季度基金对地产股的增持以来，基金配置地产股的意愿已经连续三个季度下降了。“前期基金配置地产主要因为地产股估值相对较低，且2010年业绩高增长预期较明确，地产股有较大的安全边际。经过近3个季度的增长，地产股的估值优势有所下降，加上地产调整政策持续，基金进一步增持地产股的意愿下降。”天相投顾表示。

　　由于一季报反映的是去年的业绩情况，真正让人担心的还是地产企业今年的销售情况。有基金经理认为，地产调控政策才是影响地产股走势的最终决定力量。相比受政策打压和成交量萎缩双重打压的纯住宅地产公司，商业地产公司、工业园区地产公司以及包含其他主营的地产公司，存在着更多的阶段性主题性投资机会。

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