□晚报记者 张骏斓 见习记者 俞佳 制图 任萍

　　虽然国家统计局昨日公布的最新数据显示，1-4月全国房地产开发企业本年资金增幅较去年同期大幅下降42.5个百分点，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心昨日下午联合发布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》也显示，在多项措施收紧下，房企融资受阻，但是众多上市百强房企高管却向记者直言不讳：“我们融资渠道不单单靠银行，融资渠道已经多样化，我们并不像大家想得那样缺钱，我们现在其实不差钱。 ”

　　房地产行业处于下行通道

　　昨日上午国家统计局发布了4月的宏观经济数据显示，1-4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%，增幅比1-3月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点，本年资金来源同比增速在上月小幅回升后，再次转入下行通道。

　　与此同时，《2011中国房地产上市公司测评研究报告》也显示，国家出台多项措施收紧房地产融资，上市房企面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻，资金压力显著上升。统计表明，2011年各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信，与2009年相比下滑超过60%。除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。A股房地产IPO全面暂停，香港市场IPO同样困难重重。此外，股权融资大门基本紧闭，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，2010年样本房地产上市企业定向增发总额下降94.6%。债券融资也同样陷于低迷。

　　面对银行信贷紧缩，房企资金链紧张，房价下降的预期也随之由此而生，观望态势正在加重。国家统计局发布的数据显示，4月份全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。

　　对于这一变化，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者分析称，一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度。而随着资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。

　　开发商融资渠道趋多样化

　　但是，开发商们却有着不同的看法。在昨日的一场论坛上，开发商透露了各自融资多样化的“十八般武艺”。其中，很多在香港上市的房企凭借香港资本市场的灵活性，更是在目前的融资低迷期觅得先机。

　　作为H股首家在海外发行人民币债的房地产企业，富力地产4月的销售业绩并不出彩，合约销售26亿元同比增7%，前四个月协议销售额只实现全年目标的21%，明显仍弱于预期。但是，其董事长李思廉对于房地产市场的未来显得信心满满。在论坛上，李思廉直言，海外的投资者看好我们中国的房地产业。“从今年开始，非常多的房地产公司在海外发债成功，我们作为H股的公司，这次的发债是投资银行鼓励我们做的。 ”李思廉如是说。

　　据了解，此次富力地产是通过其附属的境外公司，分别发行本金人民币26.12亿元、利率为7.0%、于2014年到期的人民币优先票据，及本金1.50亿美元、利率为10.875%、于2016年到期的美元优先票据。两笔票据的总集资净额为5.397亿美元。 “这次发债，我们在市场上面没有做评级，2-3周的时间就决定发债，一方面说明投资者仍看好中国楼市，另一方面也代表市场的资金还是相当充裕。 ”李思廉说道。

　　与富力地产不同，复地已经瞄向了更为广阔的国际PE市场。对于即将在港交所退市的策略，复地地产执行董事王哲表示，此举是为了未来更好的壮大，而其壮大的基础就是目前国内方兴未艾的融资新途径——房地产私募基金。王哲透露，未来2年内计划发行200亿的房地产基金产品，既能解决企业资金之忧，也能让更多投资者有机会直接投资房地产行业。

　　事实上，在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITS卡壳、股市融资和再融资被叫停之际，看似沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迎来了疯长的土壤。来自清科研究中心的数据显示，在2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。

　　正是有了这些依托，对于退市后的发展及房地产私募基金的筹划，王哲信心满满。他表示，现在社会上的钱是非常充裕，就是一个对接的问题。我们希望能够在很快的时间发行200亿的资金，通过这200亿的资金，为社会也是提供一种服务，让这些资金可以进入到房地产行业。

　　中国房地产龙头老大的万科，三年来未通过资本市场融资，但是却在保证市场占有率的基础上，确保自身资金的充盈。昨日万科执行副总裁刘爱明道出了其中的缘由：“我们从2003年的时候，就把合作作为企业的长期战略来看，不再是自己单打独斗。 ”其坦言，这个世界上有很多，不管是钱还是品牌，都可以合作，因此万科已经与很外资、国资、民资进行了合作发展。

　　外资成救星 紧缩政策或提前松动

　　在采访中，多位开发商的高官都提到了利用外资。而目前由于紧缩的货币政策，外资占房地产业比重正在增大。

　　昨日，国家统计局数据显示，从开发企业资金来源的构成分析，1-4月，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。由此可见，外资正在快速进入房地产开发业。

　　对此，国泰君安首席经济学家李迅雷也坦言，今年一季度，在出现2004年来首季外贸逆差的背景下，外汇占款又增加了1.1万亿，这显示热钱流入还是颇为凶猛。而这些对于目前的房地产市场会带来不小的影响。

　　加息、上调存款准备金频频上演，在过去的一年里，货币政策趋于紧缩，房地产市场深受影响。但是这一局面有可能在下半年会有所改观，李迅雷指出，上调利率和存款准备金率的预期已经有所减弱，预计第二季度还可能有一次加息，紧缩性货币政策将在下半年提前收兵。

　　“大家都在预期下一个阶段加几次息、上调几次存款准备金率，这方面我认为空间不是很大。”李迅雷表示，下半年通胀速度会明显下降，属温和型通胀，CPI依然可控。

　　“3月末信贷利率水平是6.9%，基本上已经接近于2007年经济过热时的信贷水平，而现在属于经济回落时期，如果进一步加息，企业将不堪忍受。 ”李迅雷预测，今天第二季度可能还有一次加息，抑或是今年不在加息，这与外界普遍预测的年内还将加息两次的观点有所出入。

　　存款准备金率方面，李迅雷也认为暂无上调必要，今后完全可以通过发行央票的形式代替。发行央票的效果是对冲流动性，在通胀温和的情况下，存款准备金率工具的应用会减少，而发行央票的工具应用可以更多一些。现在央票的余额是2.7万亿，相比2010年的时的3.7万亿少了1万亿，完全可以增加央票的发行量。

　　

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