□记者 张骏斓

　　“不限购，不限贷”，房产调控政令之下，商业地产受到关注的程度越来越高，在诸如万科、保利等众多老牌房企开始“转道”商业地产的同时，零售业也开始频频 “抢道”商业地产，这使得原来的商业地产商们压力陡增。在昨日举行的一场探索中国商业地产发展之路的地产论坛上，锦和投资集团董事长助理崔康甚至发出了这样的感叹：“在中国没有什么不可能的，什么事情都可能，有原来做零售的，现在做地产，这个冲击非常大。 ”

　　零售商“抢道”商业地产

　　从2010年以来，楼市调控不断升级，而种种调控举措均指向住宅市场，商业地产处于政策的相对真空期。进入2011年，住宅市场的调控政策进一步升级，房产税、限购、限贷、银根紧缩等压制需求方，特别是投资需求。住宅市场严厉调控下，商业地产迎来新的投资机遇。

　　来自中国指数研究院数据显示，今年一季度，全国写字楼和商业用房新开工面积分别同比增长 62%和19.8%，高于住宅市场；而监测的120个城市土地市场，一季度住宅用地成交8901万平米，同比下降12.3%，而商办用地成交2378万平米，同比大幅增长37.7%，显示出房地产开发商对商业地产市场的信心，加大了对商业地产市场的投资力度。

　　这其中不乏零售业企业的频频“抢道”商业地产。近期，零售业国际大鳄沃尔玛及家乐福都开始针对商业地产举行了相关部署，沃尔玛首次在国内招聘地产经理，并策划开始购置地产。这是迄今为止，沃尔玛发出的进军中国商业地产的最明确信号。而法国零售业巨头家乐福在日前也表态，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。此举被业界解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。外资如此，国内的企业也不甘落后，苏宁、红星美凯龙、美特斯邦威等都在通过收购等方面向商业地产高速迈进。

　　“实际上这是一些零售行业向重资产发展的过程。 ”《都市住宅与商业》主编、房地产评论员罗渊说道。他向记者表示，目前商业地产的相对景气和繁荣，是在住宅受调控的背景下出现的，其中有一部分被动投资，跟风投机。罗渊称，零售业“抢道”商业地产，实质是通过不动产的增值提高公司的利润率，从而获得更多的圈钱方式。 “像美特斯邦威、海尔、三一重工等制造业发现，辛辛苦苦在制造业上创收太小了，还不如房子增值，他收购商铺，收购不动产，通过报表不动产利润率上升，公开市场上资金融资、上市，增发圈钱这是一套路子。 ”罗渊介绍道。

　　业内担忧泡沫越吹越大

　　然而对于这一局面，一些业内人士表示了担忧之情。在昨日的论坛上，当主持人进行现场举手调查，了解与会者对于 “当下是商业地产的机遇还是泡沫”判断时，上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋两项都未举手。对此，他坦言，商业地产机遇是随着国家经济发展，来决定了你商业地产是否方兴未艾，之所以感觉商业地产机遇是假象，是因为随着投资热钱走向好像感觉是机遇，实际上不是。在他看来，真正做商业地产是跟国家总体形式，跟国家发展战略来设定的。对于泡沫的问题，吴洋也有些担忧，他将泡沫比为洗衣服，“泡沫就像洗衣服一样，加入多少洗衣粉就有多少泡沫，泡沫加多了衣服是洗不干净，但是泡沫少了衣服也洗不干净，就是一个度的问题。 ”吴洋如是说。

　　而锦和投资集团董事长助理崔康则对目前的商业地产繁荣直言有点过了，尤其是零售业的大量进入。他坦言，这对原有的行业的冲击很大。崔康将零售业的强势进入比喻为超车不打灯，“比如这条路不能变道，但是就有人变道超车，而且是不打灯突然变道。这个对个人某些集团可能暂时取得了好处，从长远来讲对整个商业行为规范是有冲击的。 ”崔康说道。

　　罗渊也指出零售业转型做商业地产，由于没有经验，有可能造成一部分盲目投资，因此未来商业地产市场可能会出现结构性的过剩，或者由于商业运营低下，无法实现预期收益。 “干了十几年房产了，原来的地产商对风险敏感度，比新入这个行业的要敏感得多，其实有些还是看在我们赚钱赚得容易以后傻乎乎进来，其实现在我们就把重资产扔给他们。 ”

　　酒店低成本在线直销比例提高

　　晚报讯 记者从日前在上海落幕的“2011酒店在线营销高峰论坛”上获悉，互联网目前已成酒店获得投资回报率的最高渠道，低成本的在线直销俨然是不少成熟化酒店正在尝试的经营方式，可节省最高达90%的传统订房佣金。

　　“有条件且发展成熟的酒店应该尝试拓展直销之路。”中国旅游研究院副院长戴斌表示，“酒店的核心是直销，拓展直销，这样才有可能完全掌握议价权。”然而实际上，建立健全的直销平台，酒店需要投入不小的资金和技术成本，单凭这一点，就不是每个酒店都可以做到的。去哪儿网副总裁张泽表示， 2006年至2010年，国内酒店房间平均每个间夜支付给在线旅游代理商(OTA)的成本约75元。而通过去哪儿网平台进行直销，大约每一百个点击，就可以生成60余个订单，实住可达80个间夜，为酒店节省高达90%的传统订房佣金。 (王珝)