■CUBN记者 李正强 北京报道

　　继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。

　　日前，据第六次全国人口普查主要数据公报(第1号)发布。这次人口普查，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。数据显示，随着我国经济社会快速发展，人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。

　　业内人士分析，随着我国人口老龄化加快，从供需方面来看，养老地产的空间很大：到2050年，中国60岁以上的人口将上升到31.1%，到2015年中国老年人口将达2亿，占总人口的15%，而在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元。

　　房企转战养老地产

　　近日，保利房地产集团在佛山举行了“和基金2011主题公益发布会”，推出“和乐中国”、“成长基地”“善居养老”和“文化长城”四大主题公益活动，其中“善居养老”为2011年保利公益的创新主题。发布会现场还进行了“善居养老研究中心”的揭牌仪式。

　　保利地产副总经理胡在新向媒体表示“善居养老计划”是2011年“和基金”公益项目的重要创新举措。胡在新强调，保利方面对社区养老领域的探索实践相当重视，并将其提高到了企业发展战略的高度。早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。据了解，由保利开发的上海西塘安平老年健康生活小区目前正在建设中。

　　2010年底，万科宣布将开拓养老地产，而养老地产也将成为万科的产业链的新分支。据了解，现在万科终于落定首个养老地产项目——位于北京的“万科幸福汇”，预计将于2012年竣工，万科同时也表示，未来将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配套相关养老地产产品。

　　龙湖地产也表示，未来发展重点之一就是开拓多类新地产业态，其中包括旅游及养老地产。而华润置业、首创置业等房企此前也纷纷宣布成立研发团队，进军养老地产。

　　相关研究人士对《中国联合商报》记者表示，人口老龄化的加速，对我国养老产业带来巨大的市场，全国养老服务的需求是5000万亿元，现在提供的不到1000万亿元，这个市场空间是非常大。房地产业在当下及时转型，投入养老服务产业，不仅能缓解社会养老的问题，同时，对自身的产业业态也是一种细分，以期开辟新的赢利增长极。

　　中国社会福利协会会长冯小丽此前表示，全国现在有养老的床位自改革开放至今有246万床，按照国家今年人均GDP达到4000美金以上，我们应该进入中等国家的床位数，百名老人应该用到4至6张。在“十二五”规划中要增加300万张养老床位，到“十二五”规划也只能做到每百名老人3张床位。这300万张床位的增长只能面向最低的保障。这需要社会力量的全力关注和积极参与，为全国的老人提供好的服务，使他们能够老有所养。

　　商业模式有待探索

　　目前我国的养老产业无疑是水平较低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。同时，缺乏相应政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产还处于起步阶段。目前，房企涉足养老地产也大部分停留在圈地阶段，真正涉及运营管理还很少。

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福认为，对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率。养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。

　　某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售＋持有运营”的方式运作更为现实。

　　由于养老地产的特殊性，开发商的目的性也大相径庭。

　　相关人士分析，养老项目由于它有公益性成份在其中，当然政府在政策上会有偏向，也有不少的优惠条件，因此不排除有开发商瞄准的就是颇具吸引力的政策，借此拿地变相去做住宅开发。

　　另有专家认为，养老地产这一概念从另一个侧面显示了地产开发商对养老市场的一种盲目乐观性：对养老市场发展的影响因素其实是多元的，庞大的老年人口数据并不必然会产生庞大的消费需求，社会政策、经济发展、文化观念、消费习惯包括政治体制都会对养老市场的发展产生影响。养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，养老项目的开发需要谋定而动，包括运营管理、服务流程、品牌推广等，只有对这一切有非常成熟的思考，项目才有成功的可能。所以，从地产开发这一视角去考虑养老项目是远远不够的。

　　香港大学博士罗观翠表示，在香港养老地产项目基本是非盈利的状态，由政府补贴；还有一种是自负盈亏，但是需要有一些社会责任感的企业才能做得到。香港的地皮比较珍贵，要是让开发商自己拿地做，是非常的困难，不是开发商没有考量，而是成本太高。在香港没有开发商参与养老地产项目，但内地可以尝试这样模式。

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　　养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。