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热钱杀入房地产信托

2011年05月15日 15:10 来源:北京晚报

  

热钱杀入房地产信托
热钱杀入房地产信托
宋溪 漫画 H185

  过去的10年,“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲,在“房地产”行业喝汤,都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自去年以来,受国家经济宏观调控的影响,抑制房地产的政策“成串儿”出台,房价上涨的预期日益渺茫,与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了,我们是否还有机会淘金?今年以来,房地产信托的年化收益率不断走高,越来越多的投资者走上了介入“房地产”的第三条通道:房地产信托。中国信托业协会公布的最新数据显示,今年以来,高收益率的房地产信托产品供销两旺,仅在一季度,投向房地产领域的新增信托项目金额就高达710.9亿元,同比增长12.5%。

  变思路

  卖房产买信托

  “以前,我根本看不上信托,一年10%的收益,在股市,不就一个涨停板吗?和楼市两三年翻一番的回报更是没法儿比。但现在看,就信托的收益还算靠谱了”。曾在朋友圈有“地主婆”之称的孙艳红,自10年前买了顺义万科城市花园之后,先后在北京、苏州、三亚投资了六七套房,并且成为万科A股的忠实粉丝。去年年中盘点,孙艳红的房产总资产达到2300万元左右,股票市值达到350万元,是她30年工资的15倍。

  去年年底,孙艳红再次盘点时,她的房产资产基本未涨,而股票市值还剩280万元。“看政府这种阵势,房价是非控制住不可,我估计,近两年房价大涨的可能性不大了,房地产股也没人看好。房价不涨就是跌呀,现在的CPI这么高,过两年再出房产税,还不如现在卖了,拿着钱找找其他投资机会呢。”孙艳红对记者说。于是,今年年初,孙艳红就开始考虑卖掉一两套房子,分散一下房产风险。让她发愁的是,卖了房子,钱没地儿放:放银行,利息还没有CPI高呢;买国债,基本都在3年以上,周期太长;投股市,去年的教训让她心有余悸;投古玩字画、黄金等,她一窍不通,惟一有点儿经验的就是房地产。

  正在她纠结时,她的一位老同学姜女士给她开了窍:“你买房地产信托呀,每年10%的收益稳稳当当的。”据姜女士介绍,她从2002年北京荣丰2008项目的信托产品开始买,到现在先后买过20多款信托产品,基本没出过问题,都是按期回款,而且这几年的整体收益也近4倍了,虽然比不上直接买房投资回报高,但方便、安全、稳定。姜女士还告诉孙艳红,前年,买过中信在云南的一个旅游地产项目信托,收益是与房价挂钩的,保底年化收益率8%,但从目前来看,年化收益率能达到15%以上。

  在姜女士的诱惑下,今年3月,孙艳红卖掉了东四环外世纪东方城的一套二居室,单价27000元,总价200万元左右,然后杀入信托产品领域。姜女士指点她,目前,卖信托的公司有60多家,要买就买大公司的,如中信、中融、中诚北国投等。4月份,孙艳红出手买了中融的一款房地产信托,两年期,年化收益率将近9%,这两天,她正关注北国投的一款房地产信托,年化收益率10%左右。

  孙艳红向记者透露,今年下半年,她再看看股市有没有起色,如果还像现在这样,她打算把股票卖了,也投信托。另外,她说,受其影响,现在,她的弟弟以及一些同事都开始关注信托产品了。

  收益高

  客户问都不问出手阔绰

  进入信托产品市场后,孙艳红有两个明显的感受:一个是房地产信托产品多。自从卖了房之后,她每天都在中信、中融、诺亚财富、中国信托业协会等相关网站转悠,几乎每天都能看见新的房地产信托产品出来。另一个感受是,没人把她太当回事。她当初还想呢,房地产信托产品那么多,而信托起步资金那么高,最少100万元起步,肯定是卖的多,买的少,那些信托公司的客户经理还不整天追着我,求着我买呀。没想到,实际上是倒过来,每次都是她从网站上看到一个不错的新产品后,主动给客户经理打电话,她联系的客户经理只是偶尔给她发个新产品的短信。

  更想不到的是,有时,她知道一个新产品后,与客户经理联系,还没考虑好自己是不是买呢,人家告诉她已经卖完了。比如,上个月,她看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品,同股同权,年化收益率可以达到20%。她想:金地我熟悉呀,是一家不错的房地产公司,可什么叫同股同权呢?问问吧。于是,给客户经理打电话,还没张嘴问她的问题呢,刚提“金地深圳别墅”6个字,客户经理就说:“抱歉,大姐,这款产品我们已经预约完了,我再给您推荐几款其他的产品吧……”后来,孙艳红才知道,客户经理发短信的顺序是:买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像她这样200万元级别的,就属于排在最后的散客,所以,有一些收益高的信托产品,客户经理还没通知到她呢,就已经被抢完了。

  “现在,房地产信托产品是挺热的,没有特殊情况,一款一两个亿的产品,基本一两天就能预约完,半个月就能销售完。有的客户买信托时,还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢,一看收益率10%,挺高的,就买了。”本市一家银行理财中心的赵经理向记者介绍。

  赵经理分析,造成目前房地产信托产品热销的原因主要是市场上的钱比较多,而简单、安全、稳定的投资渠道又比较少,好多人还是对房地产比较感兴趣,觉得房地产利润高、回报高,当直接买房受限、房地产股持续萎靡又看不到前景时,就把钱投到房地产信托产品上来了,把信托当成奔往“房地产”这座富矿的第三条通道。

  另外,普益财富信托研究员陈朋真认为,房地产信托收益高,也是热钱流入的原因之一。房地产信托的收益,是目前信托产品中收益最高的行业。根据他们公司的统计,今年以来,房地产信托产品的年化收益率为10.49%,工商企业为8.88%,基础设施为8.06%。从纵向看,房地产信托整体的收益率也在不断攀升。在2010年10月之前,房地产信托的最低收益率普遍在5.5%至6%之间,10月之后达到了6.6%,2010年初,房地产信托的最低收益率基本在7.5%左右,现在已经很少有8%以下的了。在平均收益方面,1月、2月、3月,房地产信托平均年化收益率更是达到了8.27%、9.25%、9.40%,目前,达到了10.49%,部分产品达到13%、14%,比如最近由四川信托发行的“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”,期限24个月,预期年化收益率达到14.50%。

  成本高

  风险累积 切忌盲目

  普益财富信托研究员陈朋真向记者介绍,其实房地产信托一直是信托公司比较看好的业务,但因为之前房地产公司从银行贷款的融资渠道比较畅通,加之银监会管制较严,房地产信托一直处于不冷不热的境地。去年5月“国四条”出台后,银行对房地产开发贷收紧,房地产公司从银行融资受困、股市融资也很难,被迫挤到信托市场,房地产信托开始渐热。很快,在去年年底,银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,控制房地产信托业的增长。没想到,低迷了两个月后,从今年3月开始,房地产信托又热起来,截止到5月11日,已经发售了175款,可以说是一天一款,融资规模已近1000亿元,平均预期收益率还在不断走高。

  对于目前的房地产信托热,接受记者采访的银行理财中心赵经理提醒说,预期收益率的不断走高,意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据他介绍,以前,一款预期年化收益率8%的房地产信托产品,加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%,开发商的融资成本在13%左右,而现在,随着越来越多的开发商往信托上挤,承诺的预期年化收益率越来越高,平均达到10%左右,给信托公司的费用,也在加大,7%、8%很正常。那么,开发商的融资成本就将达到17%以上,这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下,开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压,开发商的压力很大,房地产信托的风险在不断累积。赵经理透露,行业内有传闻,银监会已经注意到了这种苗头,并对地产信托猛增的态势表示担忧,很可能于近期出台新规,进一步收紧房地产信托业务。

  这个消息对开发商来说不是一件好事儿,但对于投资者来说是个利好,赵经理特别强调一点,对于投资者来说,不能把安全寄托于别人,信托产品以前没有出过事儿,并不代表着以后不会出事儿。虽然信托产品目前已经很成熟、很规范了,开发商通过信托寻求短期“过桥资金”的现象也很少了,但对于一些承诺很高收益的信托产品,不排除还有这种现象的可能,否则人家凭什么给你这么高的回报呀,回报是与风险对等的。所以,投资者选择产品时,一定要精选信托公司、了解开发商的抵押担保情况、资金去向、项目位置、未来前景等情况。

  有过多年房地产信托投资经验的姜女士也说,这么多年,信托产品对投资者来说没有损失过,但房地产信托没有失败的项目不太可能,可能有的项目没做好,信托公司为了行业信誉,通过自身周转、同行拆借等方式解决了,因此,买大信托公司的小额信托对她来说是首选,万一项目有问题,大公司能托得住。她认为这一点对于像孙艳红这样刚“上路”的新手更加重要,不能光图收益高,折在半路。

  本报记者 李海霞 D155

  

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