2011年，房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。

　　文 │ 本刊记者  俞越

　　2011年4月1日，SOHO中国宣布与上海静安地产有限公司达成协议，收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。这是SOHO中国自2009年8月收购SOHO东海广场成功进军上海后的第五次收购。

　　“市场上转让的项目比去年多多了。”SOHO中国董事长潘石屹在当天的电话会议中透露，目前已经明显迎来房地产并购市场的巅峰，他们坚定今年完成150亿元的收购计划没有变化。

　　一切都事出有因。

　　清科研究中心数据显示，2011的1月和2月，房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势，位居所有行业并购的首位。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。

　　3月份，房地产并购更是达到顶峰，整月共有10起并购。

　　“一些房企负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。”清科研究中心分析师徐卫卿表示，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地；而大型房地产公司则可择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将资金拮据的小企业卷入麾下。

　　清科研究中心预计，2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。

　　强者恒强

　　房地产企业正进入强者恒强的趋势通道。

　　对比去年一季度，销售金额在100亿元以上的房企数量从原先的1家激增至6家，排名前十的房企销售金额、销售面积双双大涨，十强‘门槛’从53.5亿元、48.2万平方米分别提升到88亿元和55万平方米。

　　上海同策咨询数据显示，万科、恒大、中海和保利的一季度销售金额同比分别增长了120.69%、135.64%、111.84%和89.33%。其中，万科依然领跑整个行业。今年一季度累计实现销售面积270万平方米，销售金额320亿元。

　　一季度，房企销售金额十强共累计录得近1500亿元。同时，中小房企在全行业整体成交不理想的弱市下，初现亏损。上市房企中航地产于4月13日公布今年一季度业绩预告，净利润预计亏损600万-700万元，较去年同期下跌212%至231%。

　　由中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称《报告》)对1000家房地产企业进行了调查。《报告》称，2009年，房企IPO融资总额为302亿元；2010年这一数字却为零，融资紧张程度可见一斑。加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。

　　由于房地产市场整体客户量减少，《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。

　　在多家产权交易所的官方网站，关于房地产业务的股权转让公告随处可见。记者在上海、北京、江西、重庆等地的产权交易网看到，海南湘源房地产开发有限公司100%股权、青岛中金海岸实业有限公司100%股权、上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权等都在挂牌转让。

　　“曲线”拿地

　　清科研究中心分析师徐卫卿表示，今年发生的并购主要是房地产上市公司对小型地产公司的并购，且并购领域集中在房地产开发经营行业，交易金额都较大，动辄数亿元人民币。

　　3月16日，杭钢地产将旗下的房产子公司—上海杭钢嘉杰实业有限公司打包转让。杭钢旗下杭州紫元教育投资有限公司总经理张永杰表示，之所以转让上海的优质商业地块，是因为杭钢地产调整发展战略，即以长三角为中心专注二三线城市发展。同时，他也坦陈，此番转让也有平衡资金方面的考虑。

　　对此，滨江房产董事长戚金兴认为，杭钢地产作为年销售额仅有11.35亿元的开发企业，运作一个前期投入就超过20亿元的项目，在当前房地产融资几近陷入绝境的大背景下，开发难度过大。在市场环境不看好的情况下，开发商选择合作开发不仅可以分摊资金压力，更分摊了风险。与其直面竞争，不如握手合作，这是减少竞争的最好办法。

　　Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。

　　徐卫卿告诉《浙商》记者，从融资渠道来看，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力巨大；从宏观金融政策来看，连续性的加息和存款准备金率上调，令很多开发商的资金链极度绷紧。很多小型房地产企业在资金链紧张和销售遇阻的背景下，开始寻求“靠山”；而资金储备充裕“不差钱”的大型房地产上市公司则择机开展并购。

　　万科有关人士曾公开表示，目前外界所说的“并购”，实际上是万科通过盘活存量土地获取项目资源，目前万科的拿地方式有很多种，并购只是合作方式的一种。但从项目个数上来看，2010年万科新增的项目中一大半是通过合作方式获取的。

　　成熟标志

　　“企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，只有成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰。房地产行业正面临洗牌，在市场调整阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的最佳时机。

　　“预计这些并购主要发生在一二线城市的中小企业身上。”聂梅生认为，这类企业资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高，中小企业最有可能会由于缺失资金而面临生存问题。

　　“市场剧变受影响最大的是融资能力较弱的中小型开发企业，如果这类企业项目销售已过半，那么其生存基本不会受到影响；但如果其主要项目处于开发初期或中期，融资能力较弱将成为其发展的最大瓶颈，使企业被兼并收购的可能性大大增加。”中国房地产测评中心主任龙胜平点评道。

　　对于保障房建设，龙胜平认为，只有有实力的大企业才有可能从保障房计划中获利。一般来说，地方政府评估的指标有三：第一个是规模类的指标，使得大企业承接保障性住房的概率大大增强；第二是财务稳健类的企业；第三是有比较好的社会声誉的企业。”

　　世联地产分析，考虑到目前高通胀的局面，短期内货币政策很难放松。如果二季度成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻考验，尤其是对于一些城市布局少的中小开发商来讲，将存在较大的降价促销压力。鉴于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要，可以预期未来行业并购还将进一步加速。

　　

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