本报记者 刘勇 北京报道

　　近日，不少机构对4月份的北京房屋均价做了统计，这些机构的数据均显示，在北京的房价调控目标出台一个月后，北京的房价就达到了新建普通住宅“稳中有降”的目标。

　　据亚豪机构统计数据显示，4月，23个开盘项目的整体开盘均价为22746元/平米，环比3月下降13.23%。

　　业内人士向记者表示，4月入市的远郊区楼盘价格比较低，而且以纯新盘居多，因此拉低了新建普通住宅的均价。5月份，北京入市的楼盘中，远郊区纯新盘将再次成为主力，5月整体的开盘均价将会比4月份更低。

　　纯新盘拉低价格

　　4月，北京开盘的项目中，有7个纯新项目，不仅占到了当月开盘总量的1/3，而且与一季度上市新盘量基本相当。此外，4月份成交的前几位均位于延庆、密云、房山以及昌平等远郊区，这些楼盘的均价都在16000元/平米-18000元/平米之间。

　　事实上，从4月份成交的结构来看，北京房价下降是因为纯新盘入市的增多，以及远郊区楼盘价格低而拉低了均价。

　　亚豪机构总监郭毅表示：“目前，新盘推出的价格停涨或者开盘价格低于预期已经成为普遍现象。4月份新开楼盘的价格平均涨幅在1000元/平米左右。纯新盘加快上市，其灵活定价的优势能够起到拉低房价的作用。”

　　北京5月计划开盘项目中，纯新盘的入市量继续成为主力。在计划入市的36个项目中，其中首次入市的纯新盘为17个，老项目后期为19个。

　　远洋嘉业研究总监孟奇向记者表示：“与后期项目相比，纯新盘在定价方面的压力要小一些。后期项目因为开盘时间在后所造成的成本增加，加之为了避免老业主的不满，其定价一般都会超过前期项目。而新盘的定价没有前期项目的比较，因此更容易根据当前的实际情况进行微调。事实上，目前不少新盘的最终定价比预期都有所下调。”

　　此外，5月计划开盘的36个项目中，位于大兴、房山、昌平3个郊区新城的项目共有17个，占总量的近一半。因此，亚豪机构预测，近郊新城楼盘集中将会把5月整体开盘均价拉低至19760元/平米，与4月中上旬相比，降幅达到19.09%。

　　开发商抢占先机最重要

　　日前，深圳中海地产某项目率先以八折优惠使之成为抢购对象，而北京的开发商对此却有另一番感触。

　　北京某在售楼盘销售总监向记者表示：“如果一个楼盘率先降价，那么就会把有限的客户吸走。这样在客群有限的情况下，处于同区域的其它楼盘就会比较被动。现在，北京除了远洋一方之外，基本没有直接降价的楼盘。目前，我们根据客户的积累程度，然后再经过反复的调查，然后定出一个比较合理的价格，希望抢占先机，在开盘的时候能够一举打响。否则，以后的销售就会比较困难了。”

　　事实上，从第二季度开始，北京潜在供应面临放大的趋势，2009年拍出的地块今年都到了入市时间。当年，北京房山、大兴等郊区共成交了28宗住宅用地，这些区域将有近30个新盘会在今年入市。

　　世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩向记者表示：“第二季度，供大于求的局面将重演，价格面临较大的下降压力。如果二季度成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻的考验，开发商应当做好降价促销、加速出货的准备。从开盘的数量来看，目前的成交状况不是特别理想。临近年中，上市房企为了中期业绩好看，近一两个月必然会有一个开盘的高峰期，只是开发商在选择具体的时间点上会有不同。”

　　事实上，虽然此前业内人士都预计从4月份开始房价将会松动，但是真正的价格松动却并未到来。不过，业内人士仍然认为，第二季度将会迎来开发商的降价促销。

　　阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“在房票时代，购房者的数量是有限的，因此抢夺潜在购房者对于每个楼盘来说都很重要，更何况是处于郊区的同质性比较高的楼盘。选择率先开盘的开发商反而有可能会取得比较好的销售成绩，如果拖到下半年，压力将会更大。”

　　但是，现实中也有一些因素会对开盘的计划造成影响。

　　某业内人士就向记者表示：“五一期间本来有四五个新盘要入市，但是由于没有按规定准备好一房一价所需的材料，因此推迟了开盘，最终只有两个楼盘入市。”

　　该业内人士表示，一房一价需要准备相关的手册，手册是由开发商自己印制，还是由建委统一发放，手册的内容也没有明确，由于资料不齐全，开发商为了避免在敏感时期被曝光的麻烦，选择推迟入市。

　　惜售还是急售 二手房业主分化

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　目前，在北京二手房市场成交低迷、价格胶着的时候，二手房业主们也出现了分化。急于用钱的业主因为担心下半年房价下跌而选择现在挂牌，而投资客们反而惜售，选择放长线。

　　“卖房的业主中不少都是今年或明年急着用钱的，他们担心下半年房价会下跌，于是想在目前房价还算稳定的时候出手。”日前，记者走访朝阳区的中介门店时，工作人员这样对记者说。

　　但是，有一些业主则撤掉了挂牌的房源，这类业主都是不急着用钱，并且认为政策退出后，房价还会上涨。事实上，几年前购买多套房的投资者早已将手中的房子陆续出手，但是在目前调控政策下，他们反而选择惜售。

　　某位在朝阳区曾经拥有6套房子的投资客就告诉记者：“我手中的房子已经从2008年开始陆续出手，到了2010年3月份，在调控出台之前，已经卖掉了4套。现在留下的2套都是在户型、楼层方面比较好的。我又不急着用钱，因此，短期内不会出手，准备放长线。”

　　目前，虽然不少急于用钱的业主将自己的房子挂牌出售，但是房源量比起想要买房的客源量来说还处于偏高的水平。

　　链家地产首席分析师张月向记者表示：“4月份，房源环比降幅大约为10%，客源与房源的比例大约为1:4，处于稳定偏低的水平。限购政策下，有资格购房的客户只能越来越少，在成交量持续低水平的情况下，二手房房价也不会有太大的波动。而且，下半年新房房价可能会松动，二手房也会受到影响，这也是一些急于用钱的业主选择现在出手的原因。”

　　刚过去的“五一”假期，中介并没有迎来黄金周。上述中介门店的工作人员说，这几天看房的人并没有增加，我们一周只卖出一两套房。

　　据链家地产统计，“五一”假期，二手房住宅网签为214套，与去年“五一”假期相比，下降了69%。与今年清明节3天假期相比，成交量上涨了70%。此外，由于假期成交偏重于中小户型及优质房源，“五一”假期内二手房价约为21300元/平米，与4月份相比高出2%左右。

　　张月认为，目前二手房房价相对稳定，部分观望群体开始逐渐进入市场，一些急着用钱的业主也选择挂牌出售自己的房源。但是，由于4月份新房和二手房市场均是春节后月成交量的最低月份，因此，即使5月份成交量与4月份相比略有上涨，成交量仍然维持低位。成交量维持低位时，二手房房价也不会有大的起伏。

　　

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