□熊 志

　　据多家媒体报道，国家统计局数据显示，按房产测绘误差比中限1．5％计算，2008年仅住宅虚增面积就达到了750万平方米，粗略估算，消费者为此多支付300亿元。到2010年，虚增面积更是高达1500万平方米，消费者为此多支付600亿元。

　　不妨以更直观的方式来看看所谓的虚增面积到底有多惊人：2008年这个数值相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积，2010年则相当于天津市全年商品房销售面积。

　　那么，庞大而又增长极快的住宅虚增面积是如何横空出世的呢？这就涉及到商品房最终产权登记面积所依据的实测面积。而根据最高法院的司法解释，房屋测绘面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。“据合同结算”意味着若买受人请求解除合同的，法律将不予支持。也就是说，只要实测面积和预测面积误差比不高于3％，采取多退少补，实测面积小于预测面积由开发商返款补偿，超过则由购房者按价补足。

　　正是这个规定，让虚增住房面积成为合法行为，开发商只需将实测、预测面积的误差比控制在3％以内，便能安稳躲进法律避风港。而另一方面，承担测绘任务的测绘机构虽然是第三方机构，需政府承认并授予资格，但它并非公益机构，而是由开发商出钱供养的，利益纠葛加上监管缺失、测绘不透明，容易形成开发商和测绘机构“蛇鼠一窝”，为了攫取利益而夸大住宅实测面积。

　　在这种盘根错节的利益纠缠下，在住宅面积上做文章就有两种可能：其一，实测面积高于预测面积，虚增部分以“合法”的名义强制性兜售给购房者；其二，实测面积不高于预测面积，但也不低于实际面积，开发商即使需要返款补偿，也能保证营利。而且，这还是没有将虚夸实测面积或者压缩预测面积纳入考虑范围。也就是说，只要开发商和测绘机构拿捏得好，不管怎么测，只要3％以内的误差比具有合理性，最终结果要么是购房者额外花钱为虚增面积埋单，要么是花钱没有买到相等值面积的住房面积，利益受损的都将是消费者。

　　虽然，当初出台《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》允许3％以内的误差比合理存在，是为了从法律上处理因人工因素导致实测面积和销售预测面积发生的误差，但就现实来看，这一规定显然已经偏离了正轨，沦为部分开发商和测绘机构的共同利益。，通过“合理”误差而获得巨额利益，已经违反了民法通则中不当得利的原则，也违反了规划法、国土法、计量法等。那么，法规打架下的“合理”误差究竟合不合理？值得有关部门好好反思。